10 věcí, na které myslet, když si berete hypotéku

Rychlá odpověď: Na co byste měli myslet, než podepíšete hypotéku? Nejdůležitější je zjistit si předem, kolik vám banka skutečně půjčí prostřednictvím reálné žádosti, nikoliv jen z orientační online kalkulačky. Následně nepřeceňujte své síly ohledně výše splátky, nevěřte slepě nejnižší úrokové sazbě bez znalosti podmínek banky a vždy si ponechte dostatečnou finanční rezervu stranou pro případ, že odhad nemovitosti nevyjde nebo se vám změní životní situace.

V tomto článku (a ve videu na konci stránky) vám na základě své praxe hypotečního specialisty ukážu 10 nejčastějších chyb, které lidé při žádosti o hypotéku dělají, a hlavně – jak se jim elegantně vyhnout, aby vám hypotéka dalších 20 či 30 let sloužila, a ne vás „žvýkala“.

Toto je první a naprosto klíčová věc. Tím, že zjistíte svou bonitu, nemyslím to, že si něco naklikáte do online kalkulačky na webu, nebo že vám pracovnice na pobočce řekne: „To nějak půjde.“ Orientacím číslům nevěřte.

Reálný obrázek dostanete až ve chvíli, kdy se fyzicky spočítají vaše příjmy, závazky, banka si projede registry a vy si podáte skutečnou žádost. Dnes zcela běžně podáváme žádosti, i když klienti ještě nevědí, zda budou kupovat byt nebo dům. Případně rovnou vyřizujeme hypotéku bez vybrané nemovitosti – banka vám schválí rámec (třeba 8 milionů) a vy víte, s čím můžete vyrazit na trh.

Nejhorší chyba? Lidé se zamilují do bytu, zaplatí rezervační poplatek a až pak zjistí, že jim banka nepůjčí. Aktuálně řeším na stole obchod za 25 milionů u Prahy, kde klienti podepsali rezervaci a až pak řešili financování – na standardní hypotéku by neprošli, musíme to zachraňovat firemním financováním. Nedělejte to tak.

Hypotéka není jen smlouva s bankou. Ve hře jsou rezervační smlouvy, budoucí kupní smlouvy, zástavní smlouvy a často i smlouvy o dílo. Každý papír obsahuje sankce a podmínky odstoupení.

To, že má právníka protistrana (realitka, developer), znamená jediné: jejich právník bude krýt jejich záda a vám vytvoří falešný pocit vyváženosti. Vlastní právník stojí kolem 8 až 10 tisíc korun, ale reálně ochrání miliony. Nešetřete na něm.

Běžná debata se točí jen kolem sazby: Kdo dá 4,9 %, kdo 5,1 %? Ale v praxi má mnohem větší váhu metodika banky. Potřebujete vědět:

Některé banky mají sice krásnou sazbu, ale jsou tak rigidní, že vám později nic nepovolí. Výběr banky je výběr partnera na dlouhé roky. Nemusíte ji milovat, ale musíte ji umět správně využít.

Pojištění nemovitosti je povinné. Byt či dům je v zástavě, banka se musí chránit. Poté vám ale často nabídnou tzv. pojištění neschopnosti splácet, což zní marketingově skvěle.

Dejte si ale pozor: často jde jen o základní pojištění smrti a invalidity, které po celou dobu fixace platíte, a pokud se něco stane, pojišťovna peníze pošle bance, ne vaší rodině. Vždy si promyslete, zda vám daný produkt dává smysl, co reálně kryje (výluky) a jestli by nebylo lepší mít nezávislou životní pojistku nastavenou na míru.

Nákup nemovitosti je neskutečně emoční záležitost. Vidíte svůj vysněný byt, developer ukazuje krásné vizualizace, realiťák na vás tlačí, že má pět dalších zájemců. V takové situaci je velmi snadné podepsat nevýhodnou smlouvu nebo vzít úvěr na krev.

Zde se projevuje skutečná hodnota nezávislého hypotečního poradce. Stojím vedle vás, nejsem do obchodu citově ani finančně zaháčkovaný jako vy a díky tomu hlídám, abyste měli vždycky „Plán B“.

Neexistuje jedna správná cesta. Někdo chce minimální úvěr pro klidné spaní, jiný chce maximální hypotéku (velkou páku), protože vlastní peníze dál zhodnocuje v podnikání. Položte si tři otázky:

Zda zvolit krátkou (typicky 3 roky) nebo dlouhou fixaci (8–10 let) záleží na tom, co upřednostňujete. Krátký fix vám dává flexibilitu a šanci brzy reagovat na pokles trhu, ale nese riziko zdražení. Dlouhý fix znamená jistotu klidu a neměnné splátky, ovšem s menším prostorem ke změnám.

Doporučuji vybírat i podle toho, zda s vámi vybraná banka umí pracovat (například formou zmíněného snížení úroku) i během fixace. To je v dnešní době obrovský bonus.

Je lákavé nastavit splátku na úplný doraz, abyste měli dluh co nejrychleji krku. Hypotéka je ovšem maraton. Dnes jste zdraví, ale za pár let mohou přijít děti, výpadek zakázek nebo nemoc. To, že vám bankovní systém schválí úvěr na 9 milionů, ještě neznamená, že je bezpečné si těch 9 milionů vzít. Nechte svůj měsíční rozpočet dýchat.

Zcela zásadní věc: z odhadu nemovitosti se počítá parametr LTV (Loan to Value), tedy zda vám banka dá hypotéku na 80 %, nebo 90 %. Pokud odhad banky vyjde nižší, než je kupní cena (což se občas děje), rozdíl budete muset doplatit ze svého. Počítejte s tím dopředu a mějte vždy připravený polštář pro případ mírného podhodnocení.

Mít po ruce kreditku s limitem 100 tisíc korun není skutečná finanční rezerva. Klient, který má hypotéku a nulu na běžném účtu, stojí na velmi křehké konstrukci. Udělejte si život příjemnější – mějte stranou dostatek likvidních prostředků ideálně na několik měsíců chodu domácnosti. Když se „něco pokazí“, budete to právě vy, kdo zůstane v klidu.

Hypotéka by se neměla brát jako produkt na papíře, ale jako vztah na desítky let. Většina lidí, kteří si první hypotékou prošli na vlastní pěst, už u té druhé nechává všechny starosti na specialistovi.

Jmenuji se Marián Drgo, mám 16 let praxe a rád vám pomohu projít celým procesem bez stresu a začátečnických chyb.