Článek
O dostupnosti bydlení se v České republice mluví už několik let. Politici slibují nové byty, obce chtějí stavět, stát připravuje dotační programy a vznikají nové instituce. Jenže člověk, který si dnes hledá bydlení, má pořád stejný problém: bydlení je drahé a nových bytů není dost.
Možná bychom si proto měli položit poněkud nepříjemnou otázku.
Je opravdu řešením bytové krize to, že stát začne stavět byty?
Jako člověk, který se pohybuje kolem nájemního bydlení, si myslím, že nikoliv. Stát má pomáhat tam, kde trh skutečně selhává. Neměl by ale automaticky převzít roli developera a začít soutěžit se soukromými stavebními firmami.
Protože stát není kouzelný developer.
A už vůbec není developer, který by dokázal postavit byt levně jen proto, že ho financujeme z veřejných peněz.
Byt nevzniká z dotace
Dostupné bydlení nevznikne tím, že do systému pošleme další miliardy.
Byt musí někdo navrhnout, koupit pozemek, získat povolení, zaplatit projekt, připojit ho na infrastrukturu, postavit, zkolaudovat a následně udržovat.
A právě tady je podle mě hlavní problém českého bydlení.
Máme příliš komplikovaný systém, který výstavbu prodražuje a zpomaluje.
OECD ve svých analýzách českého trhu s bydlením upozorňuje na kombinaci rostoucích cen, stavebních nákladů a omezení spojených s územním plánováním. Nedostatek nabídky pak přirozeně tlačí ceny nahoru. (OECD)
Ekonomická realita je přitom poměrně jednoduchá.
Když je bytů málo a lidí, kteří je chtějí, hodně, ceny rostou.
A můžeme k tomu přidat libovolné množství politických prohlášení o dostupném bydlení. Ekonomické zákony tím bohužel nezmizí.
Stát by měl především umožnit stavět
Pokud chceme skutečně levnější bydlení, měli bychom se nejprve ptát:
Proč se v některých městech nestaví dostatečně rychle?
Proč trvá tak dlouho připravit projekt?
Proč je tak složité změnit územní plán?
Proč je tak komplikované získat všechna potřebná povolení?
A proč má investor nést náklady a rizika systému, který sám nevytvořil?
Tady podle mě začíná skutečně pravicové řešení.
Ne další úřad.
Ne další dotace.
Ne další miliardový fond.
Ale méně překážek pro ty, kteří chtějí stavět.
Stát má vytvořit pravidla, která budou jednoduchá, předvídatelná a rychlá. Obce musí mít možnost rozhodovat o svém rozvoji, ale zároveň by neměly být schopné donekonečna blokovat výstavbu tam, kde po bydlení existuje skutečná poptávka.
Nechme stavět soukromý sektor
Soukromý developer má jednu zásadní vlastnost.
Když postaví draze, může prodělat svoje peníze.
Když postaví špatně, nese reputační riziko.
Když projekt špatně naplánuje, nese ekonomické následky.
A hlavně: musí se snažit stavět efektivně, protože pracuje s vlastním nebo investovaným kapitálem.
Stát pracuje s penězi daňových poplatníků.
To je zásadní rozdíl.
Neznamená to, že soukromý sektor je vždy dokonalý. Není. Stejně jako není dokonalý žádný člověk, což je další z těch nepříjemných vlastností našeho druhu.
Ale konkurenční prostředí vytváří tlak na cenu, kvalitu a efektivitu.
Proto bych místo masivního státního developerského programu raději vytvořil podmínky, ve kterých bude chtít stavět mnohem více soukromých investorů.
Co tedy má dělat stát?
Za mě má stát čtyři hlavní úkoly.
1. Výrazně zrychlit povolování staveb
Investor musí dopředu vědět, jaká pravidla platí.
Pokud splní jasně stanovené podmínky, měl by mít právo na rozhodnutí v předvídatelné lhůtě.
Nečekat roky na to, zda někdo podá další námitku, zda se objeví další úřad nebo zda se nezmění pravidla uprostřed projektu.
Nejlevnější byt je často ten, který lze postavit rychle.
Každý rok čekání znamená úroky, mzdy, náklady na pozemek a další výdaje. A ty se nakonec promítnou do ceny bytu nebo nájmu.
2. Uvolnit více pozemků pro výstavbu
Pokud chceme více bytů, potřebujeme prostor pro jejich výstavbu.
Stát a obce mají ve svém vlastnictví významné množství nemovitostí a pozemků. Nemusí je ale automaticky všechny zastavět.
Mnohem rozumnější je vytvořit systém, ve kterém obec například nabídne vhodný pozemek investorovi a podmínkou bude vznik určitého počtu dostupných nájemních bytů.
Obec získá infrastrukturu a nové obyvatele.
Investor získá možnost realizovat projekt.
A občan získá byt.
Win-win bez toho, aby obec musela sama fungovat jako stavební firma.
3. Změnit systém podpory
Pokud už stát poskytuje podporu dostupnému bydlení, měla by být co nejvíce technologicky a ekonomicky neutrální.
Neměli bychom říkat:
„Stát postaví byt.“
Měli bychom říkat:
„Jak dostaneme na trh další byt za co nejnižší veřejné náklady?“
To může být obec.
Soukromý investor.
Družstvo.
Nájemní fond.
Nebo spolupráce veřejného a soukromého sektoru.
Současná politika už ostatně využívá kombinaci dotací, zvýhodněných úvěrů a veřejno-soukromých nástrojů. U programu dostupného nájemního bydlení například stát kombinoval dotaci se zvýhodněným financováním a připravoval také koinvestiční fond. (Ministerstvo pro místní rozvoj)
To je podle mě správnější směr než představa, že stát musí všechno postavit sám.
4. Pomáhat opravdu potřebným
A tady je potřeba říct ještě jednu důležitou věc.
Ne každý člověk, který si nemůže dovolit byt v centru Prahy, potřebuje státní byt.
Stát by měl především pomoci lidem v bytové nouzi, rodinám v opravdu těžké situaci a lidem, kteří se bez určité formy podpory neobejdou.
Současně ale musíme zachovat normální fungování trhu.
Pokud stát začne dotovat bydlení příliš široké skupině lidí, vzniká riziko, že bude podporovat poptávku místo toho, aby řešil nedostatek nabídky.
A když zvýšíme poptávku v situaci, kdy je bytů málo, můžeme paradoxně tlačit ceny nahoru.
A co obecní byty?
Neříkám, že obce nemají mít žádné byty.
Naopak.
Obecní bytový fond může být velmi důležitý nástroj pro seniory, zdravotně postižené, rodiny v krizové situaci nebo pro některé profese, které město potřebuje.
Ale obecní byt nemůže být automaticky považován za univerzální řešení bytové politiky.
Obec musí zároveň umět své byty dobře spravovat.
Musí vybírat nájemné.
Musí řešit dluhy.
Musí investovat do oprav.
Musí rozhodovat, komu byt přidělí.
A především musí být schopná vysvětlit občanům, proč jeden člověk získal veřejný byt a jiný nikoliv.
Veřejný majetek totiž není majetkem starosty ani zastupitelů.
Je majetkem občanů.
Nechtějme po státu levný byt. Chtějme levnější podmínky pro jeho vznik
To je podle mě zásadní změna pohledu.
Politici často říkají:
„Musíme postavit dostupné byty.“
Já bych říkal:
„Musíme vytvořit podmínky, aby bylo možné stavět dostupné byty.“
To je zásadní rozdíl.
První přístup znamená, že stát bude stavět.
Druhý znamená, že stát odstraní překážky a nechá stavět ty, kteří to umí.
A právě druhý přístup je mi jako pravicově orientovanému člověku mnohem bližší.
A co nájemníci?
Možná překvapivě i pro některé zastánce státních bytů je silný soukromý nájemní trh výhodný především pro nájemníky.
Čím více majitelů nabízí byty, tím větší konkurence mezi nimi vzniká.
Majitel nechce mít byt prázdný.
Chce spolehlivého nájemníka.
Chce dlouhodobý nájemní vztah.
A pokud má v okolí deset podobných bytů, nemůže si jednoduše říct libovolnou cenu a čekat, že mu lidé utrhnou ruce.
Problém nastává ve chvíli, kdy stát vytvoří prostředí, ve kterém je pronajímání příliš rizikové.
Pak může část majitelů dojít k jednoduchému závěru:
„Raději byt nepronajmu.“
A prázdný byt je pro nájemníka k ničemu.
Chceme levnější bydlení? Potřebujeme více bytů.
Celá debata se podle mě příliš často komplikuje.
Potřebujeme více bytů tam, kde lidé chtějí žít a pracovat.
Potřebujeme rychlejší stavební řízení.
Potřebujeme předvídatelná pravidla.
Potřebujeme méně administrativy.
Potřebujeme více konkurence mezi developery.
Potřebujeme funkční soukromý nájemní trh.
A potřebujeme cílenou pomoc lidem, kteří ji skutečně potřebují.
Ne každý problém vyřeší stát.
A u bydlení to platí dvojnásob.
Stát nemá být největším pronajímatelem v zemi. Má být především rozhodčím, který nastaví férová pravidla hry.
Pokud odstraníme překážky, které brání výstavbě, a současně umožníme soukromému kapitálu stavět rychleji a ve větším objemu, můžeme dostat na trh mnohem více bytů.
A právě větší nabídka je dlouhodobě nejlepší obrana proti růstu cen.
Česká republika nepotřebuje další velký státní experiment.
Potřebuje méně překážek, více výstavby, odpovědnější obce a fungující trh.
Protože dostupné bydlení nevzniká tím, že politik oznámí nový program.
Vzniká tehdy, když někdo skutečně postaví byt.
