Článek
Stačilo koupit byt, dát ho do nájmu a nájemník postupně splácel většinu nebo dokonce celou hypotéku. Investor držel nemovitost, čekal na růst ceny a mezitím se o splátky staral někdo jiný.
Jenže realita posledních let tenhle jednoduchý model zásadně změnila. Ceny nemovitostí vyrostly rychleji než nájmy a zároveň výrazně zdražily hypotéky. To znamená, že v naprosté většině českých měst už dnes jednoduchá rovnice „nájem pokryje splátku“ neplatí. Pokud někdo kupuje investiční byt v Praze, Brně nebo ve většině krajských měst, téměř vždy musí počítat s tím, že bude každý měsíc několik tisíc korun doplácet ze svého.
Na našich konzultacích to dnes klientům říkáme naprosto otevřeně. Cílem investiční nemovitosti už většinou není generovat okamžitý pasivní příjem. Realističtější strategie je jiná: minimalizovat měsíční doplatek a nechat nájemníka, aby vám dlouhodobě splácel co největší část hypotéky. Zisk pak přichází hlavně ve dvou formách – ve splácení jistiny úvěru a v růstu hodnoty samotné nemovitosti.
To ale neznamená, že by investování přestalo dávat smysl. Jen se změnila mapa míst, kde takové investice fungují. Zatímco velká města jsou dnes pro cash-flow investora velmi náročná, existují regiony, kde se pořád dají najít byty nebo domy, u kterých nájem splátku hypotéky téměř pokrývá. Nejsou to ale lokality, o kterých se běžně mluví v médiích nebo v investičních podcastech.
Z naší praxe vyplývá, že tyto příležitosti dnes leží především v menších průmyslových regionech nebo v pohraničí, kde jsou stále relativně nízké kupní ceny, ale zároveň stabilní poptávka po nájemním bydlení.
Jednou z takových oblastí je například Kadaň a její okolí. V severních Čechách stále existují byty, které se dají koupit za ceny, které jsou z pohledu Prahy nebo Brna téměř nepředstavitelné. Přitom zde funguje průmysl a zaměstnanost, což znamená stabilní poptávku po nájemním bydlení. V praxi to často vypadá tak, že investor koupí byt, provede základní rekonstrukci a následně ho pronajme lidem, kteří pracují v okolních firmách. Při správně nastavené kupní ceně se pak nájem dokáže velmi přiblížit měsíční splátce hypotéky.
Dalším zajímavým trhem je Ústí nad Labem, ale tam už většinou nedává smysl kupovat jednotlivé byty. Mnohem zajímavější strategie je zaměřit se na celé činžovní domy. Díky nízkým cenám za metr čtvereční může investor vytvořit portfolio několika bytových jednotek, kde se výnos skládá z více nájmů zároveň. Pokud je navíc prostor pro postupné rekonstrukce nebo úpravu nájemních smluv, může se cash-flow postupně výrazně zlepšovat.
Specifickou kategorií jsou také pohraniční oblasti, například Aš v Karlovarském kraji. Poloha jen několik kilometrů od Německa vytváří zajímavou kombinaci faktorů. Část nájemníků pracuje přes hranice, část v místních firmách a zároveň jsou zde stále relativně nízké ceny nemovitostí. Nedávno jsme například řešili investici do domu se čtyřmi bytovými jednotkami, kde byly nájmy dlouhodobě nastavené pod tržní úrovní. Pro nového majitele to znamenalo okamžitý potenciál postupně nájemné optimalizovat a tím výrazně zlepšit výnos celé nemovitosti.
Podobnou logiku má i Klášterec nad Ohří. I tady se pořád dají najít nemovitosti, které dávají smysl v kombinaci nízké kupní ceny a solidního nájemního potenciálu. Klíčové je ale hledat konkrétní příležitosti – například byty před rekonstrukcí nebo nemovitosti, kde je možné upravit nájemní vztahy.
Možná nejdůležitější změna oproti minulosti je v tom, jak se dnes investiční nemovitosti vyhodnocují. Dříve stačilo podívat se na cenu bytu, výši nájmu a orientačně spočítat návratnost. Dnes je potřeba mnohem detailnější analýza. Zásadní je poměr mezi splátkou úvěru a nájemným, kvalita nájemníků, stav nemovitosti i potenciál dalšího růstu nájemného.
Investování do nemovitostí tak dnes rozhodně není „autopilot“, jak se někdy prezentuje na sociálních sítích. Je to spíš práce s daty, lokální znalostí trhu a často i s určitou dávkou odvahy jít do regionů, které většina investorů automaticky přehlíží.
Paradoxně právě tam ale dnes leží příležitosti. Zatímco velká města jsou přeplněná kapitálem a ceny jsou už velmi vysoko, menší regiony stále nabízejí prostor pro investory, kteří jsou ochotni hledat, analyzovat a pracovat s nemovitostmi aktivněji.
A právě tam se dnes často rodí investice, které se dokážou dlouhodobě splácet téměř samy. Jen už to není tak jednoduché jako dřív.
