Článek
Bankovní domy se u nás mají vskutku královsky. Příběh mé letos refinancované hypotéky ukazuje, že bankám se daří fanfárově, ani deset let bezproblémově platící klient pro ně není zajímavý a co víc, díky novince od vlády se budou mít ještě lépe. Šikovně plakaly, jak to mají těžké a dostanou zvýšený poplatek při předčasném splacení.
První hypotéka na pidi byt
Tehdy v krásných 28 letech jsem se osamostatnil z Mama hotelu, čímž zpětně děkuji rodičům za zázemí, které mi do té doby poskytovali. Koupil jsem na pražském jihovýchodním sídlišti byt 2+kk. Mezonetových, nezrekonstuovaných 42 metrů s nezateplenou fasádou a sousedkou se dvěma vlčáky, které omýval jen déšť a hlasitě rozčiloval každý, kdo se mihl na chodbě u výtahu. Kdybych tenkrát do devátého patra chodil pěšky, nemusel jsem dnes vzpomínat jaké to bylo, když jsem byl o 20 kilo mladší. Jo, to byly časy.
První vlastní bydlení, kam jsem si mohl zvát známosti a začít svůj život. Moji sociální bublinu tím zasáhla první hypotéka, což je celoživotní finanční romantika, kterou docení jen ten, kdo už vlastní hypotéku má. Znáte ten pocit? Vydělám příští měsíc dost, abych zaplatil hypotéku a zbylo i na vše ostatní? Stačí mi příjem z živobytí, nebo mám jít někam večer na brigádu? Nebo si mám rovnou najít i druhou práci?
Druhá hypotéka pro dostavbu domu
O pár let později nahradila bývalou přítelkyni současná manželka, citová jistota v nejisté době. Záhy jsme zjistili, že nás to na světě spolu baví a rozhodli se najít společné bydlení za Prahou, kam nás to táhlo. Vysněné místo pro život jsme našli, malé byty prodali, aby bylo na nové sídlo a jeho dostavbu.
Na světě je má druhá hypotéka. Už při těchto pravěkých změnách, což je více než deset let, se zjevně banky měly náramně. O platícího klienta nebyl zájem, přišlo refinancování původního úvěru do jiné banky a k tomu se přidal úvěr další, jinak by to finančně nevyšlo. Velká radost, pro každou rodinu, ale chtěli jsme opravdu bydlet ve svém. Tehdy to s našimi příjmy šlo a dům se dostavit musel. Jak to dělají mladí dnes, netuším.
Datum konce fixace jako černá můra
Hypotéky vesele běžely, jedna s fixací úrokové sazby, druhá bez fixace. Po pěti letech se fixovaná hypotéka změnila jen lehce. Byl to zlatý čas, sazba národní banky se držela nízko a splácet dva hypoteční úvěry šlo bez větších existenčních problémů. Škoda, že si to málo kdo z nás uvědomoval. Pohoda fungovala do roku 2020, kdy přišla breberka z Číny, svět se zastavil, pak zbláznil. Když covid ustoupil začalo finanční šílenství, které žijeme doteď.
Česká národní banka všem majitelům hypoték rychle ukázala, že žádný dluh není dost vysoký, aby ho nešlo snadno zvýšit, jak se stalo po nárůstu základních úrokových sazeb. Jako každý s hypotékou, jsem i já nejdříve s obavou, pak opravdovým děsem vyhlížel datum konce fixace úrokové sazby, která nás dostihlo v červenci 2023. A rozhodli jsme se sloučit oba úvěry do jednoho.
Banky se vámi baví, až když přijde časová tíseň
Na začátku roku jsem oslovil obě stávající banky a nezávislého makléře, abych se začal více orientovat ve všech špatných a ještě horších úrokových sazbách, jenž byly v nabídce. Obratem vás všichni odpálkují, že se s vám nebudou bavit dříve, než tři měsíce před koncem fixace. Hurá, to jsme přesně chtěli, aby nás pak tlačil čas s ohledem na byrokracii hodnou současného Česka. Tedy banka s úvěrem bez fixace nekomunikovala pro jistotu vůbec, abych byl korektní.
Ona k tomu totiž měla důvod. Ve slabé chvilce kolem roku 2010 nabízela produkt zvaný bilanční účet, který byl extrémně výhodný pro klienta banky, ale naprosto nevýhodný pro banku samotnou. Po dvou měsících ho také z nabídky stáhla, já však to okno stihl a od té doby se mě banka snažila zbavit, což se jí díky sazbám ČNB podařilo.
K makléři jsem měl despekt, nabídka to jen potvrdila
Tři měsíce před dnem D jsem udělal komunikační kolečko znovu. První odpověděl hypoteční makléř, jenž zaslal všeobecnou, neosobní nabídku deseti bank s úroky a poplatky za sjednání v astronomických výšinách. Tím bylo dáno, že touto cestou se nevydáme, což se ukázalo jako správné, protože když vám někdo s velkou slávou a poplatkem 10 tisíc nabízí minimálně 7,5 procenta, tak je něco fakt špatně (i v dubnu 2023). S „nezávislostí“ všech druhů makléřů mám historicky problém, nyní se mi opět potvrdilo, že je lepší jednat přímo s jednotlivými subjekty.
Banka bez fixace se neozvala také, z čehož jsem pochopil, že budou opravdu rádi, když odejdeme a už jim žádné naše splátky nedáme. Proč také, platili jsme pouze deset let bez prodlení. Oproti tomu banka s končící fixací nabídla na dalších pět let 5,99%. Zkusil jsem pro jistotu ještě tatínka od spolužákova syna z další banky, který mi doporučil hypoteční kolegyni a ta mi nabídla 5,59%.
Bláhová představa, že banku zajímáte, když platíte
Každá koruna dobrá, když mi to má banka dorovná, odsouhlasím to a pojedeme dál bez starostí s refinancovací byrokracií. Poslal jsem konkurenční nabídku do své banky, oznámil záměr na sloučení dvou úvěrů a tedy navýšení splácené částky na téměř jednou tolik a věřil, že těch pár procentních bodů banka dorovná, aby si roky platícího klienta udržela.
Chyba lávky, jak já byl bláhový. Banka nehnula ani setinkou procenta, za to zkoušela sondovat, jaké skryté podmínky mi konkurence nabídla, aby mě odradila. Problém byl, že se žádné skryté podmínky nekonaly, vše zdarma, navíc po celou dobu hypotéky bonus v podobě celoročního cestovního pojištění pro celou rodinu, což jsou v našem případě tisíce ročně. Takže nabídka fajn a v rámci možného alespoň drobný bonus.
Týden před koncem záchranný telefonát z původní banky
Zde jedna zajímavost z bankovního myšlení. Po rozhodnutí odejít ke konkurenci bylo třeba udělat lecos znovu, od smluv, zástavních práv, pojistek atd. Spousta práce, nervů, kupodivu se většina všeho podařila udělat on-line dálkově.
Týden před koncem fixace úvěru se původní banka telefonicky ozvala, že prý jestli mám zájem, tak mi mohou nabídnout na pět let 5,5%. To už mi trošku ruply nervy a ptal se paní, jestli si ze mě dělají legraci? Tak mi alespoň nabídla stavební spoření.
Já nevyhrál, vy zkuste alespoň neprohrát
Půl roku poté sazby hypoték klesají a má bývalá banka je jistě velmi spokojená, že celou velkou hypotéku platím konkurenci. Státem schválená lichva běží klidně dál, jen ve prospěch jiného ústavu. Jak jinak to nazvat při splátce dvacet tisíc měsíčně, kde je 5000 korun jistina a zbytek jde do kapsy bance, říká se tomu úrok. Protože když refinancujete, začínáte vlastně od nuly.
Nijak jsem nevyhrál, mám pět let klid, pak přijde nové kolečko. Banky to nebolí, nově politiky schválená výše poplatku za předčasné splacení, přechod jinam apod. jim jistě dělá dobře na pleť, oni by totiž z běžně splatných hypotečních úroků byly škodné, jsou totiž pro ně jednoznačně nevýhodné. Chi.
Co nám refinancování hypotéky přineslo?
- Nežijte v přesvědčení, že jako spolehlivého, mnoholetého klienta svou banku zajímáte a nabídne vám rozumné podmínky.
- Při refinancování rozhoďte sítě všemi směry, kterými to zvládnete a vyberte to nejlepší.
- Pokud splácíte u jedné banky dlouhou dobu, prověřte si, v jaké fázi máte poměr splátky jistina / úrok, abyste nebyli nepříjemně překvapeni.
- Hypotéka bude drahá, hledejte proto další bonusy a benefity, které mohou alespoň něco přinést vám či rodině.
- Nepodceňte čas nutný pro vyřízení všech papírů v případě, že přecházíte k jiné bance, je to očistný proces.
- Opatrně s makléři, má životní finanční, hypoteční i pojišťovací zkušenost říká, že vždy nabízí to vhodné pro ně, nikoli pro vás, ať se u toho tváří jakkoli.
