Článek
Realty Income (O) je často považována za stabilní dlouhodobou investici pro konzervativní investory s příjmy. Je to jeden z největších realitních investičních trustů (REIT) na světě a mezi jeho nájemce patří velcí maloobchodní prodejci jako Walgreens, 7-Eleven, Dollar General, Dollar Tree a Walmart. Mnoho z těchto maloobchodníků je odolných vůči recesi a některým z nich se dokonce daří i během hospodářského poklesu.
Jako REIT je společnost Realty Income povinna vyplácet svým investorům nejméně 90 % zdanitelného zisku ve formě dividend. A protože se jedná o REIT s čistým pronájmem, jsou její nájemci zodpovědní za úhradu většiny svých vlastních nákladů - včetně nákladů na údržbu, daně z nemovitosti a poplatků za pojištění. Tento jednoduchý obchodní model umožňuje společnosti generovat dostatek hotovosti na pokrytí měsíčních dividend.
Navzdory všem těmto silným stránkám klesly akcie Realty Income za poslední dva roky o 23 %, protože investory znepokojovaly rostoucí úrokové sazby a některé problémy jejích nejvýznamnějších nájemců. Přesto se domnívám, že tento pokles je příležitostí k nákupu, a to z pěti prostých důvodů.
1. Úrokové sazby by se mohly stabilizovat a klesat
Všeobecně se očekává, že Federální rezervní systém v příštích dvou letech sníží úrokové sazby. To je pro Realty Income skvělá zpráva, protože vysoké úrokové sazby ztěžují nákup nemovitostí a snižují atraktivitu jejích dividend.
Během posledního konferenčního hovoru společnosti Realty Income v únoru generální ředitel Sumit Roy uvedl, že společnost očekává, že Fed „začne snižovat“ úrokové sazby „za šest až sedm měsíců“. Roy rovněž uvedl, že na toto snížení sazeb bude „reagovat jako první v řadě“.
Klesající cena akcií mezitím zvýšila její forwardový dividendový výnos na 5,7 %. To je vyšší výnos než 4,2 % výnos desetileté státní pokladny a výnos většiny CD. Tento zvětšující se rozdíl by měl přimět další investory s příjmy k návratu k REIT.
2. Obavy ze zavírání obchodů jsou přehnané
Třemi největšími nájemci společnosti Realty Income jsou Dollar General, Walgreens a Dollar Tree (která vlastní také Family Dollar). Na tyto tři nájemce připadá 3,8 %, 3,8 % a 3,3 % jejího ročního nájemného v roce 2023. Proto bylo alarmující, když dva z těchto maloobchodníků začali zavírat stovky prodejen. Walgreens plánuje zavřít až 700 prodejen v USA, zatímco Dollar Tree plánuje zavřít 970 svých prodejen Family Dollar.
To je však jen asi 8 % prodejen Walgreens a 12 % prodejen Family Dollar - a Realty Income nevlastní všechny tyto nemovitosti. Pokud si to spočítáme, mělo by toto postupné zavírání ovlivnit pouze část příjmů společnosti Realty Income z pronájmu těchto dvou nájemců.
To je významné, ale další významný nájemce, společnost Dollar General, by mohl tento tlak částečně kompenzovat otevřením 800 nových prodejen v letošním roce. K uzavírání těchto obchodů bude docházet v několikaletých fázích, jak budou končit nájemní smlouvy - takže společnost Realty Income by měla mít ještě dost času na to, aby tyto nájemce nahradila a udržela si vysokou míru obsazenosti.
3. Vysoká míra dosahu a zdravý růst FFO
Společnost Realty Income ukončila rok 2023 s vysokou mírou obsazenosti 98,6 % a tento ukazatel za posledních třicet let nikdy neklesl pod 96 %. Nedávno rozšířila své portfolio spojením se společností Spirit Realty a nyní vlastní 15 450 nemovitostí.
Očištěné provozní prostředky (FFO) společnosti Realty Income rostly v letech 2018 až 2023 složenou roční mírou růstu (CAGR) o 25 %, a to i přesto, že pandemie a inflační vlivy potrápily mnoho jejích předních nájemců. Její upravený FFO na akcii - což je jasnější metrika růstu REIT než její zisk na akcii (EPS) - rostl tempem 5 % CAGR.
4. Dostatek prostoru pro zvyšování dividend
Společnost Realty Income vyplácí od svého založení v roce 1969 postupně měsíční dividendy. Od svého veřejného debutu v roce 1994 také zvýšila dividendy neuvěřitelných 124krát.
Za posledních 12 měsíců vyplatila pouze 71 % svého volného peněžního toku (FCF) - má tedy stále dostatek prostoru pro zvyšování měsíčních dividend. To z ní dělá skvělou akcii pro investory, kteří chtějí růst dividend a chtějí ji koupit a držet.
5. Akcie jsou historicky levné
Realty Income může zpočátku vypadat draze s poměrem ceny k zisku 43, ale REIT jsou obvykle oceňovány vzhledem k jejich FFO na akcii. Podle této metriky vypadají akcie historicky levně při pouhém 13násobku upraveného FFO na akcii společnosti v roce 2023.
V době, kdy společnost Realty Income dosáhla 15. srpna 2022 svého historického maxima 68,54 USD, se obchodovala na 17násobku upravené FFO pro rok 2022. Proto má pro investory smysl nakupovat akcie právě nyní, dokud krátkodobé obavy z úrokových sazeb a zavírání obchodů Walgreens a Family Dollar stále stlačují jejich ocenění.
