Článek
Naše analýza trhu s byty 1+kk, 2+kk a 3+kk ukazuje, že investiční rozhodnutí není primárně o ceně, ale o právní flexibilitě a ochotě přijmout rakouskou regulaci.
Cenová realita: Krkonoše vs. Alpy
Cenová hladina českých prémiových lokalit dosáhla historických maxim. Novostavba 2+kk v Špindlerově Mlýně se pohybuje v průměru mezi €5 600 a €8 400 za m². Tato cena již zasahuje do segmentu rakouských nemovitostí.
Proč jsou si ceny tak blízko, i když Rakousko nabízí nesrovnatelnou lyžařskou infrastrukturu a mezinárodní prestiž? Investor v ČR platí prémii za svobodu.
Česká republika: ráj flexibility a nízkých daní
Český trh funguje jako daňový ráj pro držení majetku a nabízí naprostou vlastnickou svobodu.
- Neomezené užívání: můžete kdykoliv a neomezeně využívat pro sebe a rodinu.
- Snadný pronájem: krátkodobý pronájem podléhá standardní české daňové povinnosti, ale neexistuje státem vynucená povinnost pronajímat přes operátora.
- Nízké náklady na držení: roční daň z nemovitosti je jedna z nejnižších v Evropě, v průměru pouhé jedno promile (0,1 %) z hodnoty nemovitosti.
Hlavní riziko spočívá v budoucí lokální regulaci krátkodobých pronájmů (jako je tomu v alpských regionech), která by mohla rentabilitu českých investic zhoršit.
Rakousko: Luxus za cenu kompromisu a DPH úspory
Rakouský trh je přísně regulován s cílem zamezit vzniku tzv. Freizeitwohnsitz (FZW) neboli rekreačních druhých domovů. To vytváří dva cenově extrémní segmenty:
- Ultra-luxusní ZWE (Lech, Kitzbühel): získání statusu Zweitwohnsitz (pro neomezené osobní užívání) je extrémně vzácné a žene ceny do extrému. V Lechu am Arlberg dosahují novostavby až €27 165 za m². Tato investice je určena pro konzervaci kapitálu a vysoce majetné klienty.
- Komerční investiční projekty (Kaprun, Sölden, Galtür): většina novostaveb je prodávána s povinností komerčního pronájmu (Rental Obligation). Musíte nemovitost pronajímat přes smluvního operátora a vaše osobní užívání je silně omezeno.
Závěr
Komerční projekty (např. v Kaprunu nebo Galtüru) nabízejí pro investora klíčovou daňovou výhodu: možnost nárokovat vrácení 20 % DPH z kupní ceny.
Díky tomuto DPH odpočtu se efektivní nákupní cena sníží na €6 000–€7 500/m² netto, čímž se cenově dostávají na srovnatelnou úroveň s nejdražšími byty v Krkonoších. Investor tak získá nemovitost na prestižní adrese, garanci sněhu a pasivní výnos, a to za cenu ztráty vlastní kontroly nad užíváním nemovitosti.
