Článek
Kdo kupuje třetí a každou další nemovitost, nebo otevřeně přizná, že ji pořídí za účelem pronájmu, dostane hypotéku maximálně na 70 % hodnoty nemovitosti. A to není vše: celkový dluh žadatele nesmí překročit sedminásobek jeho ročního příjmu (ukazatel DTI 7×).
Srovnejte to s dosavadní praxí. Ještě nedávno řada bank půjčovala investorům klidně 80–90 % LTV, DTI limity se pro mnohé žadatele aplikovaly benevolentně a trh s investičními byty fungoval jako relativně otevřené hřiště. Právě ta éra nyní končí — nebo se přinejmenším výrazně proměňuje.
70 %
max. LTV pro investiční hypotéku
7×
max. DTI (celkový dluh / roční příjem)
9 %
podíl investičních hypoték v portfoliu bank
Kdo to pocítí nejvíc?
Především investoři, kteří stavěli portfolia čistě na páce — nakupovali s minimálním vlastním kapitálem a spoléhali na to, že banka doplní zbytek. S novým LTV 70 % musí investor u bytu za 5 milionů korun přinést vlastní zdroje minimálně 1,5 milionu. To není konec světa, ale je to zásadní změna výpočtu pro každého, kdo dosud pracoval se zálohou kolem 10–20 %.
Druhá skupina, která pocítí změnu, jsou žadatelé s vyšší mírou zadlužení. DTI limit sedminásobku příjmu je při dnešních cenách bytů a výších hypoték pro část investorů skutečnou bariérou — zejména pokud si do bonity nemohou plně započítat budoucí příjem z pronájmu.
ČSOB, Česká spořitelna, UCB, Partners Banka i Raiffeisenbank potvrdily, že nová pravidla zavádějí nebo již zavedly. Komerční banka podmínky zveřejnila 30. 3. Moneta zatím přísnější kritéria neměla a evidenci zavede od dubna. Trh se tedy mění najednou — a bez výjimky.
POHLED S NADHLEDEM
Regulace není katastrofa. Je to nová hra — a dá se hrát.
Rozumíme, proč ČNB k tomuto kroku přistoupila. Ceny bytů v posledních letech rostly rychle, hypoteční trh expandoval a rizika spojená s poklesem hodnoty nemovitostí nebo výpadkem příjmů z pronájmu se kumulovala. Opatření cílí na největší extrémy — na modely, které by při korekci trhu mohly způsobit skutečné problémy jak investorům, tak bankám. To je legitimní zájem regulátora. Hysterie nepomůže nikomu.
ČNB sama přiznává, že pravidla se vztahují pouze na nově poskytnuté úvěry. Stávající portfolia zůstávají nedotčena. A navíc: zákon bankám umožňuje, aby až 5 % objemu investičních hypoték poskytly mimo standardní limity — jako výjimku pro specifické případy. Kdo má dobrý případ a správného poradce, má reálnou šanci vejít přesně do tohoto okna.
Co regulace neomezuje?
Existují nástroje, které nové doporučení ČNB přímo nesvazuje. Investoři s prokazatelnou historií, stabilními příjmy a čistým úvěrovým profilem mohou u některých bank vyjednat předschválené obratové úvěry. Ty umožňují jednat rychle — bez zdlouhavého schvalování každé transakce zvlášť — a v prostředí, kde příležitosti na trhu nemovitostí trvají dny, ne týdny, je to výrazná výhoda.
Stejně důležitá je správná příprava celé finanční struktury ještě před podáním žádosti: optimální načasování nákupu v kontextu DTI, volba banky s nejpříznivějšími podmínkami pro konkrétní profil žadatele a správné nastavení spoluvlastnických struktur tam, kde to dává smysl. Tohle jsou proměnné, které rozhodují víc než samotný regulatorní rámec.
Trh se přizpůsobí — vždy se přizpůsobil. Otázka není, zda investovat, ale jak být připraven lépe než ostatní.
Co udělat teď — ještě před podáním žádosti
Nečekejte, až vás banka překvapí zamítnutím. Kontaktujte svého finančního poradce, zmapujte svou situaci a zjistěte, kde přesně stojíte — v rámci DTI i LTV. Proberte, zda váš případ splňuje podmínky pro výjimku, a zeptejte se na možnost předschváleného úvěru. Připravený investor má vždycky navrch.
