Článek
Běžný makléř, který obvykle pracuje s byty nebo rodinnými domy, nemusí disponovat potřebnými kontakty, marketingovými nástroji ani znalostí specifik komerce. Výsledkem může být podhodnocení nabídky, delší doba na trhu, nebo dokonce špatná právní či daňová struktura.
Přenechejte tedy svou nabídku makléři, který se specializuje na komerční nemovitosti. Níže se podíváme na zásadní rozdíly, na co dát pozor a jak se legislativa v roce 2025 proměnila.
Proč je rozdíl mezi rezidenční a komerční nemovitostí
U komerčních nemovitostí – kanceláře, sklady, obchodní plochy, výrobní haly – hraje roli nejen lokalita a cena, ale i nájemní smlouvy, cash-flow, technický stav budovy, certifikace, možná změna účelu. Makléř, který tyto položky běžně nepoužívá, může nabídku vyhodnotit jako běžnou „nemovitost k prodeji“, místo jako investiční aktivum s výnosem a riziky. A to je velká chyba.
Kromě toho: marketing musí být cílen na jiné partnery – nájemce, investory, developerské společnosti – a ne na běžné domácnosti. Bez toho je šance na úspěch podstatně nižší.
Co by měl umět makléř pro komerční segment
• Musí znát aktuální tržní výnosy a využitelnost prostor v dané oblasti.
• Musí mít síť investorů, nájemců, developerů – kontakty, které rezidenční makléř většinou nemá.
• Musí zvládat vyhodnotit rizika – např. míru neobsazenosti, nutné rekonstrukce, změnu využití.
• Musí rozumět právním a daňovým důsledkům převodu či pronájmu komerční nemovitosti.
• Musí umět připravit marketing směrem k profesionálním partnerům, nikoliv k běžnému publiku.
Legislativní změny, na které si dejte pozor v roce 2025
V roce 2025 došlo k řadě klíčových změn, které se dotýkají investic do komerčních nemovitostí. Například:
- Zákon o DPH (č. 235/2004 Sb.) byl novelizován ke 1. červenci 2025. Lhůta pro osvobození od DPH u dodání nemovitosti se zkracuje z pěti let na 23 měsíců od kolaudace či podstatné rekonstrukce.
- Nově je přísněji vymezen pojem „stavební pozemek“. Pozemek, na němž lze dle územního plánu stavět, může být považován za stavební a jeho prodej podléhat DPH 21 %.
- Trh komerčních realit se podle analýz CBRE připravuje na zvýšený objem investic v roce 2025 a roste důraz na ESG faktory, kvalitu a udržitelnost budov.
Tyto změny znamenají, že každý krok – prodej, pronájem nebo převod vlastnictví – musí mít od začátku promyšlenou strategii.
Nejčastější chyba: „udělám to s běžným makléřem“
Když zadáte komerční nemovitost běžnému makléři, může nastat:
- Nabídka bude šířena na rezidenční platformy, cílová skupina investorů či nájemců nebude oslovena.
- Nezohlední se, že nájemce či investor hledá výnos, technickou funkčnost, právní bezpečí – makléř se zaměří na cenu za m², nikoliv na cash-flow.
- Marketing nebude obsahovat profesní brožury, analýzy, investiční výkazy – tedy to, co investor potřebuje slyšet.
- Právní a daňová stránka může být špatně nastavená (např. z pohledu DPH, převodu, odkoupení), což může znamenat komplikace či dodatečné náklady.
Výsledkem bývá nižší kupní cena, delší doba prodeje či méně výhodná smlouva.
Jak zvolit správného makléře pro komerční nemovitost
Vyberte makléře, který:
- Má v portfoliu výhradně nebo primárně komerční nemovitosti (kanceláře, sklady, retail, logistika).
- Umí doložit reference, transakce v daném segmentu, zná investory a nájemce.
- Umí připravit investiční dokumentaci, prezentaci pro profesionální publikum, vyhodnotit rizika a šance.
- Spolupracuje napříč právníky, daňovými poradci, technickými experty – tedy s týmem, ne jen jednotlivcem.
- Má marketingovou strategii zaměřenou na komerční partnery, třeba v angličtině, s finanční analýzou a daty o trhu.
Pokud makléř tyto body nesplňuje, je riziko, že vaše nabídka bude podhodnocena nebo bude ztrácet čas.
Závěrem
Prodáváte-li nebo pronajímáte komerční nemovitost, nezapomeňte: trh je jiný než rezidenční. A chyba, kterou vidím často – zadat nabídku makléři, který se tomu nevěnuje – může stát nemovitost i statisíce korun. Udělejte to správně. Vyberte si makléře, který zná komerční segment, má kontakty, ví, jak komunikovat s investory, a zná legislativu. Tím zvýšíte šanci na rychlý, efektivní a výhodný obchod.
Vaše komerční nemovitost není jen metr čtvereční, je to investice. A s ní chcete zacházet jako profesionál.
