Článek
Obvykle se říká, že úrokové sazby úvěrů určuje ČNB (Česká národní banka). Jenže hypotéky i firemní úvěry se řídí spíš „počasím“ na dlouhém konci trhu – tedy výnosy desetiletých dluhopisů a očekáváními budoucích sazeb.
Dnes se nachází základní dvoutýdenní repo sazba ČNB na úrovni 3,50 % a centrální banka ji v létě i na podzim drží beze změny, s rétorikou, že slevy končí a při rizicích může přijít i utažení. Meziroční inflace podle CPI (index spotřebitelských cen) přitom v září zvolnila na 2,3 %, tedy do pásma „přiměřené“ inflace.
Co se aktuálně jeví jako hlavní riziko růstu cenové hladiny? Státní rozpočet. Úrokové sazby si můžete představit jako teploměr a státní rozpočet jako léčbu: teploměr může dočasně ukazovat fajn hodnoty, ale bez léčby (krocení schodků státního rozpočtu) se horečka (inflace) jednoduše vrátí.
Krátký konec říká „stát“, dlouhý konec „zdražit“
Krátký konec výnosové křivky, reprezentovaný 3M PRIBOR (mezibankovní sazba nabízená na tři měsíce), se dle letní prognózy ČNB pro rok 2025 pohybuje kolem 3,4 % – tedy nízko vůči minulým letům. Jenže cenotvorba hypoték se vyvíjí hlavně podle delších tržních sazeb, jež kopírují výnosy státních dluhopisů.
Výnos desetiletých českých státních dluhopisů se na přelomu září a října držel přibližně na úrovni 4,4–4,6 %. To je důvod, proč průměrná nabídková sazba u hypoték sice klesla pod 5 %, ale „čtyřka na začátku“ asi nepřináší představu trvale levného období – dnes jsme v průměru na sazbě zhruba 4,5 %. Jednoduše platí, že i když základní sazba stojí na místě, dlouhý konec výnosové křivky může hypotéky znovu zdražit.
V pozadí navíc běží ještě jeden silný příběh: deficit státního rozpočtu. Bankovní rada opakovaně zdůrazňuje, že trvalé schodky veřejných financí jsou proinflační a prodlužují období zvýšených sazeb. Trh to započítává do tzv. „politické přirážky“ – rizikové marže, kterou investoři žádají u českých aktiv.
Co z toho plyne pro domácnosti a firmy
- Sleva na hypotékách je reálná, ale ne bezpodmínečná. Poptávka po bydlení sice oživuje, přesto je rozumné počítat s tím, že sazby mohou kolísat podle FRA (forwardové sazby do budoucna – dohoda o budoucí sazbě) a IRS (úrokové swapy – výměna fixní a plovoucí sazby), které banky používají k zajištění fixací. Prakticky to znamená, že kdo volí delší fix, kupuje si klid vůči tomu, že 10letý výnos či pětiletý IRS (úrokový swap na pět let) znovu poskočí.
- LTV (poměr úvěru k hodnotě) a bonita dnes rozhodují o ceně hypotéky stejně jako sazby. Vyšší LTV zvyšuje rizikovou přirážku banky.
Pro firmy platí podobná logika. Krátkodobé financování napojené na PRIBOR už zlevnilo, ale investice s delším horizontem narážejí na výnosy dluhopisů a rizikové marže. Kdo plánuje CAPEX (investice do dlouhodobého majetku), měl by porovnat cenu fixního úroku přes IRS proti plovoucí sazbě navázané na PRIBOR.
Jak s tím naložit jako investor a dlužník
Z pohledu investora dává smysl sledovat dvoutýdenní repo sazbu, 3M PRIBOR a 10letý výnos dohromady, nikoliv izolovaně: repo říká, co se děje „dnes“, PRIBOR napovídá, co se bude dít „příští čtvrtletí“, a dluhopis přibližuje vývoj v „příštích letech“.
Podle ČNB má být inflace v roce 2025 lehce nad 2 % a sazby spíše stabilní – jazyk komunikace však nechává otevřené dveře pro zvýšení, pokud rizika zesílí.
U hypoték lze pracovat s „časovou sázkou“: kdo čeká na sazbu začínající trojkou může se dočkat i zklamání, pokud se zhorší státní rozpočet nebo koruna zeslábne a výnosy dlouhodobých dluhopisů vyletí.
