Článek
Autor článku, vážený pan Oldřich Turner, představuje nemovitosti jako „stroj na peníze“ a nabízí čtenářům finanční strategii založenou především na pákovém efektu, tedy využití dluhu k dosažení vyššího zhodnocení kapitálu z investice do nemovitostí. Turnerova argumentace je poutavá, ale jako právník se musím zaměřit na to, co text říká — a co při tom pomíjí.
Turner správně identifikuje, že investování do nemovitostí není jen o nájmu, ale i o růstu hodnoty nemovitosti. Pákový efekt může v dlouhodobém horizontu skutečně zvyšovat výnosy z vlastního kapitálu — bez páky pak zhodnocujete pouze to, co jste vložili. To je finanční realita, která se často v odborné literatuře opakuje.
Nicméně hned v úvodu je třeba upozornit na to, že text implicitně idealizuje „rychlé zhodnocení“ bez adekvátního upozornění na komplikace pákování ve skutečném světě financí.
Z pozice někoho, kdo skoro denně pracuje s klienty a jejich finančními riziky, musím konstatovat: pákový efekt zvyšuje nejen potenciální zisk, ale i potenciální ztrátu.
Turner sice zmiňuje riziko poklesu trhu, lokální stagnaci nebo neplatiče, ale tato pasáž působí spíše jako formalita na konci textu, nikoli jako hlavní součást úvahy, kterou by měl každý investor před uskutečněním takového kroku zvážit.
Dále, autor počítá s možností získání výrazně vyššího úvěrového rámce díky využití bankovních výjimek a započítání části nájemního příjmu.
Z právního i bankovního hlediska je třeba upozornit, že každá banka posuzuje úvěruschopnost individuálně a hranice DSTI/DTI se mohou měnit; navíc speciální podmínky, které jsou zde uvedeny jako „nízká hypotéka“ nebo „výjimky – až 70 % DSTI“, nejsou univerzální a mohou být časově nebo klientsky limitované. Tato nuance se v textu objevuje spíše okrajově. Proto je zde podtrhuji tučnějším písmem.
Jako zkušený právník také postrádám jasné upozornění na právní a smluvní aspekty spojené s pronajímáním nemovitostí: kontrola nájemních smluv, ochrana pronajímatele v případě škod či neplatičů, pojištění rizik, procesy vypovězení nájmu v rámci české legislativy aj.
To jsou realitní otázky, které mohou zásadně ovlivnit skutečný čistý výnos — a je jejich absence v prezentaci strategie zjevná. Podobně například odborný text o investování do nemovitostí by měl reflektovat náklady na správu, údržbu, právní a daňové poradenství, které při reálném investování nelze opomenout.
Konečně je třeba upozornit, že termín „pasivní příjem“ bývá v diskuzi o investicích často idealizován. Reálná praxe ukazuje, že pasivní příjem není synonymem pro „bez práce“ — a to platí i u nemovitostí, kde společně s pronájmem přicházejí povinnosti a odpovědnost. Mnoho investorů poukazuje, že správa portfolia nájemních bytů vyžaduje čas, pozornost a schopnost řešit problémy ad hoc, což Turnerův text spíše zlehčuje.
Závěrem
Shrnuto: Turnerův článek je zajímavým vstupem do debaty o investování do nemovitostí a pákovém efektu. Jako právník bych však ocenil vyváženější prezentaci rizik, důkladnější rozbor právních a praktikovatelných kroků a realističtější pojetí pasivního příjmu, který se na rozdíl od názvu nemusí vždy jevit jako automatický „stroj na peníze“, ale jako komplexní podnikatelská aktivita vyžadující pečlivé plánování.
Tím ovšem neříkám, že Turnerův článek byl špatný, spíše jsem ho chtěl konstruktivně poposunout vlastním konzervativněji-právním pohledem.
