Zamyšlení nad řešením bytové krize

Ve stavebnictví se pohybuji zhruba dvacet. Zprvu jsem byl projektantem, chvíli také statikem, dále technickým dozorem. Nicméně v posledních letech jsem přípravářem staveb, takže na starosti mám tvorbu rozpočtů, poté zajištění materiálů a subdodavatelů, někdy i fakturace. Naše firma je střední velikosti, sídlí na Plzeňsku, ale stavíme například i v Praze. Hlavní náplní je výstavba bytových domů.

Uznávám. Když si na internetu najdu nabídku bytů, třeba i přímo z naší „dílny“, zhrozím se.

6 300 000,- za 3kk defacto na vesnici? Na to bych šetřil 55 let!

A pak jsem obvykle nevrlý, nebo dokonce brblám. Ostatně dnes mě nějaký pán nařknul z přespřílišné negativity, a proto jsem se nad sebou konečně vážně zamyslel. A nejen nad sebou. Prostě i nad tím drahým bydlením…

Jak tedy zlevnit výstavbu? Deregulací nebo spíše státem řízenou výstavbou? A jak se vlastně tvoří cena bytového domu? Nejdříve zkusím nastínit, v jakých mantinelech se vlastně pohybujeme.

V Plzeňském kraji je to plus mínus cirka 50%. Tu druhou polovinu vám doplní hlavně cena pozemku, projektu, zasíťování, řešení napojení na komunikace, činnost a zisk developera, úroky z půjčky, pojištění, atd. A také vedlejší náklady spojené s požadavky města.

Například: „Ano, pane developere, dovolíme vám postavit bytový dům, ale vy k němu dodáte certifikované dětské hřiště v hodnotě půl milionu a patnáct laviček od téhle firmy (a neptejte se mě, proč zrovna od téhle!). A chci kabel pro budoucí kamerový systém! A 200 stromů, 15 000 keřů a budete se o ně tři roky starat, což sice vyjde na milión, ale vy to prostě pro naše město uděláte! Jinak nestavíte!“

Leckomu by se mohlo zdát, že fikaný úředník nad hamižnou firmou bravurně vyzrál. Ale praxe cenotvorby je následující. Já na ty stromky seženu zahradníka a k jeho marži přidám marži naší. Výslednou cenu poté zahrnu do rozpočtu. Bum, je to v ceně bytu. Navíc s oběma maržemi.

Řešení:

Nechte prosím „krásno“ na architektech. Nezasahujte do jejich práce, beztak tomu nerozumíte. A pokud přesto například pan starosta trvá na tom, že lokalita musí být vymazlenější než od architekta? Nechť si ty zahradníky objedná sám. Bude platit jen jednu marži a alespoň uvidí, kolik to reálně stojí. Třeba pak i bude hospodařit lépe…

Ach jo, už zase brblám. Honem něco pozitivního!

Napadá mě například PR akce: kup dům, zasaď strom. U startovacích domů, řekněme pro mladé rodiny, by si lidé ke každému bytu vybrali jeden stromek. Pojmenovali by ho a zasadili na vybrané místo. Zábavné, sbližující, ekologické.

V kanceláři bývám obvykle zavalen papíry.

Ano, část pracovní doby musím zevlovat v nesmyslných lejstrech. Respektive u každého tendru louskám sáhodlouhý soupis požadavků, co vše musím doložit. Například několikrát jsem sháněl maturitní vysvědčení stavbyvedoucího, ačkoliv se soutěžilo pouhé zateplení. Ehm… K čemu potřebuje úředník vědět, že měl Luďan dvojku z čédiny? Vím, může se to zdát jako malichernost, ale hodina mojí práce stojí 500kč, a opět se přenáší do režie firmy, tudíž i do ceny bytu…

Řešení:

Jednou ročně stavební firma doloží beztrestnost, bezdlužnost, certifikáty, výpis z obchodního rejstříku a podobně, načež dostane QR kód, že je v pohodě. A tento kód já frknu ke každé nabídce místo dokládání štosu lejster.

Původně jsem chtěl napsat, že nároky na kvalitu se neustále zvyšují, ale raději to napíši jinak… Nároky na technické parametry stavby se zvyšují.

Já jsem vyrůstal v posledním patře čtyřpodlažní bytovky, kterou si plzeňští dědové stavěli doslova svépomocí. Ten dům pochopitelně neměl výtah. Přesto stále stojí a pokud byste kolem něj šli (v Plzni, v ulici Alej Svobody), určitě byste o něm neřekli, že je špatný. Za byt v něm byste vraždili… Já teda určitě…

Je to zvláštní že? Naši předkové se obešli bez papírování a bez dvacetikilových projektů, přesto jsou jejich stavby mnohdy hodnotnější než ty současné, budované v souladu s tisícovkami přepisů.

Řešení:

Pro odvážlivce… Umožnit založení jakýchsi „stavebních spolků“. Tyto spolky by si za předem stanovený peníz mohly vybrat z několika lokalit a z cirka 20ti typizovaných projektů. Za dohledu technického dozoru byste stavěli podobně, jak to dělávali naši dědové. S přihlédnutím k ceně pozemku by vás potom byt 3kk, v ploše asi tak 80m2, vyšel na nějakých 1 500 000,- Ale trochu by to bolelo.

Pro ostatní (neodvážlivce)… prostě rušit a zmírňovat regulace.

Před pětadvaceti lety jsem chodíval na brigády do stavebních firem. Vždy tam byl nějaký Lojza, co uměl založit zdivo, nebo výborný omítkář Romča. Dnes je situace úplně jiná. Odbornost mizí, šikovní zedníci jsou v důchodovém věku a noví nepřicházejí. Už neplatí sousloví zlaté české ručičky. Tudíž cena alespoň jakž takž kvalitní práce se enormně zvyšuje.

Vlastně už dnes, kdybyste byli dobří řemeslníci a chtěli pracovat (sami na sebe), vyděláte si víc než kdejaký právník či ajťák. Ostatně když přijíždím na stavby, tak ty zaparkované bavoráky fakt nejsou rozpočtářů nebo projektantů. Jsou kvalitních dělníků, kteří si na ně vydělali poctivou prací.

Řešení:

Zpoplatnit vysoké školy, které nám nepřináší užitek. Ano, je to kontroverzní, ale zpoplatnil bych všemožné čamčology, žvanily a různá opakovátka stokrát vyřčeného. Poctivému řemeslu bych naopak navrátil respekt. Mějme řemeslníky, kteří budou schopni pracovat sami na sebe, kteří se mohou rozvíjet a posléze i zakládat firmy. Dobrý řemeslník je mnohem cennější než dobrý politolog. Pardon za ten názor…

Ziskovost naší firmy samozřejmě nemohu prozradit, ale průměrně v České republice to bude něco kolem 2-5%. Takže obejitím soukromých stavebních firem by se opravdu titěrně ušetřilo, ale jen za předpokladu, že by je nahradil státní podnik, který bude fungovat naprosto dokonale a nikdo ho nevytuneluje. Tomu nevěřím.

Každopádně dal by se obejít alespoň developer.

Ale pozor… Jsou developeři, kteří na výstavbě vydělají, jenže pak jsou tu i ti, co prodělají, neřkuli zkrachují… Je to byznys značně riskantní, vyžadující vstupní kapitál nebo úročenou půjčku. A v neposlední řadě k tomu potřebujete schopné lidi. Jak jinak. Už zase. Současní „úspěšní“ developeři zkrátka mají vybudovanou a optimalizovanou organizační strukturu, což není baterie standardních úředníků s náloketníky, kteří mají na orazítkování papíru třicet dní.

Řešení:

Státem řízená výstavba se může zkusit, a to obejitím developerů s tendrováním soukromých stavebních firem. Ovšem manažer, který by to chtěl spustit, musí být extra třída.

Na závěr jsem tedy zcela logicky požádal umělou inteligenci, aby navrhla šest nejlepších manažerů světa, přičemž jeden z nich to prý nepochybně dokáže. Zde jsou: