Článek
Ceny domů v EU za poslední desetiletí exponenciálně vzrostly a daleko předčily tempo růstu nájemného, které se vyvíjejí lineárně. Zpráva Eurostatu zveřejněná 8. dubna 2022 zjistila, že za předešlou dekádu mezi rokem 2010 a 4. čtvrtletím roku 2021 vzrostly ceny domů v celém bloku o 42 procent, zatímco ceny nájmů vzrostly v průměru o 16 procent. Nejstrmější růst cenové křivky zaznamenaly Estonsko, Maďarsko a Lucembursko, kde se jejich průměrné náklady na ceny nemovitostí za deset let více než zdvojnásobily, a to +156 procent, +128 procent a +124 procent. Česká republika je v růstu cen nemovitostí čtvrtá v EU. Přesněji v ČR nárůst činil „pouhých“ 111 procent u cen bytů a 31 procent u nájmů.
Ve státech jako Itálie, Španělsko, byl růst cen bytů a domů jen symbolický, do 5 procent. Ve Francii vzrostly ceny bytů jen o 28 procent a výše nájmů jen o procenta. Paradoxně tyto ceny rostly pomaleji i v sousedním Německu, než v Čechách, a to 93 procent u nemovitostí a 17procent u nájmů. Ceny nájmů rostly Němcům dvakrát pomaleji a Francouzům dokonce třikrát pomaleji, než Čechům.
V růstu nájmů vedou baltské republiky: Estonsko s 171 procenty a Litva se 113 procenty. V růstu nájmů se ze sousedů České republiky nás překonalo ještě Rakousko s 45 procenty a Maďarsko s 50 procenty.
Trochu jiná čísla, potvrzující však trend nabízí Evropská komise: „Podíváme-li se na trend cen nemovitostí mezi lety 2010 a 2021, od roku 2013 je trvale rostoucí trend s obzvláště velkým nárůstem mezi lety 2015 a 2021. Celkově došlo mezi lety 2010 a 2021 k nárůstu o 37 %. Ve 23 členských státech došlo k nárůstu a ke snížení ve třech za toto období (údaje za Řecko nejsou k dispozici. Největší nárůst byl zaznamenán v Estonsku (+139 %), Maďarsku (+122 %), Lucembursku (+115 %), Lotyšsku (+101 %) a Rakousku (+100 %), zatímco pokles byl zaznamenán v Itálii (-13 %), na Kypru (-8 %) a ve Španělsku (-2 %).“
A dále: „V letech 2010 až 2021 došlo v EU k trvalému nárůstu nájemného – celkem za celé období o 16 %. Ve 25 členských státech došlo k nárůstu a ve dvou k poklesu. Největší nárůst byl zaznamenán v Estonsku (+154 %), Litvě (+110 %) a Irsku (+68 %), zatímco pokles byl zaznamenán v Řecku (-25 %) a na Kypru (-3 %).“
K České republice se komise přímo nevyjadřuje, to však neznamená, že bychom měli být optimisty. Spíše naopak.
Evropa je tedy hluboko v bytové krizi, ale ne rovnoměrně. Podle Euractivu to pociťují zejména v bývalých komunistických zemích EU, které prý „byly kdysi lídry v oblasti sociálního bydlení“, ale města jako Praha nyní pociťují dopady divoké privatizace bytového fondu.
Tyto rostoucí ceny nejvíce zasahují skupiny s nejnižšími příjmy, což podle OECD „ztěžuje lidem dostat se na žebříčku majetku, což ovlivňuje schopnost rodin s nižšími a středními příjmy hromadit bohatství a předávat ho dál budoucím generacím.“
Nájemní bytová ekonomika je také nedílnou součástí této krize, přičemž Estonsko, Litva a Irsko zaznamenaly růst cen nájemného ještě rychlejším tempem, než na jejich trzích s bydlením. The Independent.ie cituje, že v Irsku je to částečně způsobeno tím, že pronajímatelé pronajímají své byty rekreantům spíše než dlouhodobým nájemníkům, zatímco Selectra poukazuje na problémy s tisíci prázdných a opuštěných domů po celém ostrově a také na nedostatky v politice.
Příčiny tohoto neuspokojivého stavu jsou ve střední a východní Evropě v třech hlavních faktorech. V první řadě je to „efekt spojitých nádob“. Pokud máte jednotný ekonomický prostor, z nějž jsou odstraněny všechny překážky, začnou se cenové hladiny logicky vyrovnávat. Tomu odpovídá nárůst nájmů od roku 2007 do roku 2020, kdy dosáhl úrovně 80 %. Tedy byl největší v období těsně po vstupu středoevropských zemí do EU a do Schengenské prostoru.
Sociální problémy pak vyvěrají z toho, že růst příjmů obyvatel ve zmíněných nekopíruje růst životních nákladů a dochází tak k pauperizaci celých segmentů společnosti. Rozprodej bytového fondu v mnoha městech v míře dosahující někdy až 100 % zapříčinil nedostatek nájemních bytů pro finančně slabé mladé rodiny.
To si u této sociální skupiny vede k nutnosti pořídit si soukromé hypotéční bydlení. Ke komerční ceně bytu je tak nutno připočíst ještě náklady na hypotéku. Jenže v naší krizemi provázené současnosti (2009-13, COVID, inflační krize) si udržet potřebné stabilní příjmy, je čím dál obtížnější, ne-li nemožné. To následně vede k tomu, že řada vlastníků se musí bytů opětovně zbavovat, tentokrát za cenu navýšenou o náklady na hypotéku, aby se prodávajícím vrátilo co nejvíce vynaložených nákladů. To pochopitelně šroubuje ceny nemovitostí nahoru.
V konečném důsledku na takovém systému bohatnou banky, hypotéční společnosti a v neposlední řadě developeři, kteří mohou ceny nově odevzdaných bytů přizpůsobit navýšeným cenám.
Situaci v nájemním bydlení eskalují spekulanti, kteří posledních 25 let do obchodu s byty ukládají kapitál a jeho úročení si zajišťují jejich pronajímáním, přičemž se snaží o co největší optimalizaci zisků.
Vše pak ještě zhoršuje stárnutí populace a rozpad tradiční rodiny, kdy jednu bytovou jednotku obývá častokrát jedna osoba, či jedna rodina obývá dvě a více bytových jednotek. Přistěhovalectví zajišťuje, že tlak na poptávku po bytech a domech bude trvalý a bude se spíše zvyšovat než klesat.
V posledních dekádách také prakticky ustala výstavba sociálního bydlení. Zbyl-li obcím nějaký bytový fond, používají ho především k podnikání a zvyšování příjmů městského rozpočtu. Problém je rovněž v redistribuci chudoby a s ní spojených negativních jevů. Obce které sociální bydlení nemají, zbavují na úkor obcí se sociálním bydlením svého problémového obyvatelstva, které se za takovými příležitostmi přirozeně stahuje.
Proto bytový problém nelze řešit na úrovni komunit, protože ty progresivnější z nich budou vždy doplácet na ostatní, což pro ně může být minimálně problémové, ne-li likvidační.
Reference:
Evolution of house prices and rents, eurostat, on line: https://ec.europa.eu/eurostat/cache/digpub/housing/bloc-2a.html
Fleck Anna: European House Prices Outstrip Rents, publikováno Apr 21, 2022, statista, on line: https://www.statista.com/chart/27276/european-house-prices-outstrip-rents/
Charlton Emma: This is how much house prices are outpacing rents across Europe, publikováno Oct 22, 2021, WORLD ECONOMIC FORUM, on line: https://www.weforum.org/stories/2021/10/house-prices-outpacing-rental-prices-eu-europe/
