Článek
Tato povinnost platí retroaktivně pro všechny existující stavby bez ohledu na stáří, a pokud dokumentace chybí, hrozí pokuta až 400 000 Kč. Odborné organizace odhadují, že 70–80 % starších nemovitostí v ČR nemá aktuální dokumentaci v pořádku, což vytváří významný tlak na realitní trh i vlastníky.
Právní rámec je jasně zakotven v platné legislativě
Povinnost vlastníků uchovávat stavební dokumentaci je explicitně stanovena v § 167 písm. d) zákona č. 283/2021 Sb., stavební zákon, který byl schválen 13. července 2021 a plně vstoupil v platnost 1. července 2024. Tento zákon nahradil předchozí stavební zákon č. 183/2006 Sb., přičemž podobná povinnost existovala i v minulosti, ale s nižšími sankcemi a méně přísným dohledem.
Konkrétní znění paragrafu uvádí: "Vlastník stavby a zařízení je povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou projektovou dokumentaci, dokumentaci pro provádění stavby, dokumentaci stavby, došlo-li k odchylce od dokumentace pro povolení stavby, popřípadě dokumentaci skutečného provedení stavby, včetně její geodetické části, nebo pasport stavby, rozhodnutí, osvědčení, souhlasy a jiné důležité doklady týkající se stavby nebo zařízení. Zákon výslovně povoluje uchovávání jak v papírové, tak v elektronické formě, což majitelům dává flexibilitu v archivaci.
Co přesně musí vlastníci zajistit a v jaké podobě
Vlastníci nemovitostí mají podle zákona povinnost uchovávat následující typy dokumentace: ověřenou projektovou dokumentaci odpovídající skutečně provedenému stavu stavby, dokumentaci pro provádění stavby včetně všech provedených změn, dokumentaci skutečného provedení pokud došlo k odchylkám od původního projektu, geometrické plány zaměřující stavbu na pozemku, všechna rozhodnutí stavebních úřadů a stavební povolení, technická osvědčení a souhlasy dotčených orgánů, a další důležité doklady vztahující se ke stavbě.
Pokud vlastník nemá k dispozici kompletní původní dokumentaci nebo tato dokumentace není v náležitém stavu, pak podle § 245 odst. 1 stavebního zákona vzniká povinnost pořídit tzv. pasport stavby. Pasport stavby je zjednodušená dokumentace zachycující současný skutečný stav budovy. Obsahuje průvodní list s identifikačními údaji stavby, souhrnnou technickou zprávu popisující konstrukční řešení a použité materiály, situační výkresy umisťující stavbu na pozemek v měřítku 1:200 nebo 1:500, výkresovou dokumentaci zahrnující půdorysy všech podlaží, řezy a pohledy v měřítku 1:50 nebo 1:100, a fotodokumentaci současného stavu.
Rozsah povinnosti se vztahuje na většinu nemovitostí
Povinnost uchovávat stavební dokumentaci se vztahuje na všechny vlastníky staveb bez výjimky – zahrnuje rodinné domy, bytové domy, rekreační chalupy a chaty, komerční i průmyslové objekty. Zásadní je, že povinnost platí retroaktivně pro všechny existující stavby bez ohledu na to, kdy byly postaveny, zda před účinností nového zákona či před desítkami let. Tato retroaktivní aplikace je jedním z nejvíce diskutovaných aspektů nové legislativy, protože postihuje i vlastníky, kteří nemovitost zdědili nebo koupili dávno před přijetím zákona a nemají vliv na ztrátu historické dokumentace.
U bytových domů s více vlastníky jednotek se odpovědnost za společné části přesouvá na společenství vlastníků jednotek (SVJ), které zastupuje všechny vlastníky a zajišťuje dokumentaci celého domu. Jednotliví vlastníci bytů by však měli mít dokumentaci ke své konkrétní bytové jednotce, zejména pokud provedli nějaké úpravy interiéru. Zákon nedělá rozdíl mezi rezidenční a komerční výstavbou – stejné požadavky platí pro obchody, kanceláře, sklady i výrobní haly.
Existují některé výjimky pro velmi jednoduché stavby, ale ty jsou minimální a většina staveb v ČR pod tuto povinnost spadá. I stavby postavené v dobách, kdy stavební povolení nebylo vyžadováno, musí mít zajištěnou dokumentaci skutečného stavu formou pasportu.
Sankce jsou výrazně vyšší než v minulosti
Porušení povinnosti uchovávat stavební dokumentaci je kvalifikováno jako přestupek podle § 302 odst. 3 písm. a) stavebního zákona. Za tento přestupek může stavební úřad uložit pokutu až do výše 400 000 Kč, což je dvojnásobek předchozí maximální pokuty 200 000 Kč podle starého stavebního zákona. Jedná se o jednu z nejvyšších správních sankcí pro vlastníky nemovitostí v českém právu.
Postup při kontrole a ukládání pokut je následující: Pokud stavební úřad zjistí, že vlastník nemá dokumentaci odpovídající skutečnému stavu stavby, nejprve podle § 245 odst. 3 vlastníkovi nařídí, aby si pasport stavby pořídil. Teprve pokud vlastník této výzvě nevyhoví v určené lhůtě, může stavební úřad zahájit řízení o přestupku a uložit pokutu. Výše konkrétní pokuty se odvíjí od závažnosti porušení, míry zavinění, ekonomické situace vlastníka a dalších okolností případu, ale maximální limit je 400 000 Kč.
Zdroje:
https://www.drevostavitel.cz/clanek/dokumentace-stavebniho-zakona
https://www.rkmatras.cz/zpravodaj/novy-stavebni-zakon-chybejici-dokumentace-vas-muze-prijit-draho-z161/
https://www.kurzy.cz/zakony/283-2021-zakon-stavebni-zakon/paragraf-167/
https://zpravy.ckait.cz/vydani/2021-03/stavebnik-a-vlastnik-stavby-ma-povinnosti-dane-zakonem/
https://mmr.gov.cz/getattachment/Ministerstvo/Stavebni-pravo/Pravo-a-legislativa/Novy-stavebni-zakon/Metodiky/Dokumentace-pro-povoleni-zameru-a-jeji-forma-pro-v/Dokumenty/Dokumentace-pro-povoleni-zameru-a-jeji-forma-pro-v/Metodika_dokumentace_portal-stavebnika_provadeci-dok_17_7_24.pdf.aspx?lang=cs-CZ&ext=.pdf
https://ceskykutil.cz/clanek-394372-vlastnici-nemovitosti-pozor-poridte-si-stavebni-dokumentaci-o-aktualnim-stavu-nemovitosti
https://www.visionplan.cz/chybi-vam-dokumentace-stavby-novy-stavebni-zakon-hrozi-pokutou-az-400-tisic/
https://portal.gov.cz/sluzby-vs/overeni-pasportu-stavby-S47342
