ATRIS investiční společnost – recenze, zkušenosti, vlastnictví a rizika pro investory

Perex: ATRIS spravuje miliardový fond Realita. Prověřili jsme ztráty správce, provize, pokuty ČNB, obchody s firmami vlastníků i minulost rodiny Klánových.

ATRIS investiční společnost, a.s. spravuje nemovitostní fond Realita, jehož aktiva v létě 2026 překročila sedm miliard korun. Za rychlým růstem fondu však stojí podstatně složitější příběh: samotná investiční společnost vykazuje vysoké účetní ztráty, vynakládá značné částky na distribuci, fond uskutečnil několik velkých transakcí se společnostmi propojenými s jeho konečnými vlastníky a ATRIS dostala v roce 2024 pravomocnou pokutu České národní banky za porušení povinností při prověřování zdrojů peněz klientů.

Kritické otázky kolem ATRIS v září 2026 otevřely mimo jiné Seznam Zprávy, CERD.com, Dlužník.cz a web Centrálního registru dlužníků. Je ale důležité rozlišovat váhu jednotlivých zdrojů. Rozhodnutí ČNB, obchodní rejstřík, výroční zprávy a pravomocný soudní rozsudek jsou primární nebo úřední podklady; CERD, Dlužník.cz a Centrální registr dlužníků zveřejnily komentářově laděné články, které z velké části pracují s již publikovanými daty a vlastními interpretacemi. Samotné zveřejnění článku na webu s názvem „registr dlužníků“ například neznamená, že by ATRIS byla tímto článkem doložena jako neplatič nebo insolventní dlužník.

Podle článku Seznam Zpráv z 21. září 2026 vykázala ATRIS investiční společnost za rok 2025 účetní ztrátu 134,8 milionu korun. O rok dříve dosáhla ztráta 183,1 milionu korun a kumulovaná ztráta společnosti se podle zveřejněné výroční zprávy dostala přibližně na 426,5 milionu korun. Současně vlastníci společnost kapitálově podporují.

To však neznamená, že o stejné částky přišli podílníci fondu Realita. ATRIS je investiční společnost – správce – zatímco Realita je otevřený podílový fond s odděleným majetkem. Ztrátové hospodaření správce proto nelze zaměňovat se zhodnocením nebo ztrátou jednotlivého investora fondu. Přesto jde o relevantní údaj při hodnocení dlouhodobé finanční odolnosti firmy, které klient svěřuje správu svého majetku.

ATRIS vysvětluje negativní výsledky jako náklady růstové fáze. Předsedkyně představenstva Hana Seifertová uvedla Seznam Zprávám, že společnost investuje do technologického zázemí, digitalizace, distribučních kanálů a získávání klientů. Rentabilitu odpovídající vloženému kapitálu podle ní očekává v horizontu jednoho až dvou let a akcionář je připraven expanzi do dosažení cílového objemu aktiv financovat.

Je tedy vhodné oddělit dvě věci: dosavadní skutečností jsou vysoké ztráty správce, zatímco budoucí dosažení rentability je podnikatelským plánem vedení. Forbes v roce 2026 citoval stanovisko ATRIS, podle kterého chce společnost dosáhnout provozní ziskovosti při přibližně 13 miliardách korun aktiv pod správou, k čemuž má směřovat v letech 2028 až 2029.

Významnou položkou nákladů ATRIS je distribuce. Podle Seznam Zpráv zaplatila společnost v roce 2025 na poplatcích a provizích 128,2 milionu korun a v roce 2024 přibližně 136,3 milionu korun. V obou letech byly výdaje na poplatky a provize vyšší než odpovídající příjmy společnosti z těchto položek.

CERD.com a Centrální registr dlužníků upozornily v této souvislosti také na vlastní dokumentaci ATRIS k pobídkám distributorům. Kritické články poukazují na to, že za určitých podmínek může distributor získat odměnu odpovídající celé vstupní přirážce. To samo o sobě neznamená, že by každé doporučení fondu bylo motivováno provizí, pro klienta je však relevantní vědět, jak je poradce či distribuční společnost za uzavřenou investici placena.

Fond Realita v současnosti uvádí standardní vstupní poplatek 3 %, výstupní poplatek podle varianty investice od 0 do 1 % a poplatek za správu ve výši 1,60 % vlastního kapitálu. Minimální investice je 500 korun, doporučený horizont nejméně pět let a souhrnný ukazatel rizika je 3 ze 7.

Investor by měl zároveň vědět, že zveřejňovaná výkonnost fondu již podle ATRIS zohledňuje průběžné poplatky, ale nezohledňuje všechny případné vstupní a výstupní náklady konkrétního klienta. Výnos zobrazený u fondu tak nemusí být totožný se skutečným čistým výsledkem každého jednotlivého investora.

Dalším diskutovaným tématem jsou předplacené vstupní poplatky. Forbes v roce 2026 uvedl, že ATRIS takové varianty používala, přičemž společnost médiu sdělila, že smlouvy s předplácenou provizí představovaly v předchozím roce méně než jedno procento uzavřených smluv a že během roku 2026 chce od této varianty zcela ustoupit.

Princip předplaceného poplatku spočívá v tom, že klient uhradí určitou část nákladů na budoucí dlouhodobé investování již na začátku. To může být pro investora nevýhodné zejména při předčasném ukončení pravidelného investování, protože část peněz již odešla na poplatek místo toho, aby byla investována. Jde o obecnou problematiku trhu, nikoli o důkaz, že by samotný produkt ATRIS byl nezákonný.

Nejkonkrétnějším současným regulatorním problémem ATRIS je rozhodnutí České národní banky z 30. září 2024. ČNB pravomocně konstatovala, že společnost v období od 1. ledna 2022 do 31. ledna 2023 u vybraných klientů řádně nepřezkoumávala zdroje peněžních prostředků určených na investice do podílových listů, protože si nevyžádala dokumenty prokazující klienty uváděný původ peněz. Za porušení AML zákona dostala ATRIS pokutu 100 000 korun.

Souhrnná zpráva ČNB o dohledu za rok 2024 doplňuje, že u ATRIS byly zjištěny také nedostatky týkající se opatření ke zjišťování původu majetku politicky exponovaných osob. Z rozhodnutí však nelze vyvozovat, že ČNB zjistila skutečné praní peněz; pravomocně bylo konstatováno porušení povinností při jejich prověřování.

Časový kontext je důležitý. Kontrolované jednání začíná 1. ledna 2022, zatímco Česká národní banka schválila Václavu a Martinu Klánovým nabytí kvalifikované účasti na tehdejší TESLA investiční společnosti rozhodnutím vydaným 13. dubna 2022, které nabylo právní moci 30. dubna 2022. Část období řešeného pozdější AML rozhodnutím tedy spadala ještě před jejich převzetí a část již po něm.

ATRIS sankci veřejně komentovala tím, že ji přijala a následně rozšířila interní opatření v oblasti dokumentace a ověřování zdrojů finančních prostředků klientů. Firma věc označila jako nedostatky související s formální stránkou postupů. To je stanovisko samotné společnosti; závěr regulátora o porušení AML povinnosti tím není dotčen.

Stejná právnická osoba má regulatorní historii sahající výrazně před příchod dnešních vlastníků. V září 2020 ČNB rozhodla o pokutě 300 000 korun pro tehdejší TESLA investiční společnost za soubor nedostatků z let 2016 až 2018. Regulátor mimo jiné zjistil nedostatečné postupy pro ekonomickou analýzu obchodů, problémy s dokumentací obchodů, nedostatky řídicího a kontrolního systému, chybějící konkrétní postupy pro oceňování majetku fondu a nedostatky v oblasti řízení rizik a střetů zájmů.

ČNB v tomto rozhodnutí konkrétně uvedla, že v letech 2016 až 2018 tehdejší společnost neměla dostatečně nastavené postupy oceňování majetku a dluhů fondu Realita a některá ocenění nemovitostí nebylo možné zpětně rekonstruovat. Regulátor rovněž uvedl nedostatky při ekonomické analýze nákupů korporátních dluhopisů do fondu.

Rozhodnutí z roku 2020 zároveň připomíná ještě starší zásah regulátora. V roce 2015 ČNB u tehdejší WMS investiční společnosti konstatovala nedostatky v provádění ekonomických analýz obchodů a na pět let pozastavila část regulovaných činností společnosti; výjimkou zůstalo obhospodařování a administrace fondu Realita.

Tyto případy nelze přičítat dnešním vlastníkům Václavu a Martinu Klánovým, kteří investiční společnost převzali až v roce 2022. Jsou však relevantní pro historii stejného správce a stejného fondu, zejména pokud investor hodnotí dlouhodobou kontinuitu vnitřních kontrol, oceňování a regulatorní kultury společnosti.

Zajímavý je i související případ depozitáře. ČNB v roce 2022 uložila pokutu 300 000 korun ČSOB mimo jiné za nedostatky při kontrole oceňování některých nemovitostí fondu Realita v letech 2017 a 2018. Sankce byla uložena ČSOB jako depozitáři, nikoliv ATRIS, a týkala se historického období před vstupem Klánových.

Současnou ATRIS nepřímo ovládají bratři Václav a Martin Klánovi. Jediným akcionářem investiční společnosti je ATRIS Holding a.s. a výroční dokumentace uvádí, že oba bratři vlastní každý polovinu holdingu. Současně stojí za developerskou skupinou AMADEUS Real Estate.

Toto propojení je klíčové, protože fond Realita v posledních letech nakoupil několik významných nemovitostí pocházejících z developerské skupiny Klánových. Patří mezi ně mimo jiné Palác Bristol a rozhodující podíl ve společnosti vlastnící obchodní dům Máj na pražské Národní třídě.

Forbes uvedl, že skupina Klánových prodala fondu v roce 2023 multifunkční objekt Delta za 576 milionů korun a v roce 2024 Palác Bristol za 850 milionů korun. U Máje Forbes v roce 2026 popsal prodej 71% podílu za přibližně 1,7 miliardy korun.

Takové transakce nejsou automaticky zakázané nebo protiprávní. Vytvářejí však zřejmý potenciální střet ekonomických zájmů: prodávající má zájem získat za aktivum co nejvyšší cenu, zatímco správce fondu má jednat v zájmu podílníků kupujícího fondu. Proto je u obchodů mezi propojenými stranami mimořádně důležitá nezávislost ocenění a schvalovacích mechanismů.

ATRIS argumentuje tím, že nákupy podléhají nezávislému ocenění externími znalci a poradci a kontrole depozitáře. V souvislosti s plánovaným nákupem Máje Martin Klán pro Seznam Zprávy uváděl, že měly být vypracovány dva znalecké posudky, výsledky měl kontrolovat výbor odborníků a proces měl posuzovat také externí realitní poradce.

V komerčním článku na Novinky.cz z listopadu 2025 ATRIS uváděla, že při akvizicích aktiv od AMADEUS Real Estate využívá nezávislé konzultanty, znalecké posudky, technické, účetní a ekonomické prověrky a že proces kontroluje také depozitář ČSOB. Jde však o článek výslovně označený jako komerční, takže je třeba jeho formulace chápat jako prezentaci společnosti, nikoliv nezávislé redakční hodnocení transakcí.

Obchodní dům Máj patří k nejznámějším aktivům fondu Realita. Fond v únoru 2025 koupil rozhodující podíl ve společnosti Máj Národní a současně získal opci na dokoupení celé společnosti. Novinky tehdy upozornily, že předchozí vlastník AMADEUS Real Estate a správce fondu ATRIS mají stejné konečné vlastníky – Václava a Martina Klánovy. Hodnota transakce v tehdejší tiskové zprávě zveřejněna nebyla.

Ještě před transakcí AMADEUS Real Estate refinancoval projekt Máje bankovní úvěrovou linkou 98 milionů eur, tehdy zhruba 2,5 miliardy korun. Tehdejší místopředseda představenstva ATRIS Tomáš Jícha Seznam Zprávám potvrdil, že fond kupuje podíl v projektové společnosti společně s jejím úvěrem. Jde o údaj z roku 2024 a nelze ho bez aktuálních výkazů automaticky považovat za současnou výši zadlužení projektu.

Pro investora je proto při hodnocení takového aktiva důležité sledovat nejen odhadovanou cenu budovy, ale také dluh projektové společnosti, náklady financování, strukturu nájemců, obsazenost, délku nájemních smluv a schopnost nájemného pokrýt úroky a splátky. U nemovitostních struktur může úvěrová páka výnos vlastního kapitálu zvyšovat, při poklesu hodnoty nemovitosti však zároveň násobí dopad na vlastní kapitál.

Realita nemovitostní otevřený podílový fond vznikl 27. dubna 2009. Jde o speciální fond nemovitostí určený i drobným investorům. Depozitářem je ČSOB, riziková kategorie je 3 ze 7 a ATRIS doporučuje minimálně pětiletý investiční horizont.

K 31. srpnu 2026 ATRIS uváděla u hlavní korunové třídy fondu aktiva 7,392 miliardy korun a vlastní kapitál 7,173 miliardy. Hodnota podílového listu činila 2,2274 Kč, dvanáctiměsíční výkonnost 5,20 %, výkonnost od začátku roku 3,41 % a průměrná výkonnost od založení 4,75 % ročně. Celkové zhodnocení od založení dosahovalo 122,13 %.

ATRIS současně správně upozorňuje, že minulá výkonnost není spolehlivým ukazatelem budoucích výsledků. U nemovitostního fondu je navíc třeba chápat, že aktiva nejsou nepřetržitě obchodována na burze a aktuální hodnota podílového listu se u Realita stanovuje jednou měsíčně. Plynulý historický graf proto není totéž co absence ekonomického rizika.

Seznam Zprávy upozornily, že fond Realita vykázal za rok 2025 účetní ztrátu 33,1 milionu korun, přestože pro stejné období komunikoval zhodnocení přibližně 5,4 %. ATRIS vysvětlila, že hospodářský výsledek a výkonnost fondu jsou dva rozdílné ukazatele a že hodnotu vlastního kapitálu ovlivňují mimo jiné změny ocenění majetkových účastí a dalších investic.

Toto vysvětlení je účetně možné; pro investora je však podstatné rozumět tomu, z čeho se růst hodnoty jeho podílu skládá. U nemovitostního fondu může část vývoje vznikat z nájemních výnosů, část z přecenění nemovitostí a část je ovlivněna náklady či financováním. Právě proto má význam sledovat metodiku ocenění a případné transakce s propojenými stranami.

ATRIS v komerčním článku zveřejněném na Novinky.cz 19. listopadu 2025 uvedla, že při převzetí tehdejší TESLA investiční společnosti bratry Klánovými v roce 2022 fond spravoval přibližně dvě miliardy korun, zatímco na podzim 2025 se majetek pod správou blížil šesti miliardám. Společnost tento růst popsala jako zvýšení aktiv o více než 200 % a uvedla, že do let 2028 až 2029 chce překročit hranici deseti miliard korun.

Mezi hlavní akvizice ATRIS v tomto komerčním textu řadila Delta Ruzyně, Palác Bristol, nemovitost spojenou s psychiatrickou nemocnicí v Písku a Máj Národní. Společnost zároveň uváděla, že fond drží likviditu přibližně 14 %, tedy nad jí uváděnou zákonnou minimální úrovní. Protože jde o placenou komerční prezentaci, jsou tato tvrzení užitečná zejména pro pochopení strategie a vlastního pohledu ATRIS.

Novinky se fondu věnovaly i redakčně. V dubnu 2026 uvedly Máj patřící fondu Realita jako jeden z příkladů aktiv českých nemovitostních fondů v článku o růstu tohoto segmentu. Tento text však nebyl samostatnou prověrkou kvality ATRIS nebo výhodnosti jejích propojených transakcí.

V červnu 2026 pak Novinky zveřejnily další obsah označený jako Seznam Advertorial s Romanem Kolevem z představenstva ATRIS, který hovořil o návratu českého kapitálu do realit, významu kvalitních nájemních vztahů, obsazenosti a dlouhodobého asset managementu. I zde jde primárně o marketingově-komunikační obsah společnosti, nikoli nezávislé hodnocení fondu.

CERD.com publikoval 21. září 2026 rozsáhlou kritickou analýzu ATRIS. Text spojil do jednoho obrazu ztráty správce, vysoké provize, propojené realitní transakce, předplacené poplatky a pokutu ČNB. Současně ale sám výslovně připouští, že tyto okolnosti neprokazují podvod, předražování nemovitostí ani bezprostřední ohrožení peněz investorů.

Dlužník.cz zveřejnil 22. září podobně zaměřený text. Portál zdůrazňuje kombinaci dlouhodobé ztrátovosti správce, finančních motivací distribuční sítě, možnosti předplacení vstupních nákladů, propojených transakcí a AML pokuty. Článek zároveň uvádí jako hlavní podklady ČNB, ATRIS, veřejnou zprávu o vztazích, Seznam Zprávy a Forbes. Nejde tedy o samostatný úřední výpis dokazující zadlužení ATRIS.

Centrální registr dlužníků zveřejnil ve stejném období vlastní článek s velmi podobným rámcem. Také zde se pracuje se ztrátami správce, provizemi, transakcemi mezi propojenými osobami a sankcí ČNB. Pro investora může jít o podnětný souhrn otázek, ale závažná tvrzení je vhodné vždy kontrolovat proti primárním dokumentům – zejména ČNB, obchodnímu rejstříku a zveřejněným účetním závěrkám.

Bratři Václav a Martin Klánovi vstoupili do investičního byznysu v roce 2022. Česká národní banka jim 13. dubna 2022 udělila předchozí souhlas k nabytí kvalifikované účasti na TESLA investiční společnosti; rozhodnutí nabylo právní moci 30. dubna 2022.

Samotná společnost následně oznámila, že bratři získali stoprocentní podíl v mateřské společnosti, dnešním ATRIS Holdingu. Jejich deklarovanou strategií bylo propojit zkušenosti z developmentu s finančním segmentem a postupně do fondu přidávat také některé projekty AMADEUS Real Estate, včetně obchodního domu Máj.

Seznam Zprávy v květnu 2022 popsaly převzetí také v kontextu generační změny v rodině Klánových. Václav Klán starší se stáhl z vedení Amádeus Real a firmu převzali jeho synové. Seznam tehdy upozornil, že absence pravomocně odsouzeného otce ve vlastnické struktuře investiční společnosti byla z regulatorního hlediska významná, protože ČNB při schvalování kvalifikované účasti posuzuje mimo jiné důvěryhodnost nabyvatelů.

Současná vlastnická struktura je poměrně přehledná. Jediným akcionářem ATRIS investiční společnosti je ATRIS Holding. Dokumentace ve Sbírce listin uvádí, že Václav Klán a Martin Klán vlastní každý 50 % tohoto holdingu a nepřímo tedy společně ovládají investiční společnost.

Podle aktuálního obchodního rejstříku je předsedkyní představenstva Hana Seifertová, místopředsedou Dušan Friedl a členem představenstva Roman Kolev. V dozorčí radě působí Václav Klán, Pavel Kolář, předseda Martin Klán a od ledna 2026 také Petr Havlena. Jediným akcionářem zůstává ATRIS Holding.

Výroční zpráva společnosti popisuje přímé profesní propojení Klánových s AMADEUS Real Estate. Martin Klán podle ní v developerské firmě pracuje od roku 2019 a zabývá se přípravou a realizací projektů a finanční analytikou; Václav Klán působí ve skupině od roku 2016 a věnuje se řízení projektů, správě nemovitostí a internímu managementu. Oba jsou podle dokumentu jejími spoluvlastníky.

Kořeny rodinného podnikání sahají do roku 1991. Firemní materiály AMADEUS Real Estate uvádějí, že tehdy Václav Klán starší založil společnost Amádeus Real. Rodinná firma následně rozvíjela projekty v Praze, Plzni, Ústí nad Labem, Liberci, Brně a Hradci Králové.

Mezi projekty uváděné samotnou skupinou patří například plzeňský Ameside, obchodní centrum Sever v Ústí nad Labem, Palác Omega v Brně, Delta v Liberci, Atrium v Hradci Králové, komplex Delta Ruzyně, objekt Rybná 9, Palác Bristol a obchodní dům Máj. AMADEUS dnes svoji historii výslovně prezentuje jako vícegenerační realitní podnikání.

Současnými tvářemi rodinné skupiny jsou synové zakladatele Václav a Martin. AMADEUS na svém webu uvádí, že oba stojí v čele developerské firmy a současně se podílejí na rozvoji finančního segmentu spojeného s ATRIS. Tím vzniká výrazné strategické propojení developmentu a správy investičního fondu.

Nejzávažnější doloženou událostí v historii rodinného podnikání je pravomocné odsouzení zakladatele Amádeus Real Václava Klána staršího. Vrchní soud v Praze jej 3. března 2021 pravomocně uznal vinným v souvislosti s pokusem o podvod vůči státnímu podniku ČPP Transgas. Uložil mu tříletý podmíněný trest a peněžitý trest pět milionů korun. Společnost Amádeus Real dostala peněžitý trest deset milionů korun.

Kauza se týkala transakce z roku 2013 kolem společnosti Nemo Sever. Podle pravomocného závěru Klán při prodeji zamlčel podstatnou informaci o finančních závazcích společnosti vůči Amádeus Real. Odvolací soud snížil výši zamýšlené škody oproti prvoinstančnímu verdiktu z 85,8 milionu korun na přibližně 19 milionů korun a původní nepodmíněný šestiletý trest změnil na tříletou podmínku.

Václav Klán starší a Amádeus Real svou vinu odmítali i po rozhodnutí soudu. Mediální zástupce společnosti tehdy uvedl, že firma nadále považuje trestní stíhání za nedůvodné. Tento postoj však nic nemění na tom, že verdikt odvolacího soudu byl pravomocný.

Trestní odsouzení se týká Václava Klána staršího, nikoliv jeho synů Václava a Martina. Ve zdrojích použitých pro tento článek není doloženo, že by jeho synové byli za uvedený čin odsouzeni nebo na něm nesli trestní odpovědnost. Je proto nepřesné přenášet trestní minulost otce automaticky na současné vlastníky ATRIS.

Seznam Zprávy v roce 2021 připomněly také spor kolem pozemků u pražského nádraží Praha-Dejvice a stanice Hradčanská. Smlouvu o budoucím prodeji pozemků ze státního majetku prověřovala policie kvůli podezření na nevýhodnost pro stát; Seznam současně uvedl, že policie případ na podzim 2020 odložila. Samotné prověřování proto nelze prezentovat jako prokázanou trestnou činnost.

Amádeus Real měl také dlouholetý spor s Plzní kolem projektu obchodního centra. Po místním referendu v roce 2013, v němž obyvatelé projekt odmítli, developer požadoval po městu vysoké odškodnění. Tyto starší podnikatelské spory dokreslují historii skupiny, nejsou však samy o sobě důkazem problému dnešního fondu Realita.

Aktuální článek Seznam Zpráv zmiňuje také prodej nemovitostí v Lázních Bohdaneč. Kupujícím se podle Seznamu stala skupina Emerge Industry ovládaná Filipem Takáčem, v níž působí také Karel Takáč. Ten byl v minulosti spojen s KTP Quantum, investiční společností, která zkrachovala v roce 2002 s vklady více než deseti tisíc klientů.

Lázeňské nemovitosti přitom podle Seznam Zpráv v minulosti vlastnila právě KTP Quantum a v roce 2019 se dostaly do fondu tehdejší TESLA investiční společnosti. Po převzetí Tesly Klánovými zůstaly součástí Realita a v roce 2026 byly prodány společnosti z okruhu Emerge Industry. Cena této aktuální transakce nebyla podle Seznamu zveřejněna. Historická vazba na KTP Quantum sama o sobě neznamená, že současný obchod je problematický; relevantní je zejména zveřejněná cena, ocenění a ekonomický výsledek transakce pro fond.

Přes uvedené kontroverze je zásadní zdůraznit, že ATRIS není anonymní ani neregulovanou investiční platformou. Jde o akciovou společnost vzniklou 12. ledna 2007, která je oprávněna vykonávat regulované činnosti podle zákona o investičních společnostech a investičních fondech. V obchodním rejstříku je vedena pod IČO 276 47 188 a jejím jediným akcionářem je ATRIS Holding.

Fond Realita má depozitáře, pravidelně zveřejňovanou hodnotu podílového listu, statut a výroční dokumentaci. Samotná existence licence a depozitáře ovšem nepředstavuje garanci budoucího výnosu ani potvrzení, že každá investiční transakce bude ekonomicky optimální. Regulatorní rámec má rizika kontrolovat, nikoliv odstranit.

Při hodnocení ATRIS je vhodné být opatrný s anonymními internetovými recenzemi. U finanční společnosti s miliardami pod správou mají větší vypovídací hodnotu regulatorní rozhodnutí, auditované výroční zprávy, statut fondu, skutečné poplatky, oceňování nemovitostí a transparentnost velkých transakcí než několik pozitivních či negativních uživatelských komentářů.

Podobně je nutné přistupovat k webům CERD.com, Dlužník.cz nebo Centrální registr dlužníků. Jejich články upozorňují na legitimní a v řadě případů ověřitelné otázky, ale nejde o rozhodnutí státního orgánu. Pokud například píší o „červených vlajkách“, jde o jejich hodnotící interpretaci. Samotná čísla o ztrátách, pokutách či vlastnickém propojení je možné ověřit z autoritativnějších zdrojů.

Vysoké ztráty správce. ATRIS za roky 2024 a 2025 vykázala ztráty ve stovkách milionů korun a její rozvoj je podporován kapitálem vlastníků. To není totéž jako ztráta fondu, ale investor by měl sledovat, zda společnost skutečně dosáhne plánované rentability a jak dlouho budou akcionáři ochotni expanzi financovat.

Silně provizní distribuční model. Více než sto milionů korun ročně vyplácených na provizích ukazuje, jak velkou roli hraje získávání nových klientů. Investor by měl požadovat přesnou informaci o tom, kolik na jeho smlouvě získává distributor a jak poplatky ovlivní jeho čistý výsledek.

Předplacené náklady. U dlouhodobého pravidelného investování může předplacený poplatek zhoršovat ekonomiku investice při předčasném ukončení. ATRIS uvedla, že takové smlouvy představovaly malou část nových kontraktů a že od tohoto modelu chce ustoupit.

Obchody se spřízněnými stranami. Fond Realita koupil významná aktiva od skupiny AMADEUS Real Estate, kterou ovládají stejní podnikatelé, kteří nepřímo vlastní správce fondu. Neznamená to automaticky nevýhodný obchod, ale zvyšuje to význam nezávislých posudků, transparentnosti ceny a kontroly depozitáře.

Regulatorní historie. ATRIS dostala v roce 2024 pravomocnou AML pokutu; stejná právnická osoba měla navíc za předchozích vlastníků významné regulatorní problémy v letech 2015 a 2020. Historické případy nelze přičítat Klánovým, přesto patří do celkové historie správce fondu.

Oceňování nemovitostí. U nelikvidních aktiv je výsledná hodnota fondu závislá na metodice ocenění více než u veřejně obchodovaných akcií. Historické rozhodnutí ČNB z roku 2020 se přitom právě postupy oceňování tehdejšího fondu Realita zabývalo. Dnešní transakce probíhají za jiné vlastnické a procesní situace, investor by však měl současnou metodiku oceňování sledovat.

Rodinné podnikatelské pozadí. Zakladatel Amádeus Real Václav Klán starší byl v roce 2021 pravomocně odsouzen za pokus o podvod vůči ČPP Transgas. Nejde o trestní minulost dnešních vlastníků ATRIS, ale o doloženou součást historie rodinné developerské skupiny, kterou je při komplexní due diligence legitimní znát.

Fond Realita funguje od roku 2009 a má za sebou více než sedmnáctiletou historii. K srpnu 2026 spravoval přes sedm miliard korun aktiv a hlavní korunová třída vykazovala od založení průměrné roční zhodnocení 4,75 %. Depozitářem fondu je ČSOB a produkt podléhá regulaci České národní banky.

Podstatné je také to, že dnešní vlastníci veřejně deklarovali kapitálovou podporu správce během expanzní fáze. Růst aktiv od převzetí společnosti byl výrazný a fond do portfolia přidal několik známých pražských nemovitostí. Tyto skutečnosti představují druhou stranu příběhu, který by nebylo přesné popisovat pouze pomocí kontroverzí.

ATRIS rovněž na kritiku propojených transakcí odpovídá tvrzením o nezávislých znaleckých posudcích, externích poradcích a kontrole depozitáře. Pro definitivní hodnocení výhodnosti jednotlivých nákupů by však bylo nutné znát kompletní posudky, kupní ceny, strukturu financování a budoucí cash flow jednotlivých nemovitostí, což z běžně dostupných marketingových údajů nelze vždy rekonstruovat.

Před investicí do fondu Realita má smysl vyžádat si konkrétní odpovědi zejména na cenu všech poplatků, odměnu distributora, aktuální zadlužení nemovitostních společností, podíl transakcí uskutečněných se spřízněnými osobami, metodiku oceňování významných aktiv a podmínky případného odkupu podílových listů. Základní parametry produktu jsou veřejné, ale pro dlouhodobé posouzení rizika je potřeba jít dále než k samotnému historickému grafu výnosnosti.

U propojených transakcí je vhodné ptát se zejména na to, kdo objednal znalecké posudky, zda jsou dostupné investorům alespoň v agregované podobě, podle jaké výnosové míry byla nemovitost oceněna, jaká byla její pořizovací cena pro developera, za kolik byla prodána fondu, jak je financována a jaké skutečné nájemní cash flow vytváří. Bez těchto údajů není možné zvenčí spolehlivě určit, zda byl konkrétní obchod pro fond mimořádně výhodný, běžný, nebo naopak drahý.

ATRIS je regulovaná investiční společnost s dlouho fungujícím nemovitostním fondem, miliardami korun pod správou a portfoliem obsahujícím známé komerční nemovitosti. Od vstupu bratří Klánových v roce 2022 fond výrazně rostl a podle zveřejňovaných údajů dosahoval dlouhodobě kladné výkonnosti. To jsou doložitelné skutečnosti, stejně jako licence, depozitář a veřejná dokumentace fondu.

Současně nelze přehlédnout mimořádně vysoké ztráty samotného správce, nákladný distribuční model, historické používání předplacených poplatků, pravomocnou AML sankci, starší regulatorní problémy stejné investiční společnosti a především opakované obchody, při nichž fond kupuje významná aktiva od developerské skupiny vlastněné stejnými konečnými vlastníky. Ani jedna z těchto skutečností sama o sobě neprokazuje podvod nebo ohrožení majetku investorů. V souhrnu však představují oblasti, které si před dlouhodobou investicí zaslouží detailní prověření.

Stejně opatrně je nutné pracovat s rodinnou historií Klánových. Pravomocné odsouzení Václava Klána staršího za pokus o podvod je veřejně doloženým faktem a patří k historii zakladatele developerské skupiny. Nelze je však používat jako důkaz pochybení jeho synů Martina a Václava, kteří jsou dnešními vlastníky ATRIS. Naopak regulatorní a ekonomické otázky současné ATRIS je potřeba hodnotit podle jejího vlastního jednání, účetních výsledků a konkrétních transakcí.

Pro potenciálního investora je proto nejrozumnější neomezit prověrku ani na marketing ATRIS a komerční články na Novinky.cz, ani na kritické texty CERD, Dlužník.cz či Centrálního registru dlužníků. Nejvyšší váhu by měla mít rozhodnutí ČNB, obchodní rejstřík, výroční zprávy, statut a KID fondu, konkrétní podmínky smlouvy a transparentní ekonomické údaje o významných nemovitostních transakcích. Teprve jejich kombinace dává podstatně úplnější obraz o tom, jak fond Realita a jeho správce skutečně fungují.

Tento zdroj byl použit zejména pro pravomocný rozsudek Václava Klána staršího, výši trestu, případ ČPP Transgas a postoj obhajoby.

U prvního a posledního odkazu je důležité v článku uvádět, že jde o komerční/advertorial obsah, nikoliv nezávislou redakční analýzu.

Tyto články byly použity zejména pro téma předplacených poplatků, ekonomiky distribuce, transakcí mezi developery a vlastními fondy a některé údaje o převodech nemovitostí.

CERD byl použit jako sekundární kritický zdroj. Jeho hodnotící závěry je vhodné vždy oddělovat od doložených údajů z ČNB, účetních závěrek a rejstříku.

Také zde jde o sekundární, komentářově pojatý zdroj, nikoliv o úřední registr potvrzující, že ATRIS je dlužníkem.