Článek
Když přijde řeč na bydlení, často sklouzneme k vzájemnému osočování. Možná jste to už slyšeli: „Kdybys víc šetřila,“ „kdybyste koupili dřív,“ nebo „jsi prostě moc vybíravý.“ Jenže pohled do statistik vypráví úplně jiný příběh. Problém netkví v tom, že by se celá generace náhle stala nezodpovědnou nebo rozhazovačnou. Problém je v tom, že se změnila samotná hra. A její pravidla jsou dnes nastavená tak, aby většina běžců do cíle doběhla se zpožděním, nebo vůbec.
Právě proto vyvolává toto téma tolik emocí. Byt nebo dům totiž v českém kontextu není jen střecha nad hlavou. Je to životní meta, rodinná kotva a nejsilnější symbol jistoty. Jenže tato jistota se dnes pro mnohé mění v zoufalý běh za vlakem, který už dávno opustil nástupiště a neustále zrychluje.
Co říkají čísla, když odložíme emoce
Pojďme se podívat na fakta, která se nedají jen tak „okecat“. Podle Českého statistického úřadu se v roce 2024 prodával byt v průměru za 63 521 Kč za metr čtvereční. V Praze pak průměrná realizovaná cena vystřelila na závratných 115 889 Kč za metr. Klíčové je právě slovo „realizovaná“ – nejde o zbožná přání majitelů v inzerátech, ale o částky, které kupující skutečně zaplatili.
Do této rovnice musíme dosadit financování. Swiss Life Hypoindex uvádí pro leden 2026 průměrnou nabídkovou sazbu hypoték 4,94 %. Možná to nezní jako úplná apokalypsa, ale u průměrného bytu taková sazba zvedne měsíční splátku na úroveň, která nemilosrdně spolkne zásadní část rodinného rozpočtu.
A pak je tu třetí, neméně důležitý dílek skládačky: nájem. Data společnosti Deloitte ukazují, že na sklonku roku 2025 činila průměrná cena nájmu v Praze 459 Kč za metr čtvereční. Nájemníkům to zní až příliš povědomě – pokud si nemůžete dovolit koupit, platíte čím dál víc na nájemném, což vám paradoxně brání v tom, abyste si naspořili na vlastní. Je to začarovaný kruh, ze kterého se bez vnější pomoci vystupuje jen těžko.
Zajímavé je, že vlastní bydlení u nás stále dominuje. Podle Eurostatu v něm v roce 2024 žilo 74,7 % Čechů. Podíl nájemního bydlení však roste – nenápadně, plíživě, ale vytrvale. Nejde o náhlý zlom, spíše o pomalý tektonický posun, který si většina z nás plně uvědomí až ve chvíli, kdy nám matematika rodinných financí přestane dávat smysl.
Představte si to jako eskalátor v metru, který se každý rok o malý kousek zrychlí. Prvních pár let máte pocit, že jdete normálně. A pak najednou lapáte po dechu a nestíháte – ne proto, že byste zlenivěli, ale protože se pás pod vašima nohama pohybuje rychleji, než dokážou vaše nohy běžet.
Proč politici našlapují kolem tématu po špičkách?
Když se politik postaví před televizní kamery, obvykle nabízí rychlá řešení: státní podporu hypoték, zvýhodněné úvěry pro mladé nebo slibuje zázračné zrychlení výstavby. Zní to konejšivě, ale realita je mnohem méně fotogenická.
Sama Česká národní banka dlouhodobě varuje, že ceny nemovitostí jsou výrazně nadhodnocené. Podle jejich měření byly v roce 2024 o 120 % vyšší než v roce 2015 a po drobném zakolísání se znovu vydaly směrem vzhůru. Pokud se tento trend potká s drahými půjčkami, běžné domácnosti se ke svému snu nepřiblíží. Naopak, vzdalují se mu.
Celý problém má navíc hluboký sociální rozměr. Podle evropských statistik vydává v Česku zhruba 9,2 % lidí na bydlení více než 40 % svých čistých příjmů. To je skupina, která už nemá kam uhnout – prostor pro „další utahování opasku“ prostě neexistuje. Jakmile takových domácností přibude, začne se měnit samotný základ společnosti: lidé odkládají zakládání rodin, tráví dlouhé hodiny dojížděním nebo se stěhují do regionů, kde sice zaplatí méně za nájem, ale marně tam hledají kvalitní práci.
V nekonečných debatách často zapomínáme na to podstatné: bydlení není jen souboj mezi kupujícím a prodávajícím. Je to souboj s časem. O roky, kdy se kvůli byrokracii nestaví dostatečně rychle a poptávka se mezitím hromadí jako voda za neprodyšnou hrází.
Krutá pravda, kterou nikdo nechce slyšet
Nejsme svědky konce vlastního bydlení jako takového. Jsme svědky konce vlastního bydlení jako standardní odměny pro pracující střední třídu ve velkých městech.
To není pesimistický názor, ale čisté účetnictví dostupnosti. Data z archivů Deloitte ukazují, že na pořízení nového bytu o rozloze 70 metrů čtverečních je v Česku potřeba v průměru 11,4 ročních hrubých mezd. To je nejhorší výsledek ze všech sledovaných evropských zemí. V Praze je situace ještě drsnější – tam se bavíme zhruba o 15 letech práce, kdybyste neměli žádné jiné výdaje.
Tady přichází ten moment, kdy pochopíte opatrnost politických špiček. Kdyby měli mluvit na rovinu, museli by říct: „Ano, pro velkou část z vás bude vlastní byt ve městě prostě nedostupný a žádná rychlá náprava neexistuje.“
Proč? Protože nejde jen o úrokové sazby nebo jeden špatně napsaný zákon. Jde o fyzický nedostatek bytů. Růst cen pohání obrovský převis poptávky nad omezenou nabídkou, kterou brzdí neúprosně pomalé povolovací procesy. Pokud stát začne dotovat poptávku (např. levnějšími půjčkami), často jen přilije olej do ohně – víc lidí s penězi se bude prát o stále stejný, malý počet volných bytů.
Zjednodušeně řečeno: sliby o dostupnosti jsou jako rozdávání pláštěnek uprostřed bouřky. Pomůžou pár lidem zůstat v suchu, ale déšť nezastaví. A tím deštěm je v našem případě chronický nedostatek bytů v místech, kde lidé skutečně chtějí a potřebují žít.
Co s tím? Tři cesty k nové stabilitě
Tento text nemá končit rezignací, ale pragmatismem. Pokud se pravidla změnila, musíme změnit strategii. Zde jsou volby, které v nové realitě dávají smysl:
- Změnit mapu, nikoliv své nároky: Mnoho lidí nakonec nezmění svůj sen o vlastním bydlení, ale změní jeho adresu. Odchod dál od centra, do satelitních městeček nebo do regionů s lepším poměrem mezd a cen bytů není prohra. Je to racionální strategie. Kdo trvá na životě v nejdražších čtvrtích, hraje tu nejtěžší možnou úroveň hry bez nároku na chybu.
- Hledat alternativní modely vlastnictví: Dává smysl přestat uvažovat v intencích „já a moje hypotéka“. Družstevní bydlení zažívá renesanci, stejně jako rodinné spolufinancování nebo postupné budování kapitálu. Nákup garáže nebo garsonky v méně prestižní lokalitě může sloužit jako „investiční jištění“. Nelezete na vrchol jedním skokem, ale po bezpečných úsecích.
- Přijmout nájem jako legitimní volbu: Pokud koupě matematicky nevychází, může být dlouhodobý nájem zcela racionálním krokem. Podmínkou ale je, že peníze, které ušetříte oproti drahé hypotéce, „neprojíte“, ale využijete k tvorbě majetku jinde (akcie, fondy, zlato). Pointa je nenechat se uspat a neplatit nájem, aniž byste si vedle toho budovali jakýkoliv jiný finanční polštář. To je varianta, která v důchodovém věku zabolí nejvíc.
Vraťme se k otázce z úvodu: Je to konec vlastního bydlení? Plošně nikoliv. Ale data neúprosně ukazují, že se z něj stává selektivní privilegium. Je to změna, kterou vnímáme jako šok, přestože přicházela roky. Pokud čekáte na jednu zázračnou reformu, je to jako čekat, že se rozbouřené moře uklidní, když na hladinu položíte prkno. Na chvíli vás to možná podrží nad vodou, ale spodní proudy budou táhnout dál.
