Článek
Nedávný článek Libora Duška, jednoho z předních ekonomů Pirátské strany, s názvem „Jak zlevnit bydlení? Austin jako inspirace“ vybízí Prahu, aby se inspirovala bytovou politikou města Austin. Podle autora se texaskému městu podařilo zvýšit dostupnost bydlení především díky razantnímu posílení nabídky: uvolněním regulací a umožněním hustší výstavby. Výsledkem měl být pokles nájmů o téměř pětinu v reálném vyjádření během posledních pěti let.
Na některých věcech se lze bez problému shodnout. Parkovací minima skutečně zbytečně zdražují výstavbu a hustší městská zástavba je obecně rozumnější než nekonečné rozlévání suburbánních čtvrtí do krajiny. Jenže představa, že Praha se může inspirovat „austinským modelem“, ignoruje skutečnost, že jde o dvě naprosto odlišná města s odlišnou historií, urbanismem i fungováním trhu s bydlením.
Praha je historické evropské město s vysokou hustotou obyvatel, rozsáhlou památkovou ochranou a převahou bytových domů. Austin byl naopak po desetiletí typickým americkým městem nízké hustoty, roztaženým do krajiny a založeným na tzv. single-family zoning — tedy systému, který na velké části území dovoloval stavět pouze rodinné domy. Obě města mají přibližně podobný počet obyvatel; Praha je však rozlohou výrazně menší, což dobře ukazuje rozdílnou hustotu zástavby. Zatímco v Austinu žije zhruba polovina obyvatel v rodinných domech, v Praze jde asi jen o 16 % lidí.
A právě zde je jádro problému. Libor Dušek sám správně píše, že klíčovou reformou v Austinu bylo umožnění výstavby bytových domů tam, kde byly dříve povoleny jen rodinné domy, což může být v americkém kontextu zásadní změna. Jenže Praha netrpí tím, že by ve většině města nebylo možné stavět bytové domy. Praha už dnes patří mezi relativně hustá a smíšená města. Její problém leží jinde.
Skutečným problémem Prahy není primárně nedostatek prostoru pro bytové domy, ale financializace bydlení. Byty se stále méně kupují proto, aby v nich lidé bydleli, a stále více jako investiční aktivum, tedy jako bezpečný způsob ukládání kapitálu. České nemovitosti skupují nejen domácí investoři, ale i zahraniční kapitál, protože český stát nabízí mimořádně nízké náklady na držení nemovitostí. Z Česka se tak stal de facto daňový ráj pro realitní investory.
A zde se dostáváme k další zásadní odlišnosti mezi Prahou a Austinem. V Texasu se běžná daň z nemovitosti pohybuje okolo 1,5 až 2 % hodnoty nemovitosti ročně. Investor, který drží dům v hodnotě 10 milionů korun, tak může ročně zaplatit přibližně 150 tisíc korun jen na dani z nemovitosti. V Praze by majitel obdobné nemovitosti zaplatil často jen několik tisíc korun ročně.
To má obrovské ekonomické důsledky. V Austinu je drahé držet prázdný byt nebo nevyužitý pozemek a čekat, až ceny dál porostou, a proto jsou investoři i developeři pod tlakem nemovitosti co nejrychleji prodat nebo pronajmout. V Praze jsou naopak náklady na držení minimální, a proto se vyplatí byty i pozemky dlouhodobě nechávat prázdné a spekulovat na další růst cen. Ostatně i největší čeští developeři otevřeně přiznávají, že dokážou odložit výstavbu tisíců bytů, pokud očekávají výhodnější situaci na trhu.
Navíc ani samotný austinský příklad není tak jednoznačný, jak autor článku prezentuje. Ceny bydlení v Austinu prudce rostly ještě dlouho po zavedení zmíněných reforem a vrcholu dosáhly až kolem roku 2023, tedy zhruba osm let po začátku reforem. Samotné město zároveň prošlo typickým americkým cyklem boom and bust: prudkým růstem technologického sektoru, masivním přílivem obyvatel, developerskou horečkou a následným ochlazením trhu. Část poklesu nájmů po roce 2023 tak pravděpodobně souvisí i s ekonomickým cyklem, nikoli pouze s bytovou politikou města.
Praha může převzít dílčí opatření, například omezení parkovacích minim, avšak představa, že hlavní příčinou drahého bydlení jsou příliš přísné regulace a že samotná výstavba více bytů sama problém vyřeší, je zavádějící. Dokud budou české nemovitosti fungovat především jako investiční aktivum, bude se bydlení v Praze zdražovat v podstatě bez ohledu na to, kolik nových bytů se postaví.
