Nájem domu: kdo poseká zahradu a kdo zaplatí nový kotel?

Včera jsme probírali nájem bytu, u rodinného domu přibývá zahrada, vytápění i další technika. Ani pronájem celého domu ale neznamená, že nájemník přebírá všechny výdaje vlastníka.

Zahrada, soukromí, vlastní terasa. Pronájem domu má své výhody. Když se ale ucpe odpad, přestane topit kotel nebo začne zatékat střechou, rychle se objeví otázka: kdo to zaplatí?

Představa, že nájemce rodinného domu automaticky hradí úplně všechno, je nebezpečná pro obě strany. Nájemník může platit něco, co platit nemá. Majitel zase může spoléhat na ustanovení smlouvy, které při sporu neobstojí.

Je-li dům pronajat k zajištění bytových potřeb, ustanovení o nájmu bytu se použijí přiměřeně i na něj. Vyplývá to z § 2236 odst. 3 občanského zákoníku. Jinak se posuzuje například rekreační pobyt nebo pronájem k jinému zjevně krátkodobému účelu. [1]

Pro běžný nájem rodinného domu k bydlení tedy zůstává základní rozdělení: majitel zajišťuje způsobilost nemovitosti k užívání, nájemce běžnou údržbu a drobné opravy. Když však nájemce způsobí škodu, řeší se také jeho odpovědnost za ni. [1, 2]

Ve smlouvě doporučuji přesně popsat, jakou zahradu nájemce užívá a jakou pravidelnou péči má zajišťovat. Například sekání trávníku, zalévání nebo přiměřený úklid listí. Uveďte také, kdo dodá nářadí a co se stane, když se porouchá sekačka patřící majiteli.

„Péče o zahradu“ totiž může pro každého znamenat něco jiného. Pro jednoho posekaný trávník, pro druhého odborný řez vzrostlých stromů, pravidelnou obnovu výsadby a bezchybný automatický závlahový systém.

Odborné kácení, opravu opěrné zdi nebo obnovu rozpadajícího se plotu nelze bez dalšího schovat pod běžnou péči nájemce. U každého zásahu je třeba posoudit rozsah, příčinu, smlouvu i zákonné meze povinností. Praktická dohoda o zahradě nemá sloužit jako převod všech investic majitele na nájemníka.

U domu bývá vytápění nejcitlivějším bodem. Proto doporučuji už při předání zaznamenat typ kotle, jeho stav, návody a dostupné servisní doklady.

Pravidelné prohlídky a čištění zařízení uvedených v nařízení vlády patří do běžné údržby; od roku 2026 je výslovně zahrnuta i skupina zařízení podle § 4 písm. h). Některé opravy kotlů etážového topení jsou vyjmenovanými drobnými opravami. Nelze ale bez znalosti zařízení takto označit každý topný systém v rodinném domě. [2, 3]

Jiná situace je úplná výměna dosloužilého zdroje vytápění. Pokud nejde o škodu, za kterou odpovídá nájemce, takový zásah typicky patří majiteli. Rozhodující není jen název zařízení, ale skutečný obsah práce.

U spalinových cest se často všemu říká „revize“. Předpisy ale rozlišují čištění, kontrolu a revizi. Revize se vyžaduje při konkrétních situacích, například před uvedením nové spalinové cesty do provozu, při některých změnách spotřebiče nebo po komínovém požáru. Lhůty pravidelného čištění a kontrol závisejí na zařízení a provozu. [4]

Ve smlouvě proto doporučuji uvést konkrétní úkony, kdo je objednává, kdo uchovává zprávy a jak se posoudí jejich úhrada. Rozdělení plateb přitom nemůže obejít požadavky na bezpečný provoz. Prasklý komín, který vyžaduje stavební opravu, je jiný problém než pravidelná provozní péče. [4, 5]

Oprava zatékající střechy, zásadní obnova dosloužilých rozvodů nebo řešení stavebních vad jsou typickými úkoly vlastníka. Smluvní formulace „nájemce přebírá dům tak, jak stojí a leží“ sama o sobě nezbavuje majitele povinností při pronájmu k bydlení. [1, 5]

Nájemce má naopak dům řádně užívat a včas hlásit problémy. Pokud například zjistí zatékání, neměl by čekat, až se promáčí celý strop. Včasná fotografie a zpráva majiteli může předejít mnohem větší škodě.

Pravidla se při nájmu domu k bydlení použijí přiměřeně. Od ledna 2026 jde o částku 1 500 Kč u oprav posuzovaných podle ceny a roční hranici 150 Kč za m² rozhodné podlahové plochy. U vyjmenovaných oprav neplatí částka 1 500 Kč jako univerzální strop. Běžná údržba je od drobných oprav oddělená. [2, 3]

Do výpočtu nelze prostě dosadit výměru celého pozemku z katastru. Zahrada není podlahová plocha. U domu s dalšími prostory je vhodné rozhodnou plochu přesně popsat a ověřit podle nařízení.

Smysl má dohodnout péči o zahradu, postup při poruše, termíny provozní údržby, předávání dokladů nebo přístup techniků. Majitel může také převzít údržbu či opravy, které by jinak zajišťoval nájemce.

Plošné přenesení veškerých oprav na nájemníka je ale v rozporu s ochranou nájmu bydlení. Ani nižší nájemné samo o sobě automaticky neospravedlní každou takovou podmínku. U konkrétní plánované rekonstrukce je potřeba samostatně vyřešit souhlas, rozsah, cenu a vypořádání; obecná věta ve smlouvě nestačí. [1, 6]

Za praktický základ považuji podrobný předávací protokol. Kromě interiéru by měl zachytit také zahradu, oplocení, technická zařízení a známé závady. U studny, jímky, domovní čistírny nebo tepelného čerpadla přidejte návody a konkrétní režim provozní péče. Jeden univerzální odstavec pro všechny domy je příliš málo.

U pronájmu domu se vyplatí věnovat čas detailům před předáním klíčů. Jasná dohoda pomáhá chránit nemovitost i vztah mezi majitelem a nájemníkem.

Stav k 16. říjnu 2026. Článek se věnuje nájmu domu k bydlení.