Článek
Stát chce dostupné nájemní bydlení. Ale kdo bude ty byty pronajímat?
Jsem pronajímatel. A začínám chápat, proč někteří majitelé své byty raději nepronajímají.
O nájemním bydlení se v České republice často mluví pouze z jedné strany.
Mluvíme o nájemnících, vysokých nájmech, dostupnosti bydlení a ochraně lidí, kteří mají problém nájem zaplatit.
To všechno jsou legitimní témata.
Jenže v celé debatě se poněkud zapomíná na člověka, který ten byt vlastní.
Na pronajímatele.
A přitom bez něj nebude žádné soukromé nájemní bydlení.
Pronajímatel není automaticky vydřiduch
Jsem pronajímatel a své nemovitosti nepronajímám proto, abych z nájemníků vytáhl každou poslední korunu.
Naopak. Snažím se pronajímat za rozumnou cenu, protože nejsem zastáncem toho, aby člověk využil každou příležitost ke zvýšení nájmu jen proto, že mu to trh dovolí.
Nemovitosti navíc nemám proto, abych na nich rychle vydělal.
Beru je jako dlouhodobou investici a především jako určitou budoucnost pro své děti.
Vložil jsem do nich své peníze, práci a čas.
A stejně jako každý jiný člověk, který něco vlastní, očekávám, že moje vlastnické právo bude respektováno.
To ze mě nedělá spekulanta.
Stejně jako nájemník, který si nemůže dovolit vlastní byt, není automaticky problémový člověk.
Přestaňme proto vytvářet falešný souboj „zlý pronajímatel versus chudý nájemník“.
Většina slušných lidí na obou stranách chce úplně stejnou věc.
Klidný a fungující nájemní vztah.
Jenže majitel má také své účty
Když nájemník nezaplatí nájem, majitel své závazky nepřestane platit.
Hypotéka se nezastaví.
Pojištění se nezastaví.
Údržba nemovitosti se nezastaví.
Daně se nezastaví.
A pro řadu drobných pronajímatelů není nájemné jen číslo v účetnictví. Je to příjem, ze kterého financují vlastní život a své závazky.
Nikdo se přitom neptá, jestli má pronajímatel na konci měsíce také co zaplatit.
Když nájemník několik měsíců neplatí, jeho problém se velmi rychle stává také problémem majitele.
A ten přitom není banka ani sociální úřad.
Kauce není kouzelný štít
Podobně je to se škodami.
Když nájemník byt řádně užívá, běžné opotřebení je samozřejmě součástí nájemního vztahu. Majitel nemůže chtít, aby nájemník po několika letech odevzdal byt ve stavu novostavby.
Ale něco jiného je škoda způsobená nájemníkem.
Když někdo poškodí vybavení bytu, zničí dveře, spotřebič nebo třeba zásuvku vlastní vinou, proč by měl náklady automaticky nést majitel?
Nájemník není dítě, za které rodič odpovídá.
Je to smluvní partner.
A pokud něco svou vinou poškodím, považuji za normální, že to také zaplatím.
Problém je, že škoda může být vyšší než složená jistota.
Kauce například pokryje část nákladů, ale oprava stojí více.
Majitel potom musí zbytek vymáhat.
A opět přichází čas, administrativa, právní náklady a nejistota.
Největší problém? Vymahatelnost
České právo už dnes pronajímateli poskytuje nástroje pro situace, kdy nájemník závažně porušuje své povinnosti. Občanský zákoník například umožňuje při zvlášť závažném porušení povinností výpověď bez výpovědní doby. Za takové porušení zákon výslovně považuje mimo jiné nezaplacení nájemného a služeb alespoň za tři měsíce nebo závažné poškozování bytu. (Zákony pro lidi)
Jenže právo na papíře a právo v reálném životě jsou dvě různé věci.
Když nájemní vztah skončí a člověk byt dobrovolně neopustí, vlastník nemůže vzít zákon do vlastních rukou.
Musí se domoci vyklizení právní cestou.
A právě tady vzniká problém.
MMR samo uvádí, že pro nucené vyklizení je potřeba exekuční titul. (Ministerstvo pro místní rozvoj)
Takže majitel může mít pravdu.
Může mít platnou smlouvu.
Může mít doložený dluh.
Může mít ukončený nájem.
A přesto může ještě dlouhou dobu čekat, než svůj vlastní byt skutečně získá zpět.
To není dobré ani pro majitele, ani pro nájemníka.
Dluh mezitím roste.
Majitel přichází o příjem.
Nájemník se dostává do ještě většího dluhu.
A stát nakonec řeší problém, který mohl být vyřešen mnohem dříve.
Co bych změnil?
Jsem pravicový politik, takže nechci řešení založené na dalších státních garancích, dotacích nebo na tom, že stát bude za lidi přebírat jejich riziko.
Chci pravý opak.
Méně regulace. Více smluvní svobody. Silnější vlastnické právo. Rychlejší soudy. A hlavně skutečnou vymahatelnost práva.
1. Zrychlit vyklizení po skončení nájmu
Navrhuji zavést výrazně rychlejší proces pro případy, kdy nájem skončil a nájemník byt bez právního důvodu dál užívá.
Pokud je možné doložit nájemní smlouvu, její skončení a skutečnost, že nájemník měl byt opustit, neměl by se celý spor táhnout měsíce nebo roky.
Tam, kde není skutečný spor o právo byt užívat, má být řízení maximálně jednoduché.
Soud má řešit spor. Nemá vytvářet další spor tam, kde žádný není.
2. Zavést rychlé řízení pro nesporné případy
Navrhuji speciální zjednodušený proces pro nesporné vyklizení.
Podobně jako existují zjednodušené postupy u některých peněžitých nároků, měl by existovat rychlý mechanismus i pro vyklizení bytu po skončení nájemního vztahu.
Nájemník samozřejmě musí mít možnost se bránit.
Ale pokud žádný relevantní spor neexistuje, není důvod, aby vlastník čekal dlouhé měsíce.
3. Posílit možnost smluvního řešení
Pravicový stát by měl více respektovat to, na čem se dvě strany dobrovolně dohodnou.
Proto bych podpořil širší využití notářského zápisu se svolením k vykonatelnosti tam, kde je to právně vhodné.
MMR ostatně tento nástroj již dnes popisuje jako jednu z možností, jak získat exekuční titul pro případ nesplnění sjednané povinnosti. (Ministerstvo pro místní rozvoj)
Princip je jednoduchý:
Když se dvě strany dobrovolně dohodnou na jasných pravidlech, stát by jejich dohodu neměl následně zbytečně komplikovat.
4. Jasně odlišit běžné opotřebení od škody
Zákon by měl co nejjednodušeji rozlišovat mezi běžným opotřebením a škodou způsobenou nájemníkem.
Předávací protokol, fotografie při převzetí a předání bytu a přesné vyčíslení škody mohou výrazně snížit počet sporů.
Majitel nemá právo požadovat po nájemníkovi nový byt jen proto, že v něm několik let bydlel.
Ale nájemník zase nemá právo odevzdat poškozený byt a očekávat, že opravu zaplatí vlastník.
Odpovědnost musí být na tom, kdo škodu způsobil.
5. Zjednodušit vymáhání prokazatelných dluhů
Pokud existuje jasně doložený nájemní dluh, měl by existovat rychlý způsob jeho vymáhání.
Neříkám, že má stát automaticky věřit pronajímateli.
Říkám, že pokud jsou důkazy jednoznačné, nemá smysl vytvářet z jednoduchého dluhu několikaletý právní příběh.
Rychlejší vymáhání navíc chrání i nájemníka.
Protože čím déle dluh roste, tím menší je šance, že ho člověk někdy dokáže uhradit.
6. Méně regulací pro slušné pronajímatele
Každá nová povinnost znamená další náklady.
A každý nový náklad se dříve či později promítne do ceny nájemného nebo do ochoty byt vůbec pronajímat.
Pokud stát chce dostupné bydlení, měl by si položit jednoduchou otázku:
Co můžeme z nájemního trhu odstranit, místo abychom tam přidali další regulaci?
To je podle mě správná otázka pro pravicovou politiku.
Nechci vyšší nájmy. Chci více pronajímaných bytů.
Někdo může namítnout:
„Vždyť pronajímatel si přece může nastavit nájem, jaký chce.“
Jenže pokud bude systém nastaven tak, že majitel ponese vysoké riziko neplacení, škod a dlouhého vyklizení, začne se chovat ekonomicky racionálně.
Zvýší nájem.
Bude požadovat vyšší jistotu v mezích zákona.
Bude si nájemníky více vybírat.
Nebo byt jednoduše nepronajme.
To není otázka ideologie.
To je základní ekonomie.
Riziko má svou cenu.
A pokud chceme levnější nájemní bydlení, musíme snižovat riziko, nikoli pouze regulovat jeho cenu.
Stát nemá být třetím účastníkem každé nájemní smlouvy
Jsem přesvědčený, že ochrana nájemníka je důležitá.
Ale ochrana nájemníka nesmí znamenat oslabení vlastnického práva.
Stejně tak ochrana vlastníka nesmí znamenat možnost svévolně vyhodit člověka z bytu.
Řešením není postavit jednu skupinu proti druhé.
Řešením jsou jasná pravidla.
Nájemník má povinnost platit.
Majitel má povinnost dodržovat smlouvu.
Nájemník odpovídá za škodu, kterou způsobí.
Majitel odpovídá za to, co má podle zákona a smlouvy zajistit.
A pokud jedna strana své povinnosti zásadně poruší, druhá musí mít možnost rychle a účinně se domoci svých práv.
Chci narovnat podmínky
Nechci žádné privilegium pro pronajímatele.
Chci rovnováhu.
Protože pokud budeme nájemníky chránit tak, že se vlastníci začnou bát své byty pronajímat, nakonec poškodíme právě ty lidi, kterým chceme pomáhat.
Méně bytů na trhu znamená menší nabídku.
Menší nabídka znamená tlak na růst nájmů.
A vyšší nájmy znamenají horší dostupnost bydlení.
Je tedy poněkud absurdní bojovat proti vysokým nájmům způsobem, který může část vlastníků motivovat k tomu, aby své byty z nájemního trhu stáhli.
Chceme-li dostupnější nájemní bydlení, potřebujeme více bytů na trhu, ne více vlastníků, kteří se bojí pronajímat.
Já své nemovitosti nepronajímám proto, abych někoho okrádal.
Pronajímám je, protože jsem do nich investoval vlastní peníze a chci vytvořit něco pro budoucnost své rodiny a svých dětí.
A přestože se snažím být férový pronajímatel, potřebuji mít jistotu, že férovost nebude znamenat, že na sebe převezmu veškeré riziko.
Stát nemusí pronajímatelům garantovat zisk.
Musí jim ale garantovat něco mnohem důležitějšího:
že vlastnické právo a uzavřená smlouva budou v České republice skutečně vymahatelné.
To není pravicový extrém.
To je základ fungujícího právního státu.
Štefan Gabčo
