Článek
V Austinu za posledních pět let nájmy dokonce nominálně klesly o 4 %, po očištění o inflaci o plných 19 %. A to v době trvalého růstu populace a příjmů.
Jak toho dosáhli? Zapnuli páky na všech frontách, aby se mohlo stavět co nejvíc bytů, aby výstavba byla levnější a aby přibývalo tzv. dostupných bytů (tj. se zvýhodněným nájemným). Nejdůležitější bylo to první – rozvolnění regulací v územních plánech a tím umožnit stavět bytovky i tam, kde dřív byly povolené jen RD, umožnit stavět vyšší budovy a zahušťovat.
Výsledky se dostavily – za 10 let, kdy populace rostla o cca 2% ročně, přibylo ve městě 30 % nových bytů, a to převážně v levnějších formách bydlení, tedy v bytových domech (sólo RD tvořily jen čtvrtinu nové výstavby).
Austin - srovnání růstu výstavby a nájmů
Jaká byla ta opatření?
- Vertical Mixed Use zóny. Město zavedlo novou kategorii smíšené zástavby kombinující bydlení a komerci. Projekty v těchto zónách mohly mít více bytů, být vyšší, nemusí stavět tolik parkování a nově mají obsahovat část bytů v dostupném režimu. Podmínkou je, aby splnily požadavky na městotvorný charakter (zjednodušeně: klasická bloková zástavba).
- Bonusy za hustotu. V řadě lokalit, zejména v centru a okolí univerzity, zavedlo město do územních plánů bonusy za hustotu (density bonus program). Ty umožňují stavebníkům stavět vyšší budovy, pokud nabídnou část bytů v dostupném režimu.
- Affordability Unlocked. Radikálnější variace na bonusy za hustotu - program z roku 2019 poskytl rozsáhlé regulatorní úlevy (výška, hustota, parkování) projektům, kde aspoň polovina bytů je určena pro nájemníky s nižšími příjmy.
- Liberalizace pravidel pro výminky. Austin zmírnil regulace dovolující postavit na parcele druhý domek pro bydlení (americky Accessory Dwelling Unit). Mj. je umožnil stavět na menších parcelách, snížil požadavky na parkování. Díky tomu se výminky mohou stavět ve většině rezidenčních čtvrtí. Jejich výstavba vzrostla 4x. Představují jen doplněk výstavby (2 %), ale i to se počítá.
- Obecní dluhopisy na dostupné bydlení. V roce 2018 voliči v referendu schválili vydání obecních dluhopisů za 250 milionů USD, a dalších 350 milionů USD v roce 2022. Peníze byly určeny na výstavbu, nákup a renovace obecního dostupného bydlení.
- Zrušení parkovacích minim. Po dílčím snižování požadavků na parkování pro vybrané typy projektů přistoupil Austin v roce 2023 k nekompromisní změně. Odstranil povinnost budovat minimální počet parkovacích míst téměř pro všechny typy staveb v celém městě. To výrazně snižuje náklady výstavby a umožňuje hustší zástavbu i na malých parcelách.
V Austinu to se zlepšováním dostupnosti bydlení myslí opravdu vážně a nedávno schválili nebo připravují další reformy:
- Legalizace „missing middle housing“, umožňující snadnější výstavbu duplexů, triplexů a dalších menších bytovek v běžných rezidenčních čtvrtích.
- Snížení minimální velikosti parcel až na 170 metrů čtverečních.
- Transit-oriented development. Další variace na bonusy za hustotu - nejnovější reformy z roku 2024 podporují vyšší zástavbu v okolí veřejné dopravy. Povoluje v okolí zastávek vyšší budovy, pokud zahrnují cenově dostupné bydlení.
Z růstu nabídky benefitují chudší domácnosti: Nájmy klesají více ve starých „obyčejných“ bytech, které si pronajímají chudší domácnosti, nejméně klesají u nové výstavby v high-end segmentu. To nepřekvapuje a odpovídá to zjištěním z výzkumů, že nová tržní výstavba uvolňuje nabídku starších a méně kvalitních bytů, tím, že lépe situovaní obyvatelé těch starších se stěhují do nově postavených. Klesá hranice příjmu, za který si domácnost může dovolit mediánový nájem.
V reformách Austinu se opakuje jedno téma: povolovat stavět víc, výš, a hustěji, ovšem výměnou za něco: část bytů v dostupném režimu, nebo určité estetické požadavky. Tento přístup je win-win pro investora i město. Ve výsledku zvyšuje nabídku jak tržního bydlení, tak bydlení za zvýhodněný nájem pro ty chudší.
Co mi přijde podstatné, tyto reformy umožňují více stavět obrovskému počtu majitelů rozmanitých parcel a budov napříč městem, nejsou koncentrované do několika megalomanských „rozvojových ploch“ vlastněných jedním developerem. Takže např. rodina vlastnící RD si může přivydělat postavením výminku na pronájem, nebo majitel proluky může postavit víc pater. Pestřejší, rozmanitější růst nabídky, a větší konkurence na trhu s novým bydlením.
Pro Česko a zvláště Prahu velmi inspirativní!
Odkazy:
Článek o nájmech a reformách bydlení v Austinu, Pew Research Center.
Výzkumy dokládající uvolňování starších bytů na trh v důsledku nové tržní výstavby: v Helsinkách, a ve 12 největších metropolitních oblastech USA.
