U hypotéky volte co nejkratší fixaci, sazby ještě klesnou

Dnes se hypoteční dlužníci nacházejí na strategické křižovatce, kde platí pravý opak: klíčové je neuvázat se k současným, stále relativně vysokým sazbám na příliš dlouho. Pro ty, kteří si právě sjednávají úvěr na bydlení nebo je čeká refixace, je sázka na kratší fixační období, ideálně na jeden až tři roky, tou nejracionálnější volbou. Proč? Protože všechny klíčové ukazatele – od politiky centrální banky přes makroekonomické prognózy až po chování samotných bank – naznačují, že sazby budou v následujících letech dále klesat.

Tento posun v uvažování je dramatický. Ještě v roce 2022 mělo devět z deseti klientů fixaci na pět a více let , protože v éře historicky levných peněz bylo logické zajistit si jistotu nízké splátky na co nejdéle. Dnes naopak v nových úvěrech dominují fixace do tří let. Lidé, kterým nyní končí pětileté fixace sjednané za sazby kolem dvou procent, zažívají nepříjemný šok, když jim banky nabízejí sazby blížící se pěti procentům. Cíl se změnil. Místo „lovu na jistotu“ se z dlužníků stávají stratégové, kteří sázejí na budoucí pokles sazeb, a klíčovou se pro ně stává flexibilita.

Pro pochopení budoucího vývoje hypotečních sazeb je nutné sledovat kroky České národní banky. Její poslední rozhodnutí z konce června 2025 ponechat základní dvoutýdenní repo sazbu na úrovni 3,5 % není signálem konce zlevňování, ale spíše strategickou pauzou. Bankovní rada se pro tento krok rozhodla jednomyslně , což podtrhuje její opatrný, ale jednotný postoj. Guvernér Aleš Michl sice hovořil o potřebě „zachovat přísnou měnovou politiku“ a o zesílení proinflačních rizik, jako je růst mezd a cen služeb , zároveň ale zdůraznil, že si rada „nechává všechny možnosti otevřené“.

Tato „jestřábí pauza“ po sérii předchozích snížení sazeb z vrcholu 7 % je ve skutečnosti nástrojem pro řízení očekávání. ČNB se snaží zabránit příliš rychlému uvolnění finančních podmínek, které by mohlo paradoxně znovu podpořit inflaci. Tím, že drží trh v mírném napětí, si zajišťuje, že se její dosavadní kroky plně projeví v ekonomice, a zároveň si nechává prostor pro další, byť pozvolné, snižování. Pro dlužníky je to jasný vzkaz: cesta dolů bude, ale nebude to sprint. A právě proto se vyplatí mít krátkou fixaci a „chytit“ nižší sazbu za rok či dva.

Hlavním důvodem, proč si centrální banka může dovolit uvažovat o dalším zlevňování, je zkrocení inflace. Ta se v květnu pohybovala na úrovni 2,4 % a prognózy pro celý rok 2025 se shodují na hodnotách poblíž dvouprocentního cíle. Prognóza ČNB počítá s průměrnou inflací 2,5 % a predikce Ministerstva financí ČR je ještě o desetinu procentního bodu optimističtější. Přesto ČNB zůstává obezřetná. Rizika, kterých se obává, jako jsou tlaky na růst mezd a cen ve službách, mají spíše strukturální charakter spojený s dlouhodobě napjatým trhem práce. To znamená, že návrat k dvacetikorunovým hypotékám je v nedohlednu , ale pozvolný pokles sazeb ke čtyřem procentům a níže je v následujících letech velmi reálný.

Přestože ČNB od konce roku 2023 snižuje své sazby, pokles těch hypotečních je výrazně pomalejší. Průměrná nabídková sazba se podle statistiky Swiss Life Hypoindex v červnu 2025 pohybovala na úrovni 4,94 %. Experti tento jev vysvětlují několika faktory. „Banky si po letech hubených marží chrání své zisky jako oko v hlavě, konkurence mezi nimi je slabší a poptávka roste jen pozvolna, takže necítí tlak na výraznější slevy,“ vysvětluje hypoteční analytik společnosti Swiss Life Select Jiří Sýkora. Klienti se tak musí spokojit se zlevňováním v řádu desetin procenta.

Pro dlužníky je klíčové pochopit, že cena jejich hypotéky není přímo vázána na aktuální repo sazbu ČNB. Odvíjí se spíše od ceny dlouhodobějších peněz na trhu, například tříletých či pětiletých úrokových swapů, ke kterým si banky připočítávají svou marži. Současný velký rozdíl mezi základní sazbou ČNB (3,5 %) a průměrnou hypotékou (4,94 %) ukazuje, že banky mají vytvořený „polštář“ pro budoucí zlevňování, i kdyby už centrální banka sazby dále nesnižovala. Tento prostor se začne zmenšovat, jakmile se mezi bankami zostří konkurenční boj, jehož první náznaky už jsou vidět.

Nejagresivnější banky totiž už nyní nabízejí sazby, které začínají trojkou, a to typicky právě u kratších, tříletých fixací. Například Fio banka láká na sazbu od 3,98 % a MONETA Money Bank od 3,99 %. Tyto nejvýhodnější nabídky jsou sice často podmíněny sjednáním dalších produktů, jako je pojištění schopnosti splácet, ale jasně ukazují směr, kterým se trh bude ubírat. Pětileté fixace jsou zpravidla o několik desetin procentního bodu dražší. Rozdíl mezi tříletou a pětiletou fixací je vlastně „cenou za jistotu“. Velmi výmluvný je pak postoj bank k nejdelším fixacím. Jak potvrzuje Martin Vašek, generální ředitel Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny, desetileté fixace jsou dnes prakticky nedostupné, protože by pro klienta byly příliš drahé. To je silný signál od samotných bank, že v dlouhodobém horizontu očekávají nižší sazby.

Hlavní výhodou krátké fixace je flexibilita. Dává dlužníkovi možnost po roce či třech letech refinancovat úvěr za výrazně lepších podmínek, které s vysokou pravděpodobností na trhu budou. Hlavním rizikem je samozřejmě nejistota a teoretická možnost „splátkového šoku“, pokud by sazby proti všem očekáváním vzrostly. V současné situaci se však drtivá většina expertů přiklání právě ke kratší variantě. „Doporučoval bych kratší fixační období, například na dva nebo tři roky,“ radí Jiří Sýkora. Martin Vašek potvrzuje, že trh se přirozeně přesunul k tříletým fixacím, protože to vyhovuje jak klientům očekávajícím pokles sazeb, tak bankám, pro které je to méně rizikové.

Riziko volby fixace je dnes asymetrické. Pokud si zvolíte krátkou fixaci, máte velký potenciál pro zisk v podobě budoucích úspor na splátkách a jen malé, dobře předvídatelné riziko, že sazby klesnou pomaleji nebo budou stagnovat. I v takovém případě na tom nebudete hůře než ten, kdo si dnes vezme delší fixaci. Naopak u dlouhé fixace je potenciál zisku malý (jen jistota splátky) a riziko ztráty velké – budete zbytečně přeplácet úvěr, zatímco ostatní budou refinancovat za lepších podmínek. Vzhledem k prognózám ČNB, které pro rok 2026 očekávají tržní úrokové sazby (3M PRIBOR) na úrovni 2,8 % , je scénář růstu sazeb vysoce nepravděpodobný. Racionální volbou je tedy strategie s vyšším potenciálem zisku a zvládnutelným rizikem.

Všechny dostupné údaje ukazují jedním směrem. Nacházíme se ve fázi pozvolného poklesu úrokových sazeb, který bude pravděpodobně pokračovat i v následujících dvou letech. V tomto prostředí je strategicky nejvýhodnější volit kratší dobu fixace. Nečekejte na zázračný propad úroků, který nemusí přijít. Trh nyní nabízí „dostatečně dobrý čas“ k pořízení nemovitosti.

Při sjednávání hypotéky buďte aktivní. Nečekejte pasivně na nabídku své banky, ale oslovte konkurenci a s její nabídkou se vraťte za svým bankéřem vyjednávat. Nezaměřujte se jen na úrokovou sazbu, ale porovnávejte celkovou cenu úvěru včetně poplatků a nákladů na povinné pojištění. Vytvořte si finanční rezervu, která vám dodá klid pro případ, že by pokles sazeb nebyl tak rychlý, jak očekáváte. A hlavně se nenechte znervóznit krátkodobými výkyvy. Sledujte dlouhodobý trend, který je jasně klesající.