Článek
Právní služby mohou být pro SVJ velmi užitečné. Advokát pomůže s neplatiči, smlouvami, reklamacemi nebo sporem s dodavatelem. Problém může nastat ve chvíli, kdy se začne stírat rozdíl mezi ochranou SVJ a osobní obranou jeho předsedy.
Při správě domů a rozhovorech s vlastníky jsem opakovaně slýchal příběhy, ve kterých se lidé začali ptát na hospodaření, uzavřené smlouvy nebo vysoké výdaje. Místo srozumitelné odpovědi proti nim nastoupila právní komunikace hrazená z prostředků SVJ.
Vzniká zvláštní situace: vlastník přispívá na správu domu, ale z těchto peněz může být financována právní obrana proti jeho snaze zjistit, co se v domě děje.
Samotné využití advokáta samozřejmě ještě neznamená pochybení. Advokát má chránit práva a oprávněné zájmy svého klienta. Zásadní proto je, kdo tímto klientem skutečně je. Jestliže smlouvu uzavřelo SVJ, klientem by mělo být SVJ – nikoli automaticky člověk, který právě vykonává funkci předsedy.
Na co by se měli vlastníci ptát
- Kdo je ve smlouvě uveden jako klient advokáta – SVJ, nebo předseda osobně?
- Jakou konkrétní věc advokát řeší?
- Kdo objednání právních služeb schválil?
- Kolik už právní služby stály?
- Existuje předem stanovený finanční limit?
- Chrání prováděné úkony společný zájem domu, nebo osobní postavení předsedy?
- Dostávají vlastníci pravidelné a srozumitelné informace o nákladech?
Vlastník jednotky má podle § 1179 občanského zákoníku právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří, a může nahlížet do smluv, účetních knih a dokladů týkajících se správy domu. Může si z nich pořizovat výpisy, opisy a kopie.
Doporučuji proto písemně požádat o umožnění nahlédnout do smlouvy s advokátem, faktur, souvisejících účetních dokladů a rozhodnutí, na jehož základě byly služby objednány. Rozsah zpřístupnění může v konkrétním případě ovlivňovat například ochrana osobních údajů nebo důvěrnost právní strategie, samotné náklady a jejich účel by však neměly zůstat bez kontroly.
Pokud vedení SVJ přístup k dokladům odmítá, je vhodné spojit se s dalšími vlastníky, obrátit se na kontrolní komisi, pokud ji dům má, a požádat o zařazení věci na program shromáždění.
Nestačí napsat zákaz do stanov
Stanovy nebo usnesení shromáždění mohou určit, kdo smí právní služby objednávat, do jaké částky a kdy je potřeba předchozí schválení. Měly by také stanovit, jak často bude výbor nebo předseda o nákladech informovat vlastníky.
Je však potřeba počítat s tím, že porušení vnitřního limitu nemusí automaticky způsobit neplatnost smlouvy uzavřené s advokátem. Omezení zástupčího oprávnění obsažené ve vnitřních pravidlech působí vůči třetí osobě jen za určitých podmínek. Vedle pravidel je proto nezbytná také průběžná kontrola.
Předseda samozřejmě může potřebovat právní pomoc. Neměl by však získat neomezený účet, který bez kontroly zaplatí celý dům.
U profesionálního předsedy navíc vlastníci mohou očekávat, že běžné povinnosti zvládne v rámci své sjednané odměny. Pokud začne advokát připravovat také běžné pozvánky na shromáždění nebo vyřizovat každodenní korespondenci, měli by vlastníci vědět, proč je to nutné a kolik je to stojí.
Rozumnější než obecný zákaz je proto jasný systém:
- stanovený finanční limit,
- předchozí schválení významnějších právních kroků,
- výjimka pro skutečně naléhavé případy,
- pravidelné zveřejňování nákladů a účelu služeb,
- následná kontrola shromážděním.
Příběh, který nemohu úplně doložit
Od vlastníků jednoho domu jsem slyšel příběh, podle kterého pokračovaly vysoké výdaje za právní služby i v době, kdy se sami domáhali vysvětlení hospodaření a na účtu domu zbývalo velmi málo peněz. Podle jejich vyprávění požádali také právničku, aby do vyjasnění situace další služby neposkytovala.
Nemám ale k dispozici úplnou smluvní a účetní dokumentaci a dotčení vlastníci se do veřejného sporu zapojit nechtějí. Proto nezveřejňuji název domu, jména ani konkrétní částky a jejich vyprávění nepředkládám jako prokázané pochybení konkrétní osoby.
Je to pro mě především varování, proč by vlastníci měli náklady a dokumenty kontrolovat včas – nikoli až ve chvíli, kdy je účet téměř prázdný.
Policie nemusí být řešením
Nespoléhal bych automaticky na to, že věc vyřeší policie. Nehospodárné, necitlivé nebo nemorální jednání ještě nemusí být trestným činem. Spor může skončit jako občanskoprávní záležitost nebo jako otázka odpovědnosti uvnitř SVJ.
Nejúčinnější obranou proto bývá včasná kontrola dokladů, jasně nastavená pravidla a aktivní spolupráce vlastníků.
Když je něco právně správné, je to také správné lidsky?
Jedné z právniček, s níž jsem měl osobní zkušenost, jsem napsal a položil jí také otázku morální odpovědnosti. Upozornila mě, že pokud bych zveřejňoval nepravdivé informace a poškozoval její jméno, bude věc řešit právní cestou.
Její jméno zde neuvádím a netvrdím, že porušila zákon nebo své profesní povinnosti. Korespondenci jsem nakonec uzavřel modlitbou a osobním přáním:
Bože, dej právníkům moudrost, aby za paragrafy stále viděli člověka.
Dej jim odvahu odmítnout cestu, která může být zákonná, ale druhým působí zbytečnou bolest.
Ať jejich schopnosti chrání spravedlnost, slabší lidi a důvěru mezi námi.
Ať odměna za práci nikdy nezastíní svědomí a lidskost.
Ať právo není jen nástrojem vítězství, ale také cestou k nápravě.
A připojil jsem ještě toto přání:
Přeji Vám, abyste svou schopnost pracovat s právem dokázala využívat způsobem, na který budete jednou hrdá nejen před profesí, ale také před vlastním svědomím.
Je možné, že právník pouze postupuje podle oprávněných pokynů klienta. Je možné, že problém vznikl už při rozhodování předsedy nebo kvůli nedostatečné kontrole uvnitř domu. Bez smluv, faktur a dalších podkladů nelze odpovědnost poctivě určit.
Právě proto by vlastníci neměli být odkázáni na dohady. Pokud právníka platí SVJ, měli by vědět, koho zastupuje, co pro něj dělá a kolik to stojí.
Anketa
Zdroje
Občanský zákoník č. 89/2012 Sb. – zejména § 159, § 166 a § 1179
Zákon o advokacii č. 85/1996 Sb. – zejména § 16
Pravidla profesionální etiky advokátů – zejména článek 6
