Článek
Investování do nemovitostí bez milionů na účtu: často rozhoduje zástava, ne hotovost
Když se s lidmi bavím o investování do nemovitostí, velmi často zazní stejná věta: „To je hezké, ale na to člověk potřebuje miliony.“
Tato představa je v Česku poměrně hluboce zakořeněná. Mnoho lidí má pocit, že investování do bytů je dostupné až ve chvíli, kdy má člověk na účtu velkou rezervu nebo několik milionů korun připravených na nákup.
Realita je ale v řadě případů jiná.
Ano, banky standardně požadují určitou část vlastních zdrojů. Nejčastěji se mluví o zhruba 20 % z kupní ceny nemovitosti. Právě tato informace často vede k tomu, že lidé investici rychle zavrhnou – pokud například zvažují byt za čtyři miliony korun, znamenalo by to mít k dispozici asi 800 tisíc korun.
Jenže v praxi existuje ještě jiný způsob, jak tuto podmínku splnit. A tím je využití zástavy.
Pro banku je totiž nejdůležitější především to, aby měla dostatečně pokryté riziko. Jinými slovy – potřebuje mít jistotu, že v případě problémů má k dispozici majetek, který může sloužit jako zajištění úvěru. Pokud takový majetek existuje, nemusí být vlastní zdroje vždy řešeny čistě hotovostí.
V praxi to často funguje tak, že klient už nějakou nemovitost vlastní. Může jít o byt, ve kterém bydlí, rodinný dům nebo například jiný investiční byt. Pokud má tato nemovitost dostatečnou hodnotu a část hypotéky je už splacená, vzniká takzvaná volná zástavní hodnota.
A právě tu lze využít.
Banka si jednoduše zajistí nový úvěr nejen kupovanou nemovitostí, ale i touto další zástavou. Díky tomu může financovat větší část ceny nové nemovitosti – někdy i celou.
Tento princip je v investování poměrně běžný a mnoho investorů na něm staví postupný růst svého portfolia.
Příklad z praxe: financování nákupu i rekonstrukce
Před časem jsme řešili situaci klienta, který vlastnil rodinný dům přibližně v hodnotě pěti milionů korun. Uvažoval o koupi další nemovitosti, kterou chtěl nejen koupit, ale také poměrně výrazně rekonstruovat.
Celková investice se tak pohybovala kolem devíti milionů korun.
Pokud bychom postupovali čistě standardní cestou, znamenalo by to dodat téměř dva miliony korun vlastních zdrojů. Pro mnoho lidí by to znamenalo několik let čekání a postupného spoření.
Místo toho jsme pracovali s hodnotou jeho stávajícího domu. Ten byl částečně zatížen hypotékou, ale zároveň měl dostatečnou tržní hodnotu, která umožnila využít jeho část jako zástavu.
Banka tak získala dodatečné zajištění úvěru a klient mohl financovat jak nákup nové nemovitosti, tak plánovanou rekonstrukci.
Z jeho pohledu to znamenalo především jedno – nemusel čekat několik let, než by si potřebnou částku naspořil. Investici mohl realizovat okamžitě.
Mladý pár a první investiční byt
Podobné situace se objevují i u mladších klientů.
Například jeden pár, se kterým jsme pracovali, měl stabilní zaměstnání a pravidelný příjem. Krátce předtím si ale pořídili vlastní bydlení, takže většinu úspor logicky použili právě na tento nákup.
Zároveň ale začali přemýšlet o první investiční nemovitosti. Zajímal je byt přibližně za čtyři miliony korun.
Standardní bankovní požadavek by znamenal dodat z vlastních zdrojů asi 800 tisíc korun. Ty ale jednoduše neměli – většina jejich kapitálu už byla vázaná v jejich vlastním bytě.
Právě ten se nakonec stal součástí řešení.
Jejich byt měl tržní hodnotu kolem pěti milionů korun a část hypotéky už byla splacená. Díky tomu bylo možné využít zbývající zástavní hodnotu jako dodatečné zajištění pro financování investičního bytu.
Banka tak měla dostatečné zajištění úvěru a bylo možné financovat celý nákup.
Pro klienty to znamenalo, že se k první investici dostali výrazně dříve, než kdyby čekali, až postupně naspoří potřebné statisíce.
Proč je zástava pro banku tak důležitá
Je dobré si uvědomit, že banky při poskytování hypoték sledují několik základních věcí. Jednou z nich je samozřejmě příjem klienta a jeho schopnost úvěr splácet.
Stejně důležité je ale i zajištění úvěru.
Pokud má banka k dispozici dostatečně hodnotnou zástavu, výrazně se tím snižuje její riziko. A právě díky tomu může být financování někdy flexibilnější, než si lidé představují.
To ale samozřejmě neznamená, že je možné financovat jakoukoliv investici bez rozmyslu. Každý případ je individuální a vždy záleží na kombinaci více faktorů – příjmu, hodnotě nemovitostí, výši úvěru i celkové finanční situaci klienta.
Investování není jen o velikosti úspor
Velká část lidí se na investování dívá pouze optikou úspor. Kolik mám na účtu? Kolik musím naspořit? Jak dlouho mi bude trvat, než dám dohromady potřebnou částku?
Ve skutečnosti ale mnoho investorů pracuje jinak. Nečekají nutně na moment, kdy budou mít veškeré prostředky v hotovosti. Místo toho využívají hodnotu majetku, který už vlastní.
Právě díky tomu může investiční portfolio růst postupně a často rychleji, než by se na první pohled zdálo.
Hotovost samozřejmě vždy pomáhá a v mnoha situacích proces výrazně zjednodušuje. Není ale jediným nástrojem, který při investování existuje.
Velmi často rozhoduje spíše znalost možností financování a schopnost pracovat se zástavní hodnotou nemovitostí.
A právě tady se často láme rozdíl mezi lidmi, kteří o investování pouze přemýšlejí, a těmi, kteří první krok skutečně udělají.
