Článek
Zatímco v sousedních státech lze byt i rodinný dům pořídit za ceny, které běžné rodině neseberou veškerou naději na vlastní domov, v České republice se z pořízení nemovitosti stal luxus vyhrazený jen málokterým. Na Slovensku, v Polsku či některých jiných státech se dají srovnatelné bytové prostory koupit často i o víc než dva miliony korun levněji. Český trh jako by žil ve vlastní izolované bublině, kde ceny vytrvale šplhají vzhůru bez ohledu na to, zda kupní síla obyvatel stíhá toto tempo kopírovat.
Otázka, která rezonuje napříč společností, je prostá: Kdy už s tím vláda konečně začne něco dělat? A jak je možné, že jsme se dostali do situace, kdy se vlastní bydlení v poměru k průměrným příjmům stalo v Česku jedním z nejhorších a nejhůře dostupných v celé Evropě?
Propastné rozdíly za hranicemi
Český občan, který překročí hranice, často zažívá skok do jiné reality. Na Slovensku se ceny v menších a středních městech pohybují na úplně jiných úrovních než v českých krajských či okresních centrech.
V České republice se průměrná cena staršího i nového bytu drží na rekordních hodnotách. Zatímco v regionech zaplatí zájemci za metr čtvereční desítky tisíc korun, ve velkých městech typu Prahy či Brna se částky už dávno přehouply přes astronomické hranice. Výsledkem je stát, kde mladá rodina se dvěma běžnými příjmy nedosáhne ani na menší byt, pokud nemá výraznou finanční injekci od příbuzných nebo nevlastní jinou nemovitost k prodeji.
Rozdíl dvou milionů korun za srovnatelnou nemovitost za hranicemi není mýtus ani zkreslená statistika. Je to tvrdá realita.
Kde se stala chyba: Proč je Česko tak drahé?
Důvodů, proč české nemovitosti stoupají k nebesům, je celá řada. Nejedná se o náhlé selhání, ale o výsledek dlouhodobých zanedbání, která se střetla s nepříznivým hospodářským vývojem.
- Extrémně pomalé schvalování stavění: Český povolovací proces patří dlouhodobě k nejpomalejším na světě. Než developer nebo soukromá osoba získá všechna potřebná razítka, uplyne často 8 až 10 let. Během té doby nerostou jen náklady na samotný projekt, ale na trhu vzniká obrovský deficit dostupných bytů.
- Nedostatek stavebních parcel a vysoké náklady: Obce a města dlouho otálely s aktualizací územních plánů. Nedostatek zastavitelných ploch šroubuje ceny pozemků na maximum. K tomu je třeba připočíst drahou pracovní sílu, růst cen stavebních materiálů v uplynulých letech a přísné energetické i hygienické normy, které každou stavbu prodražují.
- Investiční nákupy a deformace trhu: Byt v Česku se stal synonymem pro nejbezpečnější uložení peněz před inflací. Část nemovitostí tak nakupují velcí i malí investoři, pro něž nejde o vyřešení bytové otázky, ale o zisk. V krajských městech a turistických centrech navíc část bytového fondu pohltily krátkodobé pronájmy. Běžný zájemce o rodinné bydlení tak na trhu soupeří s kapitálově silnými hráči.
- Drahé hypotéky: Ani na straně financování nepřišla v posledních letech zásadní úleva. Vysoké úrokové sazby zvedly měsíční splátky hypoték na úroveň, která požírá zásadní část čistého příjmu domácností.
Vládní kroky: Záchranné kruhy, nebo jen kapka v moři?
Představitelé státu se pochopitelně snaží veřejnost přesvědčit, že na řešení krize bydlení pracují. Otázkou zůstává, zda přijatá opatření dokážou reálně zastavit růst cen, nebo se míjejí účinkem.
Mezi hlavní pilíře státní politiky patří podpora takzvaného dostupného nájemního bydlení. Stát vyčlenil miliardové částky přes Státní fond podpory investic a Národní rozvojovou banku. Cílem je poskytnout obcím a soukromým subjektům výhodné úvěry a dotace na výstavbu či rekonstrukci bytů, které budou následně pronajímány za nižší než tržní nájemné. Tyto byty mají přednostně sloužit podporovaným profesím jako jsou učitelé, zdravotníci či policisté a také mladým rodinám.
Proč opatření státu nefungují tak, jak by lidé potřebovali?
Při pohledu zblízka má však státní snaha hned několik zásadních trhlin, kvůli nimž ceny na volném trhu neklesají.
- Podpora nájmů nezlevní nemovitosti ke koupím: Veškeré státní programy zaměřené na dostupné nájemní bydlení vytvářejí (v lepším případě) kapacitu pro regulovaný nájem. Běžnému občanovi, který si chce koupit vlastní byt či domek a nechce celý život platit nájemné cizím osobám či obci, to žádné úlevy nepřináší.
- Obrovské zpoždění v realizaci: Než se ministerské koncepce a dotační tituly promění v reálně postavené bytové domy, trvá to roky. Výstavba obecních bytů je ze své podstaty pomalá a města často nemají připravené pozemky ani projekty.
- Byrokratická selhání: Snaha o zrychlení výstavby se v praxi potýkala s rozsáhlými průtahy a technickými potížemi při zavádění nových systémů. Namísto slibovaného zrychlení tak stavební řízení na mnoha místech naopak zamrzlo.
- Nepropustný dotační labyrint: Dotace a státní zásahy často problém neřeší, pouze přelévají veřejné peníze vybraným skupinám. Mnoho odborníků varuje, že pokud stát masivně dotuje jakoukoliv část trhu, výsledkem bývá další růst cen, nikoliv jejich pokles.
Cesta ven: Co by skutečně pomohlo?
Pokud má v Česku dojít ke skutečnému zlevnění nebo alespoň ke stabilizaci cen nemovitostí na úroveň srovnatelnou se sousedními státy, stát musí přestat spoléhat na polovičatá dotační řešení a zaměřit se na základní tržní mechanismus: nabídku a poptávku.
Jediným funkčním receptem na drahé bydlení je masivní a rychlá výstavba. Aby k ní došlo, je nezbytné radikálně zjednodušit a zrychlit schvalovací procesy pro jakéhokoliv investora od jednotlivce stavějícího rodinný dům po developery chystající celé čtvrti. Stát musí uvolnit ruce obcím při změně územních plánů, zjednodušit hygienické a technické předpisy a snížit daňové i administrativní zatížení stavebního sektoru.
Dokud bude schválení jednoho bytového domu trvat celé desetiletí a dokud budou stavitelé narážet na nekončící razítkovací absurditu, nemovitosti v Česku zkrátka levnější nebudou. České rodiny tak budou dál s hořkostí sledovat, jak se za stejné peníze, za které si doma koupí garsonku, dá o pár desítek kilometrů dál za hranicemi pořídit prostorný rodinný byt.
