Článek
Ústní dohoda s rodinou nestačí
Senior daruje byt synovi či vnučce, dál v něm bydlí a spoléhá na větu: „Samozřejmě tě tu necháme.“ Dokud jsou vztahy dobré, může vše fungovat. Potíže přicházejí po rozvodu obdarovaného, jeho úmrtí, zadlužení nebo rodinném sporu. Nový vlastník má totiž s bytem právo nakládat.
Jistotu může dárci zajistit služebnost bytu, běžně označovaná jako věcné břemeno doživotního užívání. Podle občanského zákoníku v e-Sbírce se služebnost bytu považuje za služebnost užívání. Je-li zřízena pro konkrétního člověka a zapsána v katastru, zatěžuje nemovitost i vůči pozdějšímu vlastníkovi. Běžný prodej nebo další darování ji tedy samo o sobě neodstraní.
Trvalý pobyt takovou ochranu nepřináší. Jde pouze o evidenční údaj, nikoli o právo byt užívat. Stejně slabé je obecné ustanovení, že obdarovaný „umožní dárci bydlení“. Pokud není právo formulováno jako věcné a vloženo do katastru, může jít jen o smluvní závazek mezi původními účastníky.
Dar navíc nelze vzít zpět pokaždé, když si to dárce rozmyslí. Zákon připouští odvolání daru jen za vymezených okolností, například pro nouzi nebo nevděk. Spoléhat na pozdější soudní spor je podstatně horší než ošetřit bydlení před převodem.
Ve smlouvě musí být jasné, kdo smí užívat co
Služebnost by měla uvádět přesnou nemovitost podle katastru, oprávněnou osobu a rozsah jejího práva. Nestačí formulace stažená z prvního internetového vzoru. Ujasnit je potřeba zejména to, zda senior smí užívat celý byt, sklep, balkon a společné prostory, zda má zajištěn přístup a zda je právo bezplatné a na dobu jeho života.
Pozornost zaslouží také provozní výdaje. Smlouva by měla určit, kdo platí energie, příspěvky na správu domu, běžnou údržbu a větší opravy. Jinak se rodina může přít o každý účet. Je rozumné popsat i možnost přijímat návštěvy, nechat si pomáhat pečovatelkou nebo žít s partnerem. Je-li služebnost zřízena pouze seniorovi, partner tím automaticky nezískává samostatné právo bydlet v bytě po jeho smrti.
Samotná služebnost rovněž nezavazuje obdarovaného, aby vařil, nakupoval, doprovázel seniora k lékaři nebo hradil jeho potřeby. Má-li být součástí dohody také péče či pravidelné plnění, musí se upravit zvlášť. U složitějšího ujednání může připadat v úvahu výměnek nebo reálné břemeno; takovou smlouvu by měl připravit advokát či notář.
Věcné břemeno nezakazuje vlastníkovi byt prodat nebo zastavit. Senior, který chce mít kontrolu i nad tímto krokem, může s právníkem zvážit zákaz zcizení nebo zatížení. Ten však musí být výslovně sjednán jako věcné právo, na přiměřenou dobu a z důvodu hodného právní ochrany. Bez samostatného ujednání se do katastru nedostane.
Vlastnictví i služebnost zapisujte současně
Právo k bytu nevznikne pouhým podpisem smlouvy. Jak připomíná Portál veřejné správy, listinu je nutné s předepsaným návrhem předložit katastrálnímu úřadu. V návrhu musí být uveden nejen převod vlastnictví, ale také vznik služebnosti.
Bezpečné je spojit darovací smlouvu a smlouvu o zřízení služebnosti do jedné listiny a navrhnout oba zápisy najednou. Český úřad zeměměřický a katastrální zveřejňuje i vzor návrhu pro současný vklad vlastnického práva a věcného břemene. Správní poplatek za přijetí návrhu činí podle aktuálního sazebníku ČÚZK 2 000 korun.
Podpisy na smlouvě je vhodné úředně ověřit a před podáním zkontrolovat údaje na listu vlastnictví. Po dokončení řízení by se senior neměl spokojit s ujištěním obdarovaného. V katastru si má ověřit, že je služebnost skutečně zapsána v jeho prospěch a v dohodnutém rozsahu.
Daňovou stránku nelze přehlédnout. Dar mezi příbuznými v přímé linii, například mezi rodičem a dítětem či prarodičem a vnukem, je podle Finanční správy od daně z příjmů osvobozen. U vzdálenějších příbuzných nebo cizí osoby už osvobození nemusí platit. Nový vlastník navíc zpravidla podává v následujícím roce přiznání k dani z nemovitých věcí.
Byt bývá nejcennějším majetkem, který senior má. Náklady na nezávislou kontrolu smlouvy jsou proti jeho hodnotě malé. Dárce by neměl podepisovat listinu připravenou pouze obdarovaným ani převádět vlastnictví dříve, než má jistotu, že jeho právo bydlení bude vloženo současně a přesně tak, jak bylo dohodnuto.
