Článek
Vlastníte půdu, nebo jen „papír na peníze“, kterému každý rok klesá hodnota? Pokud patříte ke třem milionům Čechů, kteří vlastní zemědělský pozemek, pravděpodobně se nevědomky podílíte na největší charitě v zemi. Nedotujete však chudé, ale nejbohatší agro-barony v zemi.
V České republice je dnes přes 70 % půdy propachtováno. To je jeden z nejvyšších podílů v celé Evropské unii. Zatímco ceny orné půdy vyletěly za poslední dekádu na trojnásobek, pachtovné – tedy nájemné, které za svou půdu dostáváte – v mnoha regionech zamrzlo v hluboké minulosti.
1. Finanční realita: Pachtovné jako „příspěvek na kávu“
Průměrné pachtovné se v ČR pohybuje mezi 3 500 až 8 000 Kč za hektar ročně. Na první pohled se to může zdát jako slušná částka, dokud ji nepostavíte vedle tržní ceny půdy, která v roce 2026 běžně přesahuje 360 000 Kč/ha.
Ekonomický paradox: Vaše roční výtěžnost (výnos z majetku) se pohybuje kolem 1,5 %. Pro srovnání: u investičních bytů se počítá se 4 %, u běžných spořicích produktů v posledních letech i s více. Proč se majitelé půdy spokojí s drobky, zatímco pachtýř (zemědělec) inkasuje štědré dotace a zisky z produkce?
2. Srovnání se zahraničím: Český pacht jako chudý příbuzný
Pohled za hranice je pro českého vlastníka bolestivý. Evropští farmáři pracují se stejnými tržními cenami komodit a podobnými dotacemi, přesto dokážou vlastníkům platit násobně více.
Srovnání pachtovného (odhad 2025/2026)
- Německo: 12 000 – 19 000 Kč/ha/rok: německý trh je extrémně transparentní. Vysoký tlak na efektivitu a konkurence mezi farmáři nutí pachtýře platit majitelům férový podíl.
- Rakousko: 10 000 – 16 000 Kč/ha/rok: zde hrají roli silné rodinné farmy a vysoká úcta k půdě jako k rodinnému stříbru.
- Polsko: 7 000 – 12 000 Kč/ha/rok: díky aktivní roli státu a zdravé konkurenci mezi středními farmáři pachtovné v Polsku český průměr dávno předehnalo.
- Česká republika: 3 500 – 8 000 Kč/ha/rok: trhu dominují obří holdingy, které těží z pasivity milionů drobných vlastníků.
Konfrontace: Jak je možné, že bavorský sedlák dokáže zaplatit 15 tisíc korun a stále prosperuje, zatímco český holding tvrdí, že 6 tisíc je „stropem možností“? Odpověď není v kvalitě půdy, ale v síle vyjednávání a neinformovanosti majitelů.
3. Právní džungle: Jste majitel, nebo rukojmí?
Český občanský zákoník sice definuje pacht jako vztah, kde pachtýř „požívá plody“ pozemku, ale realita v terénu připomíná spíše jednostranný diktát velkých hráčů.
- Pasti ve smlouvách: Standardem jsou výpovědní lhůty na 5, nebo dokonce 10 let. To z vaší půdy dělá prakticky neprodejné aktivum.
- Chybějící inflační doložky: Většina starších smluv nemá mechanismus pro navýšení o inflaci. Reálně tak za svou půdu dostáváte s každým rokem méně.
- Zákony pro obry: Současná legislativa byla historicky nastavena tak, aby chránila stabilitu hospodaření velkých celků, což v praxi znamená, že drobný vlastník má minimální manévrovací prostor.
4. Proč je pachtovné v ČR tak nízké?
Hlavním viníkem je informační asymetrie. Pachtýř přesně ví, jakou má vaše půda bonitu (BPEJ), kolik na ni dostává dotací a jaké jsou výnosy. Vlastník často neví ani to, kde jeho pozemek přesně leží.
Dalším faktorem je „psychologie souseda“. Mnoho vlastníků se bojí říct si o férovou cenu, aby „nenarušili vztahy v obci“. Tuto emoci velcí pachtýři obratně využívají k udržení cen při zemi. Je to systémový problém, který těží z vaší slušnosti a pasivity.
5. Jak přestat prodělávat? (Manuál pro rok 2026)
Půda je rodinné stříbro a její množství je konečné. Chovejte se k ní jako k aktivu, ne jako k břemenu.
- Prověřte LPIS: Podívejte se do veřejného registru půdy, kdo na vašem pozemku skutečně hospodaří a jaké na něj čerpá dotace.
- Chtějte tržní cenu: Zjistěte si, za kolik pachtují sousedé. Nespokojte se s první nabídkou, kterou vám pošle velkoagrárník do schránky.
- Smlouva je základ: Trvejte na inflační doložce a rozumné výpovědní lhůtě (max. 1–3 roky). Pokud pachtýř odmítne, hledejte jiného.
- Využijte experty: Pokud si netroufáte na vyjednávání s profesionálními nákupčími holdingů, využijte specializované služby, které za vás pohlídají férovost ceny a smluvních podmínek.
Je čas změnit pravidla hry
Doba, kdy bylo vlastnictví půdy jen symbolem minulosti, skončila. Půda je dnes nejstabilnějším a nejhodnotnějším aktivem. Je na čase se ptát: Je můj pachtýř férový partner, nebo jen využívá moji neinformovanost k vlastnímu zbohatnutí?
Co si o tom myslíte vy? Dostáváte za svou půdu férovou cenu, nebo uvažujete o revizi smlouvy? Zapojte se do diskuse v komentářích.
Zdroje:
