Článek
Aktuální stav a dostupnost bydlení (2025)
- Průměrná cena za m²: cca 150 000 Kč, u nových bytů až 167 947 Kč/m², meziroční nárůst o 10 %.
- Nejvyšší ceny: Praha 1 a Praha 2 – 189 000 Kč/m² a 153 000 Kč/m².
- Nejnižší ceny: Praha 9 a Praha 4 – 118 000 Kč/m² a 117 000 Kč/m².
- Nabídka a dostupnost: Připraveno téměř 150 000 nových bytů, ale pomalé povolovací procesy brání rychlému uvedení na trh.
- Finanční dostupnost: Pořízení vlastního bytu vyžaduje ekvivalent 13,3 hrubých ročních mezd, což je v rámci Evropy velmi vysoké.
Klíčové faktory růstu cen
1. Demografie
Praha dlouhodobě roste přirozeným přírůstkem i migrací. K roku 2025 má přibližně 1,37 milionu obyvatel, s přirozeným přírůstkem cca 4 500 osob ročně a migrací 15 000–20 000 lidí ročně, včetně tisíců lidí z Ukrajiny, Slovenska či Asie. Trend menších domácností dále zvyšuje poptávku – 38 % pražských domácností tvoří singles, dalších 25 % jsou bezdětné páry.
2. Růst ceny práce ve stavebnictví
Mzdové náklady rostly mezi 2015–2024 o 65 % a tvoří 20–30 % ceny nové výstavby, což přímo tlačí ceny nových bytů nahoru.
3. Zájem institucionálních investorů
Fondy a developerské skupiny (např. Heimstaden, CPI, Mint) nakupují celé bloky bytů a drží je v nájemním portfoliu. Podíl těchto investorů činí 10–15 % trhu novostaveb a dále roste, což snižuje dostupnost pro běžné kupce.
Klíčové faktory, které mohou snížit cenu bytu
1. Zvýšení nabídky
Rychlejší povolovací procesy, zvýšení tempa výstavby a automatizace stavebnictví (prefabrikace, robotizace) snižují náklady a umožňují rychlejší dokončení projektů.
2. Migrace obyvatel
Částečný návrat migrantů, například z Ukrajiny, nebo nižší příliv obyvatel do města snižuje tlak na růst cen.
3. Ekonomická recese
Pokles kupní síly domácností a stagnace mezd ve stavebnictví mohou vést k mírnému poklesu cen.
4. Regulační zásahy
Státní dotace na výstavbu, daňové úlevy pro běžné kupce a cenové stropy mohou zpomalit růst cen nebo je mírně snížit.
5. Rozvoj dopravní infrastruktury a rychlodrah
Lepší napojení okrajových lokalit a satelitních měst zvyšuje atraktivitu bydlení mimo centrum, což může snížit tlak na ceny v centru Prahy.
Deficit bytů v Praze
Podle odhadů IPR, Deloitte a Central Group chybí v Praze 30–60 tisíc bytů. Nová výstavba (cca 5–7 tisíc bytů ročně) nedokáže držet krok s růstem počtu obyvatel a singles domácností.
Pokud by se výstavba zdvojnásobila na 10–14 tisíc bytů ročně, deficit by se podařilo dorovnat za 5–8 let. Při současném tempu však může přetrvat i několik desetiletí.
Scénáře vývoje do roku 2050 (v % a srovnání s inflací)
1. Realistický scénář
- Očekávaný roční růst cen: 2,5–3,5 %
- Inflace: 2 % p.a.
- Reálný růst: 0,5–1,5 % ročně
- Výsledek v roce 2050: ~275 000 Kč/m²
2. Optimistický scénář (více nabídky + automatizace)
- Očekávaný roční růst cen: 0,5–1,8 %
- Inflace: 2 % p.a.
- Reálný růst: -1,5 % až -0,2 % ročně
- Výsledek v roce 2050: ~190 000 Kč/m²
3. Krizový scénář
- Očekávaný roční pokles cen během recese 2026–2027: -5 %
- Následný růst 2028–2050: 2–2,5 % p.a.
- Inflace: 2 % p.a.
- Reálný růst: 0–0,5 % ročně
- Výsledek v roce 2050: ~200 000 Kč/m²
Závěr
Ceny bytů v Praze mají vysokou setrvačnost. I v optimistickém scénáři, kdyby se podařilo zvýšit nabídku a snížit náklady díky technologickému pokroku, lze očekávat spíše stagnaci nebo mírný pokles reálných cen po odečtení inflace. Hlavní bariéry – drahá práce, silná poptávka a zájem investorů – zůstávají. Pro běžné domácnosti to znamená, že dostupnost bydlení se bude spíše řešit přes nájemní sektor než vlastnické bydlení.
Zdroje a odkazy
- ČSÚ – Demografie a projekce obyvatelstva Prahy
- Deloitte – Property Index 2024
- ČNB – Zpráva o finanční stabilitě 2024
- Eurostat – Construction Costs and Wages 2023
- Hospodářská komora a Svaz podnikatelů ve stavebnictví
- Hospodářské noviny, E15, Seznam Zprávy
- Hypoindex.cz – Statistiky cen a dostupnosti bydlení v Praze
