Článek
Proč stavění nových bytů vůbec nemusí znamenat, že se zvýšuje jejich nabídka Jádro argumentu vysvětlí obyčejný model nabídky a poptávky (Omlouvám se fajnšmekrům, ideálně bych měl použít složitější model provázaných trhů s byty k nájmu a ke koupi. Ale logika i závěry jsou stejné.)
1) Je jednoznačná shoda, že růst cen bytů je tažen rostoucí poptávkou, za níž je růst příjmů a vyšší zájem ukládat úspory do nemovitostí namísto jiných aktiv.
2) Nabízené množství nových bytů logicky roste s cenou. Nabídku určuje množství pozemků vhodných k výstavbě, jejich zregulování územními plány (tj. kolik bytů z pozemku můžete „vytěžit“), ceny stavebních prací, kapacity stavebních firem, délka povolovacích procesů, alternativní příležitosti (např. nakolik se vlastníkům vyplatí kanceláře předělat na byty nebo nakolik se stavebním firmám vyplatí stavět byty namísto veřejných zakázek).
3) Co se děje, když roste poptávka? Viz graf vlevo. Cena roste, a tím roste i počet nově stavěných bytů. Cena neroste navzdory tomu, že se staví víc, ale staví se víc, PROTOŽE roste cena. Hantýrkou ekonomie, posunujeme se po křivce nabídky. Samotná nabídka, tedy kolik stavebníci nabízejí nových bytů při různých cenách, nevzrostla.
Dopady růstu poptávky - při stálé nabídce a při souběžném posunu nabídky
4) Více výstavby snižuje cenu bytů pouze tehdy, když je způsobena růstem nabídky. Tedy že stavebníci budou stavět více bytů při stejné ceně. A ideálně, že nová nabídka bude navíc i víc elastická, tj. že při růstu ceny více vzroste počet stavěných bytů. Hantýrkou ekonomie, křivka nabídky v grafu vpravo se posune doprava a bude plošší. Když v této situaci roste poptávka, tlačí ceny vzhůru, ale posun nabídky tento náraz tlumí, ceny rostou méně (teoreticky mohou i klesnout, pozn). Pro dostupnost bydlení je důležité, zda posun nabídky je dostatečně velký, aby poměr cena/příjem klesal nebo aspoň nerostl.
5) Jak může dojít ke skutečnému růstu nabídky, tedy posunu nabídkové křivky? Mimo jiné:
- Uvolněním územních regulací, umožňující postavit více bytů. Tedy otevřením nových ploch pro výstavbu nebo umožněním hustější výstavby, více bytů na hektar. (To druhé je mnohem lepší pro přírodu i ekonomiku, btw).
- Poklesem cen stavebních materiálů.
- Technologickým pokrokem a růstem produktivity ve stavebnictví.
- Zmírněním regulačních požadavků na stavby, pokud jsou přísnější, než si žádá trh.
- Usnadněním přístup k financování pro stavebníky, zejména ty malé.
- Urychlením povolovacích procesů.
- Aktivní výstavbou a opravami bytů veřejným sektorem, pokud nevytlačuje 1:1 soukromou výstavbu.
- Přísunem nových pracovních síl do stavebnictví.
Co z toho plyne pro vysvětlení cen bydlení v Česku? V dekádě 2013-2022, kdy se růst cen raketově rozjel, se nic z výše uvedeného nestalo (myslím ve větším měřítku). Toto je klíčová pointa. Rostla poptávka, proto se stavělo (okolo 30-35 tisíc bytů ročně), ale nerostla nabídka. Z tohoto vývoje nelze vyvodit nic k otázce, jestli více výstavby dokáže snížit ceny, protože jsme viděli obrácenou kauzalitu, že vyšší ceny dokážou vyvolat výstavbu.
Asi lze pochopit, že laici si z této pozorované zkušenosti chybně vyvodí, že „více stavět“ nepomáhá. Výzkumy ukazují, že tento chybný závěr je mezi lidmi rozšířený. Věta „pomůže více stavět“ však dává smysl pouze v tom významu, že se posune nabídková křivka. A k tomu potřebujete změnu zvnějšku: buď pozitivní šok na trhu, nebo změnu veřejné politiky ze strany města nebo státu. Pak ta kauzalita jde od vyšší výstavby k cenám.
Poslední poznámka: je třeba velmi rezervovaně číst studie, které jen korelují realizovanou výstavbu a ceny bytů, byť třeba velmi sofistikovanými metodami, ale nekladou si otázku, odkud se ta výstavba bere a nesnaží se rozklíčovat kauzality. (Mezi ně bohužel patří i v Česku hojně zmiňovaná studie IDEA/CERGE-EI, že ke snížení cen by bylo třeba stavět 100,000 bytů, která má navíc další metodické chyby).
Otázku „pomůže více stavět?“ dokáží zodpovědět pouze studie, které kauzálně zkoumají dopady změn nabídkové křivky na ceny. Takové studie typicky zkoumající dopady deregulace výstavby, nebo porovnávají růsty cen na trzích se silně omezenou a volnější výstavbou v reakci na růst poptávky. A nepřekvapivě zjišťují, že více nabídky opravdu snižuje ceny. Doporučuji přehledový článek. Ač byl psán z výchozí pozice „supply skepticism“. Autoři „ultimately conclude, from both theory and empirical evidence, that adding new homes moderates price increases and therefore makes housing more affordable to low- and moderate-income families.“
