Článek
Teď je nejlepší čas na výhodný nákup
Kdo si chce nemovitost opravdu pořídit, a ideálně za co nejvýhodnějších podmínek, neměl by na nic čekat. Aktuálně je totiž na trhu celá řada zajímavých nemovitostí, které čekají na nového majitele. Pokud chce prodávající svoji nemovitost prodat, je přístupný diskuzi a vyjednávání o slevě. Už v příštím roce se ale situace na hypotečním trhu začne dramaticky měnit, u úrokových sazeb hypoték dojde k prolomení 5% hranice a přibude kupujících. Prodávající si budou moci zájemce vybírat a tím i diktovat podmínky. Ceny nemovitostí tak poletí vzhůru.
Poslední vývoj na trhu s nemovitostmi shrnul Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz následovně. „V uplynulých třech letech šel realitní i hypoteční trh z extrému do extrému. Ještě v roce 2021 se na volné nemovitosti doslova stály fronty a prodávající si mohli diktovat podmínky. Tento rok byl rekordní i z pohledu zájmu o financování bydlení, kdy české banky poskytly nové hypotéky za 368 miliard korun. Po rychlém zvýšení hypotečních sazeb ve druhé polovině roku 2022 zájem o nemovitosti opadl. Z realitního trhu se totiž během krátké chvíle ve velkém vytratili lidé, kteří by měli zájem financovat vlastní bydlení hypotékou. Dominantní postavení získali kupující platící v hotovost.“
Jak to vypadá na hypotečním trhu teď?
Na přelomu let 2022 a 2023 dosáhly úrokové sazby hypoték svého maxima, na začátku roku 2023 došlo k nepatrnému zlepšení a sazby začaly pomaličku klesat. V září se pak přiblížily hodnotě 5,7 %, což je pro letošní rok nejnižší hodnota.
Důvod k optimismu nám dává i ustupující inflace, podle posledních prognóz by se v příštím roce mohla dostat na žádoucích 2,1 %. Podle předpokladů ČNB růst cen klesá, jakmile banka přistoupí ke snižování sazeb, banky mohou začít hypotéky zlevňovat.
Podmínky pro získání hypoték se zmírňují
Podle slov Libora Vojty Ostatka, hypotečního specialisty společnosti Broker Trust je už teď vidět, že zájem o hypotéky ožívá a dodává: „Pozitivním impulsem byla jednoznačně červencová deaktivace limitu DSTI a také zajímavější akce bank. U nejlepších nabídek se dnes sazba výrazně přiblížila k pěti procentům.“
Kdy dojde k očekávanému prolomení hranice 5 %?
Pokud bude inflace i nadále klesat, centrální banka by mohla začít snižovat základní úrokové sazby už na přelomu let 2023 a 2024. Aktuálně je základní 2T repo sazba na hodnotě 7 %, tedy nejvýše od roku 1999.
Očekávat radikální změnu by ale bylo bláhové, pokud se bankovní rada ČNB rozhodne základní úrokové sazby snížit, bude tak činit velmi pozvolna. Na přelomu roku lze předpokládat snížení základní úrokové sazby o 0,25 procentního bodu.
Libor Vojta Ostatek k tomu dodává, že nelze očekávat razantní propad úrokových sazeb hypoték v roce 2024, mohly by klesnout pod 5 %, ale po většinu roku budou výrazně nad 4 %. Úspora za čekání na pokles sazeb podle něj nemá zásadní přidanou hodnotu, na rozdíl od využití současné situace na realitnímu trhu. Jakmile sazby prolomí 5% hranici, na trhu se objeví noví zájemci a nynější výhodná pozice kupujících začne slábnout. Nabídka nemovitostí bude menší, prodávající budou více spoléhat na růst cen a jejich ochota jednat o slevách znatelně ochladne.
„Nelze očekávat razantní propad úrokových sazeb hypoték. Reálně by v příštím roce mohly klesnout pod 5 %, ale po většinu roku budou výrazně nad 4 %. Úspora za čekání na pokles sazeb tedy nemá zásadní přidanou hodnotu. Mnohem větší přínos má využití současné situace na realitnímu trhu. Jakmile sazby prolomí 5% hranici, na trh přijdou noví zájemci a nynější výhodná pozice kupujících začne slábnout. Nabídka nemovitostí se zúží, prodávající budou opět více sázet na růst cen a jejich ochota jednat o slevách znatelně ochladne“, dodává Libor Vojta Ostatek.
Jak se realitní trh vyvíjí?
Ve srovnání s posledními lety je náš realitní trh pořád v útlumu, nabídka volných nemovitostí převyšuje poptávku a ceny nemovitostí stagnují. Další plošné snižování cen je velmi nepravděpodobné, energeticky úsporné novostavby a zrekonstruované nemovitosti na ceně klesat nebudou. Naopak lze očekávat, že mírně porostou.
Podobně na tom jsou i stavební pozemky v atraktivních lokalitách, těch je poskromnu a jejich cena pořád mírně roste. Jedinou možností, jak ušetřit, je prodejce, který s prodejem nemovitosti spěchá a je ochotný o ceně smlouvat.
Podle výzkumu je největší zájem o menší byty ve městech
Energetická náročnost bydlení není jediným kritériem, které Češi řeší, přemýšlí i nad dalšími výdaji spojenými s bydlením, například o náročnosti a ceně dopravy do města. Podle průzkumu hyponamíru.cz k vývoji realitního trhu v prvním pololetí roku 2023 patří mezi nejžádanější menší byty ve městech, a to ty jednopokojové nebo dvoupokojové. O něco naopak klesla poptávka po nemovitostech v delší dojezdové vzdálenosti od zaměstnání nebo zdravotnických zařízení, hůř se prodávají i starší nemovitosti, u kterých lze očekávat investici do rekonstrukce.
Roste i nájemné
Spolu s cenami nemovitostí roste i cena nájmů, která bývá mnohdy zásadní při rozhodování o tom, zda se vyplatí pořídit si vlastní bydlení pomocí hypotečního úvěru. Cena nájemného bývá často vyšší než splátka hypotéky, navíc hrozí i další rizika, například hrozba neprodloužení nájemní smlouvy. Ta se většinou uzavírá na jeden rok s tím, že pak je možnost dalšího prodloužení, je ale jen na pronajímateli, zda tak učiní nebo ne.
Proč byste už nákup nemovitosti neměli odkládat?
Pořád váháte, zda je lepší nemovitost pořídit teď, nebo čekat, zda dojde ke snížení sazeb? Sice se to na první pohled může jevit opačně, ale teď je ideální čas na nákup nemovitostí. Na výhody včasného nákupu nemovitosti upozorňuje i Miroslav Majer.
„I když jsou hypotéky dražší než v minulosti, v následujících letech půjdou sazby dolů. Při správném načasování refixace či refinancování docílíte výhodnější sazby a nižší měsíční splátky hypotéky. Plošné snižování cen je ve střednědobém i dlouhodobém pohledu málo pravděpodobné, takže ve výsledku i při koupi na hypotéku s nynější vyšší úrokovou sazbou vyděláte. V současné době lze nemovitost koupit bez tlaku, protože za kupujícím nestojí dlouhá řada zájemců.“
Zdroje:
