Článek
Na rozdíl od některých zemí Evropy, kde se úspěšně prosazují přísná pravidla a kvóty na výstavbu dostupného bydlení, česká města volí často cestu prosazování developerských projektů, jež ve výsledku neuspokojují potřeby obyvatel. Dalo by se to říct i ostřeji – česká města prostě neumí, nebo nechtějí efektivně vyjednávat s developery. Zkušenost ze sousedního Německa nebo Rakouska přitom ukazují, že pro obyvatele jsou funkční systémy, kde se již od počátku plánování klade důraz na vyvážený mix různých typů rezidenčních, komerčních i veřejných prostor. Klíčem k úspěšnému řešení bytové krize totiž není masivní výstavba, ale především strategické plánování a jasně stanovené podmínky, které zajistí, že výsledek bude přínosem pro celou komunitu.
Developerské miliardy vs. městské drobné
I v Česku samozřejmě města s developery jednají a na první pohled možná vypadá všechno v pořádku. Co chvíli najdeme v médiích zprávy o tom, jak města s developery uzavírají plánovací smlouvy. Ty by měly zajistit, že město získá prostředky na veřejnou infrastrukturu či přímou podporu výstavby dostupných bytů. Česká realita je však jiná. Developeři získávají lukrativní pozemky, staví tisíce bytů, a města za to dostávají symbolické plnění.
Příkladem může být aktuální kauza na pražském Žižkově na kterou upozornila nevládní organizace Arnika. Podle plánovaných kapacit vznikne v této lokalitě 11 000 nových bytů, ale jen 110 z nich (1 %) si město od developerů zasmluvnilo pro dostupné bydlení a cca 250 (2 %) jich má samo postavit. Pro srovnání, v Německu nebo Rakousku je standardem kvóta 30 %.
„Plánovací smlouvy, díky nimž město získá od developerů 1,36 miliardy, se zdají na první pohled výhodné, ale Praha měla mít výrazně vyšší požadavky,“ upozorňuje Anna Vinklárková z Arniky. „Developeři získávají rozsáhlé pozemky pod cenou od státu a město jim schvaluje kapacitní výstavbu. Jejich zisky budou v řádu desítek miliard, zatímco město zaplatí 4 miliardy za infrastrukturu. To je absurdní nerovnováha.“
Kdo platí, kdo profituje?
Pražský Žižkov tu ilustruje širší problém: města financují nákladnou veřejnou infrastrukturu (tramvajové tratě, ulice, školy a školky…), zatímco developeři sklízejí zisky z bytů prodávaných za tržní ceny. Zatímco ceny nemovitostí mezi lety 2018 a 2023 vzrostly o více než 50 %, české mzdy zaostaly – jejich nárůst činil jen 21 % (po započtení inflace dokonce reálně klesly).
„Město by mělo požadovat více – třeba odkup bytů za nákladovou cenu namísto finančního plnění. Kde jinde než na brownfieldech, má Praha žádat dostupné bydlení?“ dodává Vinklárková. Místo toho ale samosprávy často rezignují na vyšší ambice. Na druhou stranu je třeba přiznat, že jejich situace je ve srovnání s některými zahraničními městy významně složitější – hlavně v důsledku privatizace, která města připravila o většinu bytů, a v tržním systému také o významný podíl moci založené na vlastnictví.
Proč se města bojí přitvrdit?
Kořeny české bytové krize sahají do 90. let, kdy masivní privatizace bytového fondu zbavila města nástrojů k regulaci trhu. Dnes vlastní česká města jen 5–10 % bytového fondu (oproti 20–40 % v západní Evropě). Čeští politici tuto blamáž často schovávají za „tržní principy“, příklady ze zahraničí však ukazují, že aktivní role měst je klíčová. V Berlíně či Vídni se kombinuje dostupné bydlení (provozovaným městem nebo neziskovými bytovými společnostmi) s komerční výstavbou, což brání sociální segregaci a tlumí spekulativní investice. Vídeň vlastní 220 tisíc městských bytů (kolem 25 % fondu) a aktivně reguluje nájmy. Dalších zhruba 17 % z nájemního fondu je v rukou neziskových bytových společností. Mnichov si v rámci plánovacích smluv řekne o polovinu až dvě třetiny ze zhodnocení pozemku, z toho pak platí jak veřejnou vybavenosti, tak dostupné bydlení.
V Česku developeři v rámci svých projektů profitují z levných pozemků a kapacitní výstavby, kterou jim zastupitelé v podobě změn územních plánu schvalují, zatímco města jsou nucena financovat nákladnou infrastrukturu většinově z vlastních zdrojů. Místo, aby si města řekla o výraznější podíl ze zhodnocení pozemků, které zastupitelé schválením změny územního plánu způsobili, dostanou města pouze minimální podíl, což v konečném důsledku prohlubuje sociální nerovnosti. Výsledkem je spirála rostoucích nájmů a prohlubujících se sociálních rozdílů. „Když město nechce nebo neumí vyjednávat, doplácejí na to občané. Mladé rodiny si nemohou dovolit vlastní bydlení, nízkopříjmoví lidé jsou vytlačováni na okraj,“ vysvětluje Vinklárková.
Bydlení není luxusní zboží
Česká bytová krize není problém pomalé či nedostatečné výstavby, ale politické selhání. Dokud samosprávy i stát nepochopí, že bydlení je základní lidská potřeba, a ne komodita vhodná ke spekulativním investicím, bude se bytová krize v Česku prohlubovat. Žižkovský brownfield je varováním: města musí přestat sloužit investorům a začít sloužit občanům.
Řešení přitom existují a v Evropě nejsou nijak výjimečná. Kromě závazných kvót (minimálně 30 % dostupných bytů v nových projektech), jsou to transparentní smlouvy s developery včetně sankcí za nesplnění, regulace spekulací (zavedení progresivní daně z prázdných bytů či nevyužitých stavebních pozemků nebo omezení nákupů na účelové společnosti) a v neposlední řadě podíl bytů do městského nebo neziskového bytového fondu namísto symbolických finančních plnění. „Pokud Praha i další česká města nepřijmou systémová opatření, bude krize dál růst. Developeři nejsou nepřátelé, ale město musí hájit veřejný zájem,“ uzavírá Anna Vinklárková z Arniky.
Rozsáhlou analýzu bytové situace v Praze s podtitulem „Co stojí za krizí bydlení a jaká jsou řešení?“ si můžete stáhnout ZDE.
