Článek
„Jsem podnikatel, banka mi nepůjčí.“
Tahle věta dnes zní skoro jako mantra. Říkají ji drobní OSVČ, majitelé firem i lidé s milionovými obraty. Vyslovuje se s rezignací, někdy s hořkostí, často jako definitivní tečka za jakoukoli další úvahou o financování nebo investování. A přitom ve většině případů nejde o fakt, ale o zjednodušený závěr z jedné špatné zkušenosti.
Ano, banky nepřistupují k podnikatelům stejně jako k zaměstnancům. To je realita. Jenže z toho nevyplývá, že podnikatelé nemají přístup k bankovnímu kapitálu. Vyplývá z toho pouze to, že klasická hypotéka postavená na doloženém příjmu není nástroj, který odpovídá podnikatelské realitě. A právě tady vzniká zásadní nepochopení.
Podnikatelé nejsou pro banky problém proto, že by byli nezodpovědní nebo rizikoví. Jsou problém proto, že jejich svět se nevejde do tabulek. Optimalizují daně, reinvestují zisk zpět do firmy, mají výkyvy v cashflow, pracují s obratem, ne se mzdou. Na papíře často vypadají chudší, než jaká je skutečnost. Banka to vidí, vyhodnotí případ podle standardního modelu a zamítne žádost. Ne proto, že by podnikatel neměl peníze, ale proto, že daný případ nedává smysl v rámci zvoleného produktu.
A tady přichází první zásadní chyba. Podnikatel si z bankovního „ne“ odnese závěr, že systém je proti němu. Že banky podnikatele nechtějí. Že nemá cenu to dál řešit. Ve skutečnosti tím ale banka neříká, že podnikatel nemá nárok na financování. Říká jen, že žádost byla postavená špatně.
Rozdíl mezi zaměstnancem a podnikatelem není v tom, že jeden má a druhý nemá nárok. Rozdíl je v tom, že zaměstnanec zapadne do předem připraveného šuplíku, zatímco podnikatel potřebuje jinou strukturu. A struktura je u podnikatelů naprosto klíčová.
V praxi dnes existují způsoby financování, které nejsou postavené primárně na papírovém příjmu, ale na kombinaci zajištění, cashflow a celkové logiky záměru. Jakmile se přestane řešit „kolik máte oficiální zisk“ a začne se řešit „jaký majetek máte, jak s ním pracujete a jak celý obchod dává ekonomický smysl“, mění se i výsledek. Díky tomu dnes dokážeme podnikatelům, OSVČ i majitelům firem strukturovat úvěrové linky až do výše padesáti milionů korun na nákup nemovitostí.
Nejde o obcházení bank, nejde o šedé zóny a nejde o triky. Jde o pochopení toho, jak banky skutečně přemýšlejí, které instituce jsou ochotné s podnikateli pracovat a za jakých podmínek, a jak správně poskládat typ nemovitosti, hodnotu zajištění, tok peněz a časování jednotlivých kroků. Banky nejsou charita, ale nejsou ani nepřátelé. Jsou to instituce, které reagují na dobře strukturované obchody.
Tohle řešení samozřejmě není pro každého. Není pro podnikatele, kteří podnikají „na pocit“. Není pro ty, kteří nemají přehled o vlastních číslech, neumí vysvětlit, jak vydělávají peníze, nebo hledají rychlou zkratku. Je ale velmi relevantní pro podnikatele, kteří reálně podnikají, generují obrat, mají majetek nebo potenciál a chtějí s nemovitostmi pracovat strategicky, ne nahodile.
Přesto se o těchto možnostech téměř nemluví. Důvod je prostý. Většina poradců jede jednoduché scénáře. Umí spočítat hypotéku zaměstnanci, ale u podnikatele končí. Banky nemají důvod vysvětlovat složitější struktury někomu, kdo se neptá správně. A podnikatelé si mezitím zvykli přijímat bankovní „ne“ jako konečný verdikt, místo aby ho brali jako informaci.
Výsledkem je zvláštní paradox. Podnikatel, který je zvyklý hledat řešení ve svém byznysu, se v oblasti financí chová pasivně. Místo aby se ptal, jak to udělat jinak, přijme první zamítnutí a stáhne se. Platí nájem, nechává peníze ležet na účtech, případně investuje chaoticky, bez struktury a bez dlouhodobého plánu. Přitom často sedí na obrovském potenciálu, který jen není správně uchopený.
Největší překážkou podnikatelů při financování nemovitostí tak ve skutečnosti nejsou banky. Je to jejich vlastní představa, že systém je proti nim. Systém proti nim není. Systém je jen nastavený jinak, než si myslí. A rozdíl mezi podnikatelem, který stagnuje, a podnikatelem, který systematicky buduje majetek, není v odvaze riskovat ani v tom, kolik vydělává. Je v tom, že ví, jak se ptát, kde se ptát a s kým se bavit.
Podnikání není o tom dělat všechno sám. Je o tom umět si obklopit správnými lidmi a správnými strukturami. A platí to úplně stejně pro byznys jako pro finance. Kdo to pochopí, má před sebou úplně jinou hru než ten, kdo zůstane u věty: „Banka mi nepůjčí.“
A právě v tom je rozdíl, který se v horizontu deseti nebo dvaceti let počítá v desítkách milionů.
