Článek
Když se v Česku diskutuje o problémech s bydlením, debata se nejčastěji točí kolem práv nájemníků a drahého nájemného. Český realitní trh má však i svou druhou stranu, o které se příliš nemluví. Jako bývalý správce nemovitostí vidím narůstající systémový problém, který čím dál více znevýhodňuje drobné majitele bytů oproti velkým investičním fondům a developerům. Současné nastavení pravidel totiž vytváří paradoxní prostředí, kde drobný vlastník nese nepřiměřené riziko.
Zde jsou klíčové faktory, které tento stav v České republice pohánějí a které vytvářejí nerovné podmínky na trhu.
1. Zdlouhavé soudní procesy a riziko insolvencí
Pokud majitel bytu narazí na nájemce, který přestane plnit své závazky, dostává se do legislativně složité situace. Výměna zámků nebo svémocné vystěhování jsou protizákonné. Jedinou legální cestou je podání žaloby na vyklizení bytu.
V českém právním prostředí však tyto spory trvají měsíce, v mnoha případech i více než rok. Pokud je navíc dlužník v insolvenci, je pod ochranou insolvenčního správce a jakýkoliv postih je prakticky nemožný. Drobný majitel tak musí po celou dobu sporu z vlastní kapsy dotovat energie a služby, které nájemce spotřebovává, přičemž šance na zpětné vymožení dluhu je u nemajetných osob minimální.
2. Kvadratická řada velkých pronajímatelů vs. likvidace jedince
V tomto bodě se trh láme na dva odlišné světy. Velké korporace a realitní fondy, které vlastní stovky až tisíce bytů, mají riziko neplatičů matematicky započítané v byznys plánu. Ztráta z jednoho vybydleného bytu je pro ně statistickou odchylkou, kterou bez problému pokryjí výnosy z ostatních nemovitostí. Mají právní týmy a s nájemci často uzavírají krátkodobé, například měsíční smlouvy.
Pro běžného občana, který pronajímá jeden byt – například po rodičích či prarodičích –, je však roční výpadek příjmu a zničený interiér finančně likvidační. Pokud rodina z nájmu pokrývá hypotéku nebo vlastní životní náklady, dostává se sama do existenčních problémů. Výsledkem pak bývá, že vyčerpaný drobný majitel nemovitost pod tlakem prodá. Kupci jsou v takových případech velmi často právě velké investiční skupiny, čímž dochází k další koncentraci bytového fondu do rukou velkých hráčů.
3. Neoficiální registry a přesun rizika na laiky
Dalším fenoménem, který na trhu tiše bují, je vznik neformálních informačních sítí. Velké správcovské firmy a realitní magnáti disponují prostředky a interními databázemi, skrze které si dokážou (mnohdy na samé hraně nebo za hranou ochrany osobních údajů a GDPR) předávat reference o problémových klientech. Vědí, kdo v minulosti neplatil nebo hrubě porušoval domovní řád.
Potížista, který má u velkých korporací kvůli těmto filtrům dveře zavřené, se proto logicky zaměří na soukromou inzerci. Vyhledává drobné majitele, kteří nemají nástroje ani zkušenosti na to, aby si historii zájemce detailně prověřili. Tito laici pak v dobré víře ubytují člověka, kterého institucionální trh odmítl, a černý petr v podobě finančních ztrát zůstává jim.
4. Otázka domácích mazlíčků a smluvní reality
Do vztahu mezi majitelem a nájemcem vstupuje i legislativa kolem zvířat. Podle občanského zákoníku má nájemce právo chovat v bytě zvíře, pokud to nepůsobí nepřiměřené obtíže. Jakékoliv zákazy psů či koček ve smlouvách jsou ze zákona neplatné. Zatímco pro nájemce jde o ochranu osobní svobody, pro drobného majitele, který nemá kapitál na nákladné rekonstrukce poškozených podlah či dveří, představuje absence smluvní svobody v této věci další nekontrolovatelné riziko.
Závěr: Trh potřebuje rovnováhu a rychlost
Tento článek nemá za cíl plošně očorňovat nájemce, z nichž drtivá většina je slušná a pravidla dodržuje. Ukazuje však na systémovou chybu: státní legislativa nedokáže efektivně a rychle řešit případy, kdy dochází k prokazatelnému zneužívání systému.
Pokud stát nezrychlí soudní procesy vyklizení bytů na řád týdnů namísto měsíců, bude drobných pronajímatelů ubývat. Strach z finanční likvidace totiž povede buď k tomu, že lidé nechají byty raději prázdné, nebo je prodají velkým korporacím, což v konečném důsledku dostupnosti bydlení v Česku nijak nepomůže
