Článek
Oproti tomu v Japonsku ceny bytů vyrostly za posledních deset let pouze o 36 %. Po dlouhém období poklesu a stagnace se tak vrátily na úroveň roku 1988. Jaké jsou příčiny takového vývoje a co dělají Japonci jinak?
Lidé na celém světě se stěhují z venkova do prosperujících měst s vidinou lepšího života a větším množstvím příležitostí. S rostoucím počtem obyvatel ovšem roste i poptávka a potřeba bydlení. Tu, podle studie Federální rezervní banky v Dallasu, dokázala města ve vyspělých ekonomikách až do druhé poloviny 20. století absorbovat díky rozvoji dopravní infrastruktury, umožňující i dostatečný růst nabídky pozemků a bytů v dojezdové vzdálenosti. Nominální ceny tak rostly pouze o inflaci a reálné ceny po odečtení inflace zůstávaly stejné.
Města ovšem po druhé světové válce přestala být schopna navyšovat počet bytů úměrný rostoucímu počtu obyvatel. Kdo chtěl získat dobré bydlení, kterého byl ve městě nedostatek, musel nabídnout více peněz a ceny ve většině měst vyspělého světa začaly růst rychleji než inflace. Hlavní příčinou byla podle studie rostoucí složitost stavebního povolování, která omezila novou výstavbu a zpomalila rozvoj dopravní infrastruktury.
Aktuální vývoj v Praze
Výrazný růst cen bydlení zažívá v posledním desetiletí i Praha, která je i z hlediska mezinárodního srovnání velmi atraktivním místem pro život. Do hlavního města se stěhují studenti a profesionálové z různých odvětví, kteří hledají práci. Počet obyvatel Prahy proto stabilně roste. Aby hlavní město uspokojilo rostoucí poptávku po bydlení, mělo by proto podle své Strategie rozvoje bydlení postavit alespoň 10 tisíc nových bytů ročně. Za posledních deset let se jich ovšem dařilo postavit pouze 4-6 tisíc ročně. Deficit bydlení tak trvale roste a zvyšuje tak tlak na ceny.
Nové byty tak na trhu chybí a Praha, podobně jako jiná západní města, zažívá vysoký růst cen, což negativně ovlivňuje dostupnost bydlení. Situaci umocňuje fakt, že statistický úřad celkový počet obyvatel Prahy a celkovou poptávku po bydlení neměří. Do statistik vstupuje pouze obyvatelstvo s trvalým bydlištěm. Bez trvalého bydliště přitom ve městě může žít dalšího asi čtvrt milionu obyvatel!
Japonský příběh a vývoj cen
V Japonsku je plánování a výstavba nových bytů a dopravní infrastruktury rychlejší, což umožňuje flexibilnější reakci nabídky na poptávku a větší dostupnost bydlení pro všechny. Země aktivně podporuje výstavbu a místní nabídka bytů je proto aktuálně dokonce vyšší než celkový počet domácností.
Japonsko zažilo prudký nárůst cen už před rokem 1991 a rozhodlo se řešit problém ustrnutí změnou územního plánování a povolovacích procesů. To pomohlo postupnému sfouknutí cenové bubliny a návratu cen na normální úroveň. I když ceny od roku 2013 znovu začaly růst, tento růst není díky dostatečné nabídce nijak dramatický. V roce 2023 se ceny vyšplhaly na podobnou úroveň, jakou měly v roce 1988, což je více než 30 let zpátky.
V čem se liší Japonský trh s bydlením?
Na rozdíl od České republiky, kde jen Praha má 22 stavebních úřadů, zajišťuje v Japonsku území plánování centrálně Ministerstvo pro infrastrukturu a dopravu. Tento systém sice omezuje možnosti místních obyvatel ovlivnit proměnu čtvrti, ve které bydlí, ale na druhou stranu umožňuje prosadit zájem celé společnosti a rychleji povolit výstavbu dostatečného počtu bytů.
Přístup obyvatel Tokia se navíc mírně liší. Obyvatelé jsou zvyklí na neustálou proměnu města a nebrání se ani růstu budov do výšky. V okolí linek metra tak můžou vznikat obrovské bytové komplexy, které jsou schopné nabídnou dostatek bytů pro nově příchozí. Na rozdíl od České republiky se liší územní plánování ještě v jednom klíčovém aspektu. Výstavba bydlení je povolená ve všech zónách. Nové byty tak mohou flexibilně vznikat i v místě, kde byly původně plánovány kanceláře bez nutnosti zasahovat do územního plánu města.
Srovnání a výhled do budoucna
Zatímco obě města - Praha i Tokio – tak nabízí množství příležitostí a mají status atraktivních měst, přitahujících pracovní sílu s velkým potenciálem, očekáváný vývoj cen bytů a jejich dostupnosti se hodně liší.
Japonsko, snad s výjimkou Tokia, očekává úbytek počtu domácností. Na trhu je tak přebytek nabídky bytů a lze předpokládat, že ceny nepůjdou dramaticky nahoru. Oproti tomu před Prahou stojí velký cíl alespoň zdvojnásobit rychlost výstavby nových bytů, jinak se dočká stejně dechberoucího růstu cen jako v předchozích deseti letech. A to bude znamenat nutnost řešit další a další problémy s dostupností bydlení.
Jan Kohn Vesely, ekonomický analytik
Článek jsme publikovali také na serveru Asiaskop.cz, kde se věnujeme tématům východní a jihovýchodní Asie.
