Článek
Nová realita na trhu: Zhodnocení je král, ne nájem
Není to jen utopická vize, ale racionální finanční strategie, kterou využívají zkušení investoři. Tajemství spočívá v odemknutí skrytého potenciálu vašeho vlastního bydlení, a to pomocí chytrého dluhu a reinvestice. Doba snadného vydělávání na pronájmu je prozatím u konce. Dnes se na hypotečním trhu setkáváme se stabilními úrokovými sazbami pohybujícími se kolem 4,5 %. To v praxi znamená, že téměř všechny nové investiční nemovitosti se v průměru nacházejí v režimu negativního cashflow. Jinými slovy, měsíční splátka hypotéky často převyšuje inkasovaný nájem – například garsonka za 6 milionů v Praze může nést měsíční ztrátu 10 000 Kč i více.
Pro mnohé je toto zjištění odrazující. Je však zásadní pochopit, že investování do nemovitostí není jen o okamžitém zisku z nájmu. Celkový výdělek se skládá ze dvou hlavních složek: příjmu z nájmu a zhodnocení ceny nemovitosti (kapitálové zisky). Právě v druhém bodě se skrývá skutečná síla pákového efektu.
Pákový efekt: Jak zhodnotit majetek dvakrát (nebo i víckrát)
Základem pro náš investiční stroj je vaše vlastní nemovitost. Pokud vlastníte dům nebo byt s nízkou nebo žádnou hypotékou (například z dědictví, jako v případě vašeho domu, kde volná zástavní hodnota činí zhruba 15 milionů Kč), máte k dispozici obrovskou, ale nevyužitou finanční rezervu. Jak se uvádí ve finančních kruzích: „Prázdná nemovitost znamená nevyužitý potenciál“.
Když se rozhodnete pro koupi nové nemovitosti bez použití páky, zhodnocujete jen svůj investovaný kapitál. Pokud ale použijete 80% LTV úvěr zajištěný vaším stávajícím majetkem, zhodnocujete 100 % hodnoty nové nemovitosti, ačkoliv jste do ní vložili jen 20 % vlastních prostředků. V praxi to znamená, že zhodnocujete svůj kapitál v poměru 5:1. Navíc, peníze, které byste jinak neměli, vám umožní nakoupit více aktiv, která se s inflací automaticky zhodnocují. Pokud trh poroste o 5 %, váš kapitál investovaný do pěti nemovitostí pomocí páky zhodnotí o 25 % (bez započítání nákladů). Odtud plyne to mnohonásobné zhodnocení oproti průměrnému růstu trhu.
První krok: Maximalizace dluhu na fyzickou osobu
První fází je odemčení maximálního úvěrového limitu, který vám banky poskytnou jako fyzické osobě (FO).
- DSTI a DTI: Banky posuzují vaši schopnost splácet na základě dvou klíčových ukazatelů: DTI (celkové zadlužení vůči ročnímu příjmu) a DSTI (podíl měsíčních splátek k měsíčnímu příjmu).
- Využití nájmů a výjimky: Váš stávající příjem je navýšen o 70 % z příjmu z pronájmu (např. 70 % z 31 000 Kč). Navíc některé banky, jako například ČSOB, nabízejí pro stávající klienty s dobrým ratingem výjimky, které umožňují zadlužit se až do výše 70 % DSTI (běžně je to 45–55 %). To dramaticky zvyšuje váš úvěrový rámec a v případě vašeho stávajícího příjmu a domu s vysokou volnou zástavou by to mohlo znamenat dostupný úvěr v řádech 10–11 milionů Kč. Tímto úvěrem, zajištěným vaším domem, můžete nakoupit první portfolio investičních bytů bez dalšího zajištění.
Rizika a závěr
Žádná investiční cesta není bez rizika. V České republice k nim patří především riziko poklesu trhu (i když se neočekává dramatický propad), riziko regionálního propadu (např. z důvodu útlumu automobilového nebo uhelného průmyslu, jako v Ústeckém kraji) a riziko neplatičů. Pro minimalizaci těchto rizik je klíčové:
- Diverzifikace: Nekupovat vše v jedné lokalitě. I když regiony jako Ústí nad Labem, Most, Cheb, Sokolov nebo Karlovy Vary nabízejí zajímavé výnosy 4-4,5 %, je důležité mít portfolio vyvážené.
- Proaktivní prověřování nájemníků: Neplatiči jsou nejčastějším a nejhorším problémem. Proto je nezbytné detailně prověřovat registry dlužníků a žádat o důkazy spolehlivosti (např. minulé platby nájmů či pracovní smlouvy).
Pro investora s jasným cílem (například odejít do důchodu v 50 letech) je však racionální a proaktivní využití pákového efektu jediná cesta, jak zrychlit akumulaci majetku a dosáhnout několikanásobného zhodnocení oproti tržnímu průměru.
