Článek
Globální trh s prémiovými a ultra-prémiovými lyžařskými nemovitostmi vykazuje navzdory přetrvávající ekonomické nejistotě pozoruhodnou odolnost. Ceny prémiových nemovitostí v uplynulém roce vzrostly v průměru o 3 %, zatímco v ultra-prémiovém segmentu zrychlily na 9 %. Tato stabilita je dána především tím, že kupující se spoléhají na vlastní kapitál, což trh izoluje od volatility úrokových sazeb. Klíčovými faktory, které ovlivňují ceny, jsou omezená nabídka, rostoucí poptávka po horském životním stylu a skutečnost, že tyto nemovitosti jsou často vnímány jako dlouhodobá rodinná aktiva.
Aspen si již šestým rokem udržuje pozici nejdražší destinace v ultra-prémiovém segmentu s cenami dosahujícími 68 900 € za metr čtvereční. Dlouhodobá analýza ukazuje za posledních 20 let dramatický růst cen, zejména v USA (+228 %) a Francii (+197 %). Současně roste význam odolnosti vůči klimatu, přičemž střediska s vyšší nadmořskou výškou a spolehlivými sněhovými podmínkami, jako jsou Vail a Zermatt, dominují v Indexu odolnosti Savills. Poptávka je poháněna rostoucím počtem lyžařů na celém světě, který překonal předpandemické úrovně, a přetrvávajícím zájmem ze strany velmi bohatých jedinců (HNWI), pro které jsou lyžařská střediska strategickými lifestylovými a investičními destinacemi zaměřenými na kvalitu života, soukromí a uchování kapitálu.
Odolnost trhu a růst cen
Trh s prémiovými lyžařskými nemovitostmi prokázal výraznou odolnost. Na rozdíl od běžných rezidenčních trhů, kde hraje klíčovou roli dluhové financování, se kupující v tomto segmentu opírají převážně o vlastní kapitál. Tato skutečnost pomohla trh ochránit před dopady vyšších úrokových sazeb a širšími finančními tlaky.
- Růst cen: Průměrné ceny prémiových lyžařských nemovitostí v analyzovaných střediscích vzrostly za poslední rok o 3 %. Ultra-prémiový segment zaznamenal zrychlení růstu o 9 %.
- Postpandemický kontext: I když jsou současné ceny o 4 % nižší než na svém vrcholu v roce 2022, stále jsou o 12 % vyšší než v roce 2021 a o 27 % nad úrovní před pandemií.
- Měnové vlivy: V uplynulém roce oslabil americký dolar vůči euru, což zvýhodnilo ceny nemovitostí v USA pro kupující v eurech. Ceny v místních měnách však zůstaly stabilní.
Hlavní hybné síly trhu
Ceny a poptávku na trhu s lyžařskými nemovitostmi formuje několik klíčových faktorů:
- Omezená nabídka: Ve většině středisek přetrvávají omezení nabídky, která podporují ceny. Limitovaná dostupnost prémiových nemovitostí v kombinaci s trvalou poptávkou vytváří tlak na růst hodnoty. Přísné územní předpisy a omezená stavební kapacita v destinacích jako Aspen nebo Gstaad tuto situaci dále umocňují.
- Lifestylová přitažlivost: Poptávku pohání touha po horském životním stylu, který zahrnuje přístup k přírodě, čistý vzduch a venkovní rekreaci. Rozšíření práce na dálku a globálně mobilní klientela tento trend zesilují, protože kupující hledají druhé domovy, které slouží zároveň jako pracoviště i místo pro odpočinek.
- Emocionální investice: Pro mnoho kupujících není pořízení prémiové lyžařské nemovitosti jen finančním, ale i emocionálním rozhodnutím. Tyto domovy často slouží jako dlouhodobá rodinná aktiva, kde se investiční hodnota prolíná s osobní vazbou.
- Vzestup značkových rezidencí: V Evropě se v posledním desetiletí objevil fenomén značkových rezidencí (branded residences), který bude pravděpodobně pokračovat. Tento trend začal otevřením The Chedi v Andermattu v roce 2014 a rozšířil se o projekty jako Six Senses, The W Hotel, Aman Resorts, Mandarin Oriental a Four Seasons v klíčových alpských střediscích.
Rostoucí globální poptávka lyžařů
Lyžařský průmysl zaznamenal třetí po sobě jdoucí rok výjimečných výsledků, přičemž návštěvnost trvale překračuje předpandemické úrovně.
- Celosvětová návštěvnost: Podle posledních dostupných údajů bylo celosvětově zaznamenáno více než 366 milionů návštěv lyžařů.
- Severní Amerika: Zůstává světovým lídrem v návštěvnosti. USA v sezóně 2024–25 zaznamenaly 61,5 milionu návštěvníků, což představuje meziroční nárůst o 1,7 % a druhou nejlepší sezónu v historii.
- Evropa: Švýcarsko ohlásilo nejsilnější lyžařskou sezónu za posledních 15 let s odhadovaným počtem 26,3 milionu lyžařských dnů. Francie a Rakousko se rovněž řadí mezi nejnavštěvovanější země.
- Asie a Tichomoří: Region zaznamenal výrazný růst. Čína vykázala v sezóně 2024–25 rekordních 26 milionů lyžařských dnů a Japonsko zůstává jednou z pěti nejlepších světových destinací.
Cenová analýza: Prémiový a ultra-prémiový segment
Liga prémiových cen Savills
Tento žebříček porovnává přední světová lyžařská střediska podle průměrné nabídkové ceny za metr čtvereční u prémiových rezidenčních nemovitostí. Savills pro účely této analýzy definuje prémiové nemovitosti jako ty s cenou nad 750 000 €.
Žebríček středisek
Ultra-prémiový trh
Ultra-prémiový segment, který zahrnuje nejexkluzivnější nemovitosti, je ještě více koncentrovaný a odolný.
- Dominance Aspenu: Aspen vede žebříček již šestým rokem s průměrnými nabídkovými cenami dosahujícími 68 900 € za m². Poptávka od domácích i mezinárodních ultra-bohatých jedinců posiluje jeho status.
- Švýcarská a francouzská střediska: Švýcarská střediska tvoří polovinu z top 10, přičemž nejvýše se umisťuje Gstaad (51 500 € za m²). Francouzská střediska, jako Val d’Isère a Courchevel 1850, tvoří třetinu žebříčku, kde ceny nejlepších nemovitostí často přesahují 40 000 € za m².
- Diskrétní prodeje: Zejména ve Švýcarsku se mnoho nejžádanějších nemovitostí prodává mimo veřejné nabídky (off-market), přičemž ceny se pohybují od 40 000 € do více než 75 000 € za m².
- Vail: Toto americké středisko si udržuje stabilní pozici na 4. místě s průměrnými cenami 45 400 € za m².
Index odolnosti vůči klimatu
Sezóna 2024–25 zdůraznila rostoucí význam nadmořské výšky, geografické polohy a schopnosti udržet sníh při určování odolnosti středisek vůči změně klimatu.
Klíčové faktory odolnosti
- Nadmořská výška: Střediska ve vyšších polohách, jako Vail, Zermatt a Val d’Isère, si vedou nejlépe, protože nižší teploty pomáhají udržet sněhovou pokrývku a prodlužují sezónu.
- Zeměpisná poloha: Střediska se severně orientovanými svahy a centrální polohou v Alpách (např. Val Thorens, Tignes) jsou schopna zachytit širší škálu sněhových systémů. Skandinávská střediska, jako Geilo v Norsku, těží ze své severní zeměpisné šířky, která zaručuje nízké teploty.
- Vliv ledovců: Ledovcová střediska jako Zermatt nabízejí téměř celoroční lyžování, ale jiná, například Chamonix, čelí tlaku kvůli ústupu ledovců.
Regionální analýza odolnosti
- Severní Amerika: Vail si zajistil první místo na světě díky pětiměsíční sezóně, vysoké nadmořské výšce a konzistentnímu sněžení (285 palců). Mont Tremblant v Kanadě poskočil o 26 míst na 17. pozici díky nadprůměrnému sněžení.
- Švýcarsko: Zermatt se posunul na druhé místo díky vysokohorskému terénu a spolehlivosti ledovce. Naopak Gstaad zaznamenal propad o 35 míst kvůli dramatickému poklesu sněžení z 1 100 cm na 335 cm, což poukazuje na jeho zranitelnost vůči klimatickým výkyvům.
- Francie: Střediska ve vysokých nadmořských výškách zažila silnou sezónu. Val d’Isère se dostal do top 3 s 934 cm sněhu, podpořený jednou z nejsilnějších dubnových sněhových bouří v nedávné historii.
- Itálie: Breuil-Cervinia si udržela silnou 5. pozici. Cortina d'Ampezzo však čelí nejistotě ohledně dlouhodobé udržitelnosti kvůli klesajícímu přirozenému sněžení a rostoucí závislosti na umělém zasněžování.
- Rakousko: Rakouská střediska čelila náročné sezóně s nižším množstvím sněhu kvůli teplejšímu počasí a menšímu počtu sněhových bouří z Atlantiku. Ischgl a Saalbach zaznamenaly propad v žebříčku o 17 míst.
- Japonsko: Niseko se výrazně zotavilo a poskočilo o 23 míst díky silné sezóně prašanu na začátku roku. Jeho nízká nadmořská výška však představuje dlouhodobé riziko.
Dlouhodobý vývoj a investiční pohled
Dvacetiletá historie zprávy Savills Ski Report poskytuje jedinečný pohled na vývoj trhu, který byl ovlivněn globální finanční krizí, oddělením švýcarského franku od eura i brexitem. Navzdory těmto výkyvům přitažlivost prémiových lyžařských nemovitostí přetrvala.
Srovnání růstu cen podle zemí
Investiční motivace HNWIs
Lyžařská střediska se stala trvalou součástí portfolií velmi bohatých jedinců. Jejich motivace je komplexní:
- Kvalita života a wellness: Kupující oceňují přístup k soukromým klinikám, čistý vzduch, zelené plochy a prvotřídní sportovní zařízení. Střediska se stále více mění v celoroční destinace.
- Zachování kapitálu a odkaz: Nemovitosti jsou vnímány jako prostředek pro uchování majetku a často slouží jako aktiva pro více generací. Plánování nástupnictví a daňová optimalizace jsou nedílnou součástí akvizičního procesu.
- Soukromí a diskrétnost: Mnoho středisek, jako Gstaad, poskytuje prostředí, kde je respektována anonymita. Gated komunity, nízká hustota zalidnění a infrastruktura pro soukromé letectví jsou klíčové.
- Fiskální prostředí: Daňové a regulační podmínky hrají významnou roli. Itálie například nabízí atraktivní paušální daň pro nové rezidenty, zatímco Švýcarsko vyžaduje pro nákup větších nemovitostí rezidenturu a Francie uplatňuje daň z majetku.
Případová studie: Aspen vs. Gstaad
Aspen a Gstaad představují dva odlišné, avšak stejně atraktivní modely luxusních nemovitostí. Obě střediska se řadí do top 5 v indexu nejoblíbenějších destinací pro HNWIs.
Aspen
- Charakteristika: Dynamický, lifestylově orientovaný, společensky živý.
- Trh s nemovitostmi: Definován nedostatkem kvůli přísným regulacím. Nemovitosti se často prodávají nad nabídkovou cenou. Průměrná cena prémiových nemovitostí je 35 100 €/m², ultra-prémiových 68 900 €/m².
- Přitažlivost: Prvotřídní lyžování, bohatý kulturní kalendář (Aspen Music Festival, Food and Wine Classic) a infrastruktura přizpůsobená potřebám UHNWI, včetně soukromého letectví.
Gstaad
- Charakteristika: Diskrétní, zaměřený na tradici, klidný a vysoce soukromý.
- Trh s nemovitostmi: Ceny ultra-prémiových nemovitostí přesahují 51 500 €/m². Transakce jsou méně časté, nemovitosti jsou často drženy dlouhodobě v rodinných fondech. Přísně kontrolovaný rozvoj zachovává tradiční alpský charakter.
- Přitažlivost: 200 km sjezdovek, restaurace oceněné michelinskými hvězdami, elitní soukromé školy (Institut Le Rosey) a centrum obce bez aut. Ideální pro ty, kdo se zaměřují na dlouhodobé uchování majetku a soukromí.
Výhled
Trh s prémiovými lyžařskými nemovitostmi si pravděpodobně udrží svou sílu i v nadcházejícím roce.
- Nejsilnější výhled: Aspen v USA má nejlepší vyhlídky díky nízké nabídce, otevřenosti zahraničním kupujícím a vysoké odolnosti.
- Švýcarsko: Zůstává vysoce atraktivní, přičemž poptávka převyšuje nabídku, což by mělo v blízké budoucnosti podpořit růst cen. Zahraniční kupující však musí počítat s omezeními, která se liší podle kantonu.
- Klíčové faktory: Nedostatek nabídky a trvalá poptávka budou i nadále hlavními silami podporujícími ceny na globálních trzích s lyžařskými nemovitostmi. Schopnost středisek přizpůsobit se měnícím se klimatickým podmínkám a investovat do celoroční infrastruktury bude klíčová pro jejich dlouhodobou životaschopnost a atraktivitu.
