Článek
Vyšší odpočet úroků z hypotéky o 50 000 korun neznamená o 50 000 korun nižší daň. Pokud by se limit zvýšil ze 150 000 na 200 000 korun, při 15% sazbě by maximální roční úspora vzrostla z 22 500 na 30 000 korun. Rozdíl je 7 500 korun za rok. A ani ten by nevyužil každý.
Částku 200 000 korun níže používám jako modelovou variantu. Vysvětluji její možný dopad na rodinný rozpočet, nikoli nový nárok, podle kterého už lze vyplnit daňové přiznání.
Jak funguje odpočet úroků z hypotéky
Pokud splňujete zákonné podmínky, zaplacené úroky odečítáte od základu daně, nikoli přímo od vypočtené daně. Neodečítá se ani celá splátka hypotéky. Část, kterou splácíte samotný dluh, tedy jistinu, do odpočtu nepatří. Podmínky popisuje Finanční správa.
Na jednoduchém příkladu: uplatníte-li 100 000 korun úroků a celý odpočet snižuje základ zdaněný 15% sazbou, vychází snížení daně na 15 000 korun. Předpokladem je dostatečný základ daně a možnost odpočet ve výsledné daňové povinnosti skutečně využít.
Právě proto je potřeba rozlišovat dvě částky: kolik úroků si smíte odečíst a kolik díky tomu skutečně ušetříte.
Platí limit 150 000, nebo 300 000 korun?
U bytové potřeby obstarané od 1. ledna 2021 činí roční limit 150 000 korun. U bydlení obstaraného před tímto datem může za příslušných podmínek zůstat limit 300 000 korun. Jak upozorňuje Finanční správa, rozhodující není samotný podpis úvěrové smlouvy, ale obstarání bytové potřeby.
Limit se posuzuje za příslušné úvěry ve společně hospodařící domácnosti. Nejde o samostatné maximum pro každého manžela nebo pro každou hypotéku. Záleží také na účelu úvěru a využití nemovitosti; podmínky stanoví § 15 zákona o daních z příjmů.
V následujícím srovnání vycházím z režimu s limitem 150 000 korun. Na domácnost, která využívá starší limit 300 000 korun, nelze stejné srovnání automaticky přenést.
Co by přineslo zvýšení limitu na 200 000 korun?
Vezměme variantu, ve které by se limit pro lidi do 36 let zvýšil ze 150 000 na 200 000 korun. Pro výpočet měním pouze výši stropu. Okruh oprávněných osob, účinnost a ostatní podmínky případné změny by musely vycházet z konečného znění zákona.
Při plném využití odpočtu v 15% pásmu znamená limit 150 000 korun daňovou úsporu 22 500 korun za rok. S limitem 200 000 korun by maximum vzrostlo na 30 000 korun.
Rozdíl tedy činí 7 500 korun ročně navíc. Ne 50 000 korun. A částka 200 000 korun by nebyla příspěvkem od státu, ale nejvyšší částkou uznatelných úroků pro odpočet.
Kdo by vyšší limit využil a komu by nic nepřinesl?
Vyšší strop má význam až ve chvíli, kdy se do současného limitu nevejdete. Rozhodující jsou skutečně zaplacené úroky, které splňují podmínky odpočtu.
Následující příklady předpokládají celoroční nárok, splnění ostatních podmínek, dostatečnou daňovou povinnost a celý odpočet v 15% pásmu. Nejde o příběhy konkrétních klientů ani o individuální výpočet daně.
Za rok zaplatíte 120 000 korun uznatelných úroků. Při obou limitech byste uplatnili stejných 120 000 korun. Daňová úspora by byla 18 000 korun a zvýšení stropu by nepřineslo nic navíc.
Za rok zaplatíte 150 000 korun. Také se vejdete do současného limitu. Úspora by v obou variantách činila 22 500 korun. Rozdíl je opět nulový.
Za rok zaplatíte 180 000 korun. S limitem 150 000 korun vychází úspora na 22 500 korun. S vyšším stropem byste mohli uplatnit celých zaplacených 180 000 korun a ušetřit 27 000 korun. Polepšili byste si o 4 500 korun.
Za rok zaplatíte alespoň 200 000 korun. V tomto modelu byste využili celý vyšší limit. Úspora by vzrostla z 22 500 na 30 000 korun, tedy o plných 7 500 korun.
Vyšší povolený odpočet zkrátka není automaticky vyšší úsporou pro každého, kdo má hypotéku.
Jak zjistit zaplacené úroky a uplatnit odpočet
Vyjděte z potvrzení o zaplacených úrocích, které vystavuje banka za příslušný rok. Nesčítejte celé měsíční splátky: obsahují také jistinu. Způsob doložení upravuje § 38l zákona o daních z příjmů.
Jako zaměstnanec můžete podklady předat mzdové účetní a požádat o roční zúčtování, splňujete-li podmínky. Podáváte-li vlastní daňové přiznání, oprávněný odpočet uplatníte v něm. Samotné potvrzení banky ještě neprokazuje splnění všech podmínek nároku.
Pomůže vyšší odpočet získat hypotéku?
Samotný odpočet nenahradí vlastní peníze a nesníží smluvenou měsíční splátku. Daňovou úlevu řešíte zpětně za období, ve kterém jste úroky zaplatili. Není to hotovost, kterou máte k dispozici na začátku nákupu nemovitosti.
Jako hypoteční poradce bych proto případnou vyšší úlevu vnímal jako pomoc rodinnému rozpočtu, nikoli jako základ rozhodnutí, zda si můžete vlastní bydlení dovolit.
Nejdřív potřebujete znát své vlastní prostředky, finanční rezervu a splátku, kterou bezpečně unesete. Stejně důležité je, jak vaše příjmy a závazky posoudí banka. Případná daňová úspora přichází až potom.
Časté otázky k odpočtu úroků
Je 7 500 korun navíc maximum pro každého?
Ne. Jde o maximum v uvedeném modelu s 15% sazbou. Pokud by celý dodatečný odpočet 50 000 korun snižoval část základu zdaněnou 23 %, vycházel by rozdíl na 11 500 korun. Při kombinaci pásem nebo omezené možnosti odpočet využít může být výsledek jiný. Sazby upravuje § 16 zákona o daních z příjmů.
Mohu využít celý limit, když platím úroky jen část roku?
Podle současných pravidel se maximum krátí: za každý měsíc placení úroků připadá jedna dvanáctina ročního limitu. Celoroční příklady proto nelze bez úpravy použít na úvěr čerpaný až v závěru roku. Toto pravidlo uvádí také Finanční správa.
Budu stejnou úsporu využívat po celou dobu hypotéky?
Nemusíte. Při stejné sazbě a postupném splácení dluhu obvykle klesají také zaplacené úroky. Výsledek může změnit nová sazba po fixaci, průběh čerpání nebo jiné změny úvěru. Vždy vycházejte ze skutečných údajů za daný rok, nikoli z částky, kterou jste uplatnili při prvním daňovém přiznání.
Úleva pro rozpočet, ne náhrada dostupného financování
Několik tisíc korun za rok navíc může domácnosti pomoci. Nechci případný přínos vyššího odpočtu zlehčovat. Je ale fér říct, že někdo by využil celý rozdíl, někdo jen jeho část a jiný by nezískal nic navíc.
Pro posouzení takové změny bych sledoval především skutečnou daňovou úsporu, nikoli jen zvýšení limitu. V našem modelu s 15% sazbou jde nejvýše o 7 500 korun ročně navíc. Rozpočet na koupi a splácení bydlení bych na této možné úspoře nestavěl.
Co je podle vás při pořízení prvního bydlení větší překážkou: vlastní úspory, nebo měsíční splátka?
Článek poskytuje obecné vysvětlení. Konkrétní daňový nárok a jeho uplatnění ověřte s účetní nebo daňovým poradcem.
Při přípravě článku z mého autorského scénáře a blogového textu byla využita umělá inteligence k návrhu struktury, formulaci a úpravám textu.
Zdroje a výpočty
Finanční správa: obecné informace pro zaměstnance a zaměstnavatele; zákon č. 586/1992 Sb., § 15 – odpočet úroků, § 16 – sazby daně a § 38l – doložení nároku. Srovnání limitů a částky daňové úspory jsou vlastní modelové propočty. Částka 200 000 korun je zde hypotetickou variantou, nikoli potvrzením přijaté změny zákona. Právní podklady zkontrolovány 26. října 2026.
