Češi utíkají na jih! Levné byty ve Španělsku berou útokem

Magazín Drevostavitel.cz upozornil na fenomén, který už dávno není okrajovou záležitostí několika movitých jednotlivců. Stále více Čechů si pořizuje nemovitost ve Španělsku – a to nejen jako investici či dovolenkový apartmán, ale jako promyšlený krok do budoucna. Podle dostupných dat vzrostl zájem o španělské reality za posledních pět let kumulativně o 312 procent. Motivací není pouze nejistý politický a ekonomický vývoj ve střední Evropě, ale také výrazně příznivější cenová hladina.

Řada nemovitostí se zde prodává za zlomek částek, na které jsme zvyklí v Česku. Silně je patrný i trend mezi seniory, kteří míří na jih nejen za teplem a zdravějším klimatem, ale i kvůli citelným úsporám za energie během zimních měsíců.

To, co bylo ještě před deseti lety považováno za výsadu úzké skupiny lidí, se dnes mění v realistický plán běžné střední třídy. Statistiky španělského registru nemovitostí ukazují dramatický posun.

Zatímco v roce 2014 šlo o desítky nákupů ročně, v roce 2023 Češi poprvé překročili hranici tisíce transakcí. A vývoj v letech 2024 a 2025 nadále akceleruje. Největší zájem směřuje do oblastí Alicante, Valencie a Málaga. Každá z těchto lokalit nabízí jinou kombinaci výhod – od dostupnějších cen na pobřeží Costa Blanca přes pulzující městský život až po prestižní adresy s výborným leteckým spojením na jihu Andalusie.

Zároveň se mění i motivace kupujících. Éra rychlého výdělku na krátkodobých pronájmech přes platformy typu Airbnb naráží na stále přísnější regulace. Místní samosprávy výrazně omezují vydávání nových turistických licencí, a tak se z investiční spekulace stává spíše osobní rozhodnutí. Majitelé si nemovitosti pořizují především pro vlastní potřebu. Vzniká nový model života, kdy léto tráví v Česku a chladné měsíce přesouvají na jih. Španělský byt se tak stává druhým domovem, nikoli pouhým nástrojem výnosu.

Za nákupem nemovitosti ve Španělsku se však skrývá i hlubší strategie. Pro řadu lidí představuje takový krok formu diverzifikace majetku a pojistku proti nepříznivému vývoji doma. V nejisté době nabývá na významu mít alternativní zázemí v rámci eurozóny, kde právní i ekonomické prostředí působí stabilně. Místo pasivního přihlížení situaci část Čechů aktivně hledá řešení a buduje si vlastní bezpečnostní síť. Motiv „plánu B“ se v posledních třech letech stal jedním z klíčových faktorů rozhodování.

Ekonomické srovnání hovoří jasně. V širším centru Alicante je možné pořídit zrekonstruovaný apartmán o rozloze padesáti metrů čtverečních zhruba za tři miliony korun.

V Praze by obdobný byt vyšel přibližně na osm milionů, v Brně kolem šesti milionů a i v Ostravě se cena kvalitního bydlení pohybuje nad hranicí tří milionů korun. Za stejné či nižší peníze tak kupující získává nejen nemovitost, ale i přístup k moři, mírnějšímu klimatu a odlišnému životnímu rytmu. Právě tento poměr ceny a kvality života hraje zásadní roli.

Specifickou skupinu tvoří senioři, kteří ke změně přistupují velmi pragmaticky. Často prodají méně využívanou chatu, garáž nebo větší byt v Česku a výtěžek investují do menšího apartmánu ve Španělsku. Zimu pak tráví na jihu, kde jsou náklady na vytápění minimální. V českých podmínkách přitom patří energie během topné sezóny k největším výdajům domácností. Přesun do teplejší oblasti tak nepřináší jen komfort, ale i konkrétní finanční úsporu.

Dostupnost španělských lokalit navíc podporují levné letecké spoje. Při včasném nákupu lze sehnat zpáteční letenky z Prahy, Vídně nebo Vratislavi do Alicante či Málagy za částky pod tisíc korun. To je méně než stojí cesta vlakem z Prahy do Ostravy. Jako občané Evropské unie navíc Češi ve Španělsku nenarážejí na zásadní administrativní překážky. Nemovitosti mohou vlastnit za stejných podmínek jako místní, evropské zdravotní pojištění zajišťuje přístup k péči a celý proces koupě je transparentní. K tomu se přidává kvalita potravin – čerstvé mořské plody, ovoce a zelenina jsou běžně dostupné a v průměru o patnáct až dvacet procent levnější než v českých obchodech. Kombinace cen, klimatu a životního stylu tak vytváří obraz, který pro mnohé Čechy začíná být až překvapivě přesvědčivý.

Vedle lákavých cen a dostupných letenek existuje i méně viditelná stránka nákupu nemovitosti ve Španělsku, která zásadně ovlivňuje konečný rozpočet. Kupující musí počítat s jednorázovými pořizovacími náklady, jež se běžně pohybují mezi deseti až patnácti procenty z kupní ceny.

U novostaveb se hradí daň z přidané hodnoty, u starších nemovitostí převodní daň, jejíž sazba se liší podle regionu. K tomu se připočítávají notářské poplatky, zápis do katastru a služby právníka, které jsou v praxi považovány za standardní součást transakce. Španělský právní systém sice umožňuje relativně transparentní převod vlastnictví, avšak důkladná kontrola právního stavu nemovitosti je nezbytná.

Veřejně se méně zmiňuje fakt, že některé starší objekty mohou mít nevyřešené stavební úpravy či dluhy vůči společenství vlastníků. Právě tyto závazky mohou přejít na nového majitele. Opatrnost je proto na místě zejména u levnějších nabídek, které mohou skrývat dodatečné investice. Součástí prověrky bývá i ověření energetického štítku budovy, který je ve Španělsku povinný. Bez něj nelze nemovitost oficiálně prodat ani pronajmout. Administrativní proces tak vyžaduje více než jen podpis smlouvy. Přestože se jedná o členskou zemi EU, právní prostředí má svá specifika, která se liší region od regionu.

Odborníci proto doporučují pracovat s místním advokátem a nespoléhat výhradně na realitní kancelář. Tato část procesu bývá v marketingových materiálech upozaděna, přesto hraje klíčovou roli v celkové bezpečnosti investice.

Neméně důležitou kapitolou je daňový režim a pravidelné poplatky spojené s vlastnictvím.

Majitelé nemovitostí ve Španělsku platí každoročně daň z nemovitosti, jejíž výše závisí na hodnotě stanovené místní samosprávou. Pokud objekt nepronajímají, mohou být povinni odvádět daň z imputovaného příjmu, která vychází z předpokládané hodnoty užívání. V případě pronájmu vzniká daňová povinnost z reálných příjmů, a to i u rezidentů jiných členských států EU.

Španělsko zároveň vyžaduje získání daňového identifikačního čísla pro cizince, bez nějž nelze transakci dokončit. O této administrativní povinnosti se často mluví až ve fázi podpisu smluv. Další položkou jsou poplatky za správu domu, pokud se jedná o byt v rezidenčním komplexu. Ty zahrnují údržbu společných prostor, bazénu či zahrad a mohou dosahovat stovek eur ročně. V turisticky exponovaných oblastech se zvyšují i náklady na služby a energie, zejména během hlavní sezóny. Vlastnictví u moře tedy není jen o pořizovací ceně, ale o dlouhodobém finančním plánování. Přesto je při správném nastavení rozpočtu provozní zátěž často nižší než u srovnatelné nemovitosti v českých městech.

Rozhodující je realistické posouzení všech povinností před podpisem kupní smlouvy. Transparentnost systému je výhodou, avšak vyžaduje pečlivou orientaci v pravidlech.

Další méně medializovanou oblastí jsou změny v regulaci krátkodobých pronájmů, které mají přímý dopad na návratnost investice. Některá města, zejména v přímořských oblastech, zpřísnila vydávání turistických licencí nebo zavedla moratoria na nové registrace. Cílem je omezit tlak na místní trh bydlení a stabilizovat ceny pro rezidenty. V praxi to znamená, že bez příslušného povolení nelze legálně nabízet byt k turistickému pronájmu. Porušení pravidel může vést k vysokým pokutám. Tato skutečnost mění kalkulace těch, kteří původně počítali s pravidelným příjmem z krátkodobých pobytů. Rostoucí regulace je reakcí na masový turismus, který v některých oblastech vyvolal napětí mezi místními obyvateli a investory. Veřejná debata ve Španělsku se tak stále více soustředí na rovnováhu mezi ekonomikou cestovního ruchu a dostupností bydlení. Kupující z jiných zemí musí tyto změny sledovat a přizpůsobit jim své plány. Výhodou je, že pravidla jsou veřejně dostupná a jejich vývoj je poměrně dobře dokumentován. Neznalost však neomlouvá a ignorování licenčních povinností může výrazně prodražit původně výhodnou koupi. Tento regulatorní posun představuje jeden z klíčových faktorů, který formuje současný realitní trh na jihu Evropy.

Specifickou otázkou je také status daňové rezidence a délka pobytu. Pokud majitel tráví ve Španělsku více než 183 dní ročně, může se stát daňovým rezidentem, což s sebou nese širší daňové povinnosti. To má dopad zejména na seniory, kteří plánují dlouhodobé zimní pobyty. Přesun těžiště života do jiné země vyžaduje koordinaci s českými úřady i zdravotní pojišťovnou. Evropské předpisy sice umožňují čerpání zdravotní péče, ale konkrétní podmínky se liší podle typu pojištění a délky pobytu. O těchto praktických aspektech se často hovoří až ve chvíli, kdy se majitel rozhodne trávit na jihu většinu roku. Realita dlouhodobého pobytu zahrnuje také registraci na místním úřadě, případně zápis do evidence obyvatel.

Administrativa je sice standardizovaná, ale vyžaduje osobní přítomnost a znalost postupů. Změna daňové rezidence může ovlivnit i zdanění důchodů či dalších příjmů. Proto odborníci doporučují konzultovat situaci s daňovým poradcem ještě před finálním rozhodnutím. V kontextu rostoucí mobility Evropanů jde o téma, které nabývá na významu. Přeshraniční životní styl přináší nové příležitosti, ale i povinnosti, které je třeba promyšleně nastavit.

Právě tyto detaily často rozhodují o tom, zda se sen o druhém domově promění v dlouhodobě udržitelnou realitu.

Z nákupu bytu u moře se v posledních letech stal fenomén, který vypovídá víc o náladě české společnosti než o počasí na pobřeží Costa Blanca. Zatímco dříve šlo o symbol luxusu a splněného snu, dnes je španělská adresa pro řadu lidí především racionálním rozhodnutím. Kombinace dostupnějších cen, členství obou zemí v Evropské unii a relativně přehledného právního prostředí vytváří podmínky, které dávají ekonomický smysl. Do hry vstupují i faktory, o nichž se otevřeně mluví méně – obavy z geopolitického vývoje, tlak na domácí rozpočty či snaha diverzifikovat majetek mimo jednu zemi.

Španělsko se tak nestává jen dovolenkovou destinací, ale součástí osobní strategie řízení rizik. A právě tato změna perspektivy je možná nejvýraznějším signálem současné doby.

Otázka už tedy nestojí jen tak, kdo si může dovolit byt u moře, ale kdo si může dovolit žádný plán nemít.

Realitní data potvrzují, že trend sílí a že čeští kupci nejsou ojedinělým jevem, nýbrž součástí širšího evropského pohybu kapitálu i lidí. Přesto zůstává klíčové nepodlehnout iluzi snadného řešení a vnímat celý proces včetně daní, regulací a dlouhodobých závazků.

Teprve kombinace realistického finančního plánu, právní jistoty a osobní motivace může proměnit jižní adresu ve skutečný druhý domov.

Španělské pobřeží tak není jen kulisou s palmami, ale zrcadlem toho, jak se Češi učí přemýšlet o budoucnosti ve větším měřítku – napříč hranicemi i jistotami, na které byli zvyklí.