Kdo zaplatí opravu v nájemním bytě? Podpis smlouvy ještě neznamená, že nájemník hradí všechno

„Bydlíte tam, tak si to zaplaťte.“ Nebo naopak: „Byt není můj, nebudu do něj nic dávat.“ Obě věty mohou být začátkem zbytečného sporu. U nájmu bytu totiž nerozhoduje jen vlastnictví ani to, komu právě přišla faktura. Potřebujeme vědět, co se opravuje, proč závada vznikla a jaká pravidla se na ni vztahují.

Pronajímatel má podle § 2257 občanského zákoníku udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. Nájemce provádí a hradí běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu. Podrobnosti stanoví nařízení vlády č. 308/2015 Sb. [1, 2]

Vedle toho existuje odpovědnost za způsobenou škodu. Rozbití zařízení nesprávným zacházením se neposuzuje stejně jako porucha vzniklá jeho stářím. Finanční pravidla pro drobné opravy nejsou ochranou před placením škody, za kterou nájemce odpovídá.

Úklid, čištění podlah a obkladů, běžná výmalba nebo čištění zaneseného odpadu až ke svislým rozvodům patří mezi typické příklady běžné údržby. Patří sem také pravidelné prohlídky a čištění některých zařízení. [2]

Pozor ale na příčinu problému. Vymalování běžně používaného pokoje je jiná situace než odstranění následků zatékání střechou. Stejně tak nelze automaticky připsat nájemci každou plíseň: nejprve je třeba zjistit, zda souvisí s užíváním bytu, nebo například se stavební vadou.

Roční hranice nákladů na drobné opravy se na běžnou údržbu nevztahuje. Jde o dvě různé kategorie, i když se při rozhovorech často směšují.

Od 1. ledna 2026 se zvýšil cenový limit pro jednu opravu z 1 000 na 1 500 Kč. Jenže tento limit neplatí pro všechny opravy. Nařízení rozlišuje dvě skupiny. [2, 3]

První tvoří opravy výslovně vyjmenované podle druhu. Patří sem například opravy vodovodní baterie, splachovače, některých částí dveří a oken nebo kuchyňské trouby. U této skupiny samotná cena nad 1 500 Kč ještě neznamená, že opravu automaticky platí majitel. Uplatní se ale roční hranice.

Druhou skupinou jsou další opravy a výměny, které ve výčtu nejsou. U nich rozhoduje částka nejvýše 1 500 Kč za jednu opravu. Související, časově navazující opravy stejné věci se sčítají. Jednu práci proto nelze účelově rozdělit na několik menších účtů. [2]

Praktický rozdíl? Oprava trouby patří mezi vyjmenované drobné opravy. Pořízení celé nové trouby namísto dosloužilé se musí posoudit samostatně; není automaticky totéž co oprava její součásti.

Roční hranice se od ledna 2026 zvýšila na 150 Kč za m² podlahové plochy. U plochy 60 m² tedy vychází na 9 000 Kč za kalendářní rok. [3]

Nařízení stanoví, že po překročení příslušného součtu se další opravy v daném roce již za drobné nepovažují. Nejde o každoroční paušál, který by nájemce automaticky posílal majiteli, ani o spoluúčast na každé velké opravě.

Plocha pro tento výpočet má vlastní pravidla: započítávají se i některé prostory užívané výhradně s bytem; balkony, lodžie, terasy a sklepy, které nejsou místnostmi, pouze polovinou. Doprava se do finančních limitů drobných oprav nezapočítává a podle nařízení ji hradí nájemce. Proto má smysl uchovávat faktury s rozpisem. [2]

Například oprava střechy, stoupaček nebo zásadní obnova elektroinstalace kvůli jejímu technickému stavu. Stejně tak výměna dosloužilého zařízení, pokud nespadá do drobných oprav. Rozhoduje konkrétní závada a její příčina. [1, 2]

Výrok „za kotel vždy platí majitel“ je příliš jednoduchý. Pravidelná prohlídka a čištění, oprava konkrétní součásti a výměna celého kotle jsou odlišné zásahy. Na faktuře může být ve všech případech slovo kotel, právní posouzení přesto nebude stejné.

Smlouva má velký prostor pro praktická pravidla: kam hlásit poruchu, kdo objedná technika, jak se doloží náklady nebo jak se vede evidence oprav. Majitel může také převzít větší díl nákladů, než po něm vyžaduje zákon.

Opačný směr má hranice. Podle § 2235 se nepřihlíží k ujednáním, která zkracují zákonem chráněná práva nájemce. Věta „nájemce hradí veškeré opravy bez omezení“ proto nezíská účinnost jen tím, že pod ní jsou dva podpisy. Stejně problematické je zvyšovat zákonné zatížení nájemce pouhým přepsáním limitů. [1, 4]

Závadu, kterou má řešit pronajímatel, mu nájemce musí včas oznámit a umožnit opravu. Při havárii je třeba přiměřeně zabránit dalším škodám. Pokud majitel přes oznámení nejedná, zákon za stanovených podmínek umožňuje nájemci opravu zajistit a žádat náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu. Není to však obecné oprávnění bez domluvy objednat libovolnou rekonstrukci. [1]

Za nejpraktičtější prevenci považuji dobrý předávací protokol: fotografie, seznam vybavení a popis existujících vad. Čím přesněji víme, co bylo předáno, tím snáz se později domluvíme, kdo má co opravit.

Dobrá nájemní smlouva má oběma stranám pomáhat předcházet sporům. K tomu potřebuje srozumitelná pravidla, která obstojí i podle zákona.

Stav k 16. říjnu 2026. Text se věnuje nájmu bytu k bydlení; podnájem a krátkodobé ubytování mají odlišnosti.