Článek
Méně se ale dočteme o rizicích spojených s pronajímáním bytů, jak je obtížné vystěhovat neplatiče, dostat z nich nedoplatky nejen na nájemném, ale i za služby a o tom, jak mnohdy zdevastují byt a vytvoří na něm velké škody. Tento článek má za cíl upozornit na možná rizika spojená s problémovými nájemníky, odhalit aktuální právní legislativu a porovnat s legislativou v jiných zemích, konkrétně v Německu.
Mohu hodnotit situaci z obou stran, protože jsem byla při studiích několik let nájemcem a nyní jsem zase naopak pronajímatelem. Já měla štěstí na skvělého majitele, kterému jednak nevadil pes a jednak nás nijak vlastně nešpehoval a viděli jsme se vždy prakticky až po roce, kdy se řešilo jednak roční vyúčtování a jednak i prodloužení nájemní smlouvy. Vše se řešilo v nájemním bytě, takže majitel hned pouhým okem viděl, že je vše v pořádku a na psa si nikdo ze sousedů nestěžoval, protože moc neštěkal a nic v bytě nezničil a vybavení jsme si komplet přivezli sami, což je za mě pro nájemníka nejideálnější. Taky jsem ale už od začátku jednala s majitelem na rovinu, psa jsem přiznala hned na začátku a rovnou jsem ho vzala po předchozím odsouhlasení majitelem i na prohlídku bytu, aby viděl, jak pes vypadá a že je vychovaný a zvyklý žít v bytě. Majitel mi sám řekl už předem, že pes není problém, že i oni vlastní psa v bytě a že tento byt je starší, takže tu není nic, co by mohl zničit. Takže za mě ideální volba a nejlepší rada pro všechny pejskaře a kočkaře je zvíře hned přiznat a vyhlížet spíše starší byty, protože v novostavbách chápu, že zvíře může být problém.
Vždycky jsem tedy na nájemníky hleděla podle sebe a říkala si, že jednou, až si pořídím vlastní byt, který nebude pro rodinu stačit, tak se ho zbavovat nebudu a budu ho pronajímat, aby jednou zbyl pro mé děti jako startovní byt, že prodat se dá vždycky. Jenže to jsem netušila, jaké patálie s pronájmem jsou a že mnozí nájemníci zkrátka poctiví, slušní a odpovědní nejsou.
Dost na to, že stát hází pronajímatelům klacky pod nohy a vlastně jim říká, že by si neměli vybírat nájemníka, aby tzv. nediskriminovali určitou skupinu lidí. Kdo to ale bude riskovat, že si tam nastěhuje rodinku, která má předpoklady k tomu, že nebude platit a pak se jí bude roky snažit marně vystěhovat, a ještě kromě škody na nájemném jim pronajímatel bude dotovat služby, které prostě platit musí, protože je nelze převést na nájemníka? To samozřejmě nikdo riskovat nechce a já se vůbec nedivím.
V praxi to realitky zprostředkovávající pronájem řeší tak, že rovnou do inzerátu napíšou, že „majitel si vyhrazuje právo na výběr nájemníka dle jeho vlastních kritérií, které nemusí zájemcům sdělovat“. Je to vlastně na hraně zákona, ale je to logické, že když dává někdo všanc několikamilionový majetek, tak chce záruku, že s ním bude nájemník disponovat tak, jako by byl jeho vlastní.
Zároveň hledá majitel finančně gramotného nájemníka, který má zajištěný stabilní příjem ze zaměstnání nebo z podnikání. Mimochodem toto bych zavedla jako povinnost, aby nájemce musel vždy dokazovat svůj příjem před podpisem smlouvy, trestní bezúhonnost a nějaký rejstřík dluhů, což je v jiných státech naprosto běžnou praxí, např. v Německu.
Když už jsem narazila na Německo, tak někdo možná nemusí vědět, ale zde je téměř opačný trend bydlení než u nás. U nás je zhruba poměr 80 % vlastnického bydlení vůči 20 % nájemního bydlení, zatímco v Německu je to téměř stejně, ale obráceně, tedy ve prospěch nájemního bydlení, a v trvalém nájemním bydlení bydlí až 40 % obyvatel. S tím i politici rádi operují, ale nedají to do řádných souvislostí, proč tomu tak je, proč to v Německu nebo jinde v zahraničí funguje a u nás ne.
V Německu je totiž daleko větší ochrana pronajímatele než u nás. Zájemce o bydlení totiž musí mj. prokazovat své SCHUFA, což je zjednodušeně řečeno bodové hodnocení solventnosti a schopnosti splácet. Jedná se o rejstřík, úvěrový registr, kam se vlastně zapisuje naprosto celá platební morálka každého člověka: platby za TV a rozhlas, platby daní a zákonného pojistného, mobilní paušály, předchozí nájmy, platby za energie a případně další půjčky. Je tam zapsáno, kolik komu splácíte, zda platíte včas a zda nemáte nějaké zesplatněné úvěry, exekuci či jiné dluhy. Bez tohoto výpisu se téměř nehnete a nedají vám v Německu nic. Čím lepší máte skóre, tím lepší máte možnosti výběru bytů, a s tím souvisí samozřejmě i možnost najít cenově přijatelný byt v dobré lokalitě.
Majitel díky SCHUFA ví, s kým jedná už od začátku, a nájemce má zase možnost si byt vybírat, díky čemuž si může vybrat levnější nájem a má logicky mnohem větší výběr než člověk s horším skóre. I se špatným skóre seženete bydlení, ale vzhledem k tomu, že je na vás nahlíženo jako na potenciálního neplatiče, tak budete mít daleko vyšší nájemné a v horší lokalitě. Nehrozí tedy, že by se majitel nedozvěděl jako je tomu u nás, že si do bytu nasadil někoho, kdo má dluhy, které neplatí a někoho, kdo střídá byty jak ponožky, neplatí nájemné opakovaně, vybydlí byt a pak jde o dům dál udělat totéž.
Za další, je u nás pronajímatel limitován i tím, že zákonně nesmí dát peněžitou jistotu (dříve nazývána kauce) vyšší než trojnásobek čistého nájemného (tedy bez energií a služeb), což samo o sobě nedává smysl. Jednak to nedává smysl proto, že se do toho nepočítají právě energie a služby, když jistota má sloužit převážně na případné nezaplacené nájemné či nedoplatky na službách či energiích a jednak samotným omezením její výše. Když si vezmete, že při holém nájmu 10 000,- můžete nasadit jistotu max. ve výši 30 000,-, tak co to dneska je? I kdybyste pronajímali holobyt, tak za 30 000,- nekoupíte ani pořádnou kuchyňskou linku, která musí být vždy součástí bytu, i když je jinak nezařízený. Za to nekoupíte ani vchodové dveře, pokud by je nájemník prokopl nebo jinak znehodnotil, ani interiérové dveře do pokojů. Nedej bože, kdyby rozbil okno, tak u atypických oken se můžete vyšplhat na tuto částku pouze za jedno okno. A o zdevastované koupelně nemluvě, obklady do koupelny a jejich položení stojí daleko víc.
I to mají v Německu lépe ošetřené, protože tam se stěhujete ve většině případech do skutečného holobytu. Není tam totiž ani kuchyňská linka, ani sporák, vše si nájemník musí obstarat sám jako zbytek vybavení. Občas se stane, že má nájemník štěstí a předešlý nájemník mu tam něco z jeho vybavení přenechá za symbolickou částku, ale nelze na to spoléhat. Navíc sporák si nemůže nájemník zapojit jen tak sám, ale musí jej provést pouze certifikovaný elektrikář či plynař, který vám po úkonu dá osvědčení, jež pak předáte bytovému fondu, což taky stojí nemalé peníze.
Odtud se dostáváme k další výhodě v Německu, tentokrát pro nájemníky, že drtivá většina pronajímaných bytů tam spadá do bytových fondů a nepronajímá je soukromá osoba. Nájemníkovi tedy nehrozí nekalé jednání ze strany pronajímatele, k čemuž u nás bohužel taky dochází. Stejně jako někteří nájemci, tak i někteří pronajímatelé jsou nepoctiví. Např. nevrátí nájemníkovi jistotu po skončení nájmu, chodí na předem neohlášené návštěvy či bez vědomí nájemníka mají vyhotovený druhý klíč a chodí do bytu potají, když je nájemník třeba v práci, čímž narušují jeho právo na soukromí. I to se bohužel může stát.
V České republice se většinou podepisuje smlouva na dobu určitou, konkrétně většinou na 1 rok s možností pozdějšího prodloužení. Smlouvy na dobu neurčitou jsou tu spíše výjimkou a důvodem je právě zdlouhavý proces vystěhování neplatícího nájemníka. Prakticky to funguje tak, že pokud nemáte v nájemní smlouvě uvedenou tzv. rozhodčí doložku, tak s tím legálně sami nic nezmůžete a musíte se obrátit na soud a podat žalobu na vyklizení bytu. A dále vám nezbývá nic jiného než čekat na příkaz k vystěhování od soudu, abyste mohli podniknout další kroky. Proti tomuto jednání se samozřejmě nájemník může odvolat, a vy jako pronajímatelé, máte dokonce povinnost nájemce informovat o možnosti odvolání a vznesení odporu u soudu, a pak proces může trvat i roky. Jenom samotné rozhodnutí soudu může trvat rok. Přibližně v polovině letošního roku vejde v platnost novela zákona, kdy by měl soud na rozhodnutí max. 6 měsíců, ale i to je z mého pohledu velmi dlouhá doba, když si vezmete, že nejen, že pronajímatel přichází o nájemné, ale zároveň musí i nadále platit ze svého služby spojené s bytem po celou dobu za nájemníka jakožto majitel, i když od něj nevidí ani korunu a on tak může beztrestně obývat jeho byt zcela zdarma na jeho úkor až do rozhodnutí soudu. A teď si vezměte, že se to stane v rizikovém období, kdy příjem z nájmu je váš hlavní příjem např. v období rodičovské dovolené nebo při důchodu, kdy jednoduše nemáte z čeho ty náklady platit, protože z důchodu či rodičovského příspěvku sotva vyžijete a zvládáte platit vlastní náklady. Dochází tak k absurdní situaci, kdy na nájem jen doplácíte bez vidiny budoucího zisku, a navíc se obáváte o stav nemovitosti po opuštění takového problémového nájemníka.
Co se týče tohoto problému, měla by mít pravomoc vystěhovat takového nájemníka přímo policie ČR, která by to zaprotokolovala. Zároveň si myslím, že po dobu soudního procesu by neměl mít nájemník právo v tomto bytě bydlet a vytvářet tak pronajímateli další škody, jako je tomu teď. Je totiž očividné, že se jedná o problémového člověka co do platební morálky a stejně škodu vzniklou nemusí uhradit ani po rozhodnutí soudu, takže vidina nějaké úhrady je nulová. Pokud se ovšem projeví, že je nájemník v právu, měl by samozřejmě rovnou tento soud nařídit v tomto procesu odškodné, které mu má povinnost zaplatit pronajímatel za újmu spojenou s vystěhováním. Vlastně v obou případech nechápu, proč by to mělo být řešeno zvlášť, v jiném procesu a proč by to mělo být znovu posuzováno, když jeden soud už vynesl rozsudek. Dává smysl, aby rovnou součástí takových soudních sporů byla i žádost o zaplacení škod vzniklých na neuhrazeném nájemném spolu s náklady za služby a případně i pokuta nebo úroky z prodlení, pokud je tedy taková formule uvedena přímo v nájemní smlouvě, stejně tak jako v případě nelegálně vystěhovaného nájemníka i odškodné pro nájemníka, pokud byl naopak on tím poškozeným.
Dalším častým bodem sporu v neprospěch pronajímatele je způsob vypořádání peněžní jistoty po skončení nájmu. Zákon mu totiž ukládá povinnost jistotu vypořádat nejpozději v den skončení nájmu, což nedává reálně smysl, když ještě hrozí budoucí dodatečné náklady ze služeb, které v době skončení nájmu nejsou ještě pronajímateli známé, jelikož k vyúčtování těchto služeb dochází až následující rok, přibližně se jedná o období březen až květen. Jak má poté z odevšího bývalého nájemníka získat peníze za vzniklý nedoplatek zpět, když nemá žádnou záruku, žádnou jistotu po ruce a nájemník již v jeho bytě nebydlí? Nájemník si může změnit telefonní číslo, adresu a na emaily či zprávy na sociálních sítích nemusí vůbec reagovat. Opět by se pronajímatel musel v takovém případě obrátit na soud nebo to nechat v případě malého nedoplatku nechat být a uhradit ze svého.
Co se dále týče peněžní jistoty, máme tu i další problém a častý bod sporu, kdy zákon nařizuje pronajímateli vybranou peněžní jistotu úročit, jakoby se jednalo o běžnou půjčku. Úrok by měl být ve výši obvyklé úroku z úvěru za dané období, což samo o sobě opět nedává smysl a opět to hraje do karet nájemci. Za prvé, účelem vybraných peněz není žádná půjčka; pronajímatel si skutečně nepůjčuje od nájemce peníze za účelem soukromé půjčky, ale peníze slouží jako jistota, odtud plyne i nový název, kdyby nájemce přestal platit nájemné nebo předal poškozený byt, takže slouží za účelem úhrady oprav a škod na bytě. Za druhé, pronajímatel ani nemá možnost takovou úrokovou sazbu na trhu dostat, tedy úroky v takové výši by nájemci musel hradit ze svého, jelikož úroky na spořícím účtu nikdy nejsou a nebudou v takové výši jako úroky z úvěru a jinou možnost zhodnocení v podstatě nemá, když neví, po jak dlouhou dobu bude v jeho bytě nájemce bydlet, tedy dopředu neví časový horizont, po který by mohl peníze investovat, kde by takového zhodnocení dosáhl. Navíc investice nejsou nikdy bez rizika, zatímco spořicí účet je 100% bezpečný, protože každý vklad u banky je ze zákona pojištěný až do výše 100 000€, a peníze můžete kdykoliv vybrat, protože nemají žádnou vázací dobu. Smysl by dávalo, kdyby v zákoně byla uvedena úroková sazba odpovídající průměrné výši sazbě u spořících účtů za dané období.
Dalším za mě pomyslným trnem v oku je, že pronajímatel nemá právo zakázat nájemníkovi v bytě kouřit či požívat jiné omamné a psychotropní látky či mít mazlíčky. Představte si, že pronajímatel nově zrekonstruoval byt, položil novou plovoucí podlahu, nové koberce či lino nebo má nově vyštukovaný celý byt a nově vymalováno. Vše si třeba mohl dělat sám, takže kromě finanční nákladnosti tomu vynaložil velké úsilí a nechal za sebou kus práce a věnoval tomu čas, který třeba místo toho mohl věnovat rodině, odpočinku či brigádě. Navíc může být třeba astmatik nebo může mít silnou alergii na zvířecí srst a byt pronajímá pouze dočasně, protože v něm chce třeba sám na stáří bydlet nebo ho chce jednou přenechat svému potomkovi, až bude dospělý, takže zkrátka chce, aby se k novému bytu choval nájemník s respektem, úctou a aby ho udržoval v čistotě a v řádném stavu. Po kuřákovi opravdu nestačí jen nově vymalovat, ten smrad máte zalezlý všude ve zdech a vše je prouzené a nažloutlé. Po takovém nájemníkovi byste museli všechny omítky okopat až na cihlu/panel/beton, pak znovu nově naštukovat a nově vymalovat. Na to by vám ale opravdu oněch 30 000,- jistoty vážně nestačilo a teď si vezměte, že by tu takový kuřák bydlel třeba jen rok, což dopředu samozřejmě nikdy nevíte, jak dlouho tam bude nájemník bydlet, a taková práce by vás za rok čekala znova, pokud byste chtěli sehnat do bytu řádného nájemníka. Za rok by zkrátka vše bylo zničené. Stejně tak mohou domácí mazlíčci poškrábat novou plovoucí podlahu či lino a z koberce už psí chlupy od krátkosrstých plemen nikdy nedostanete, protože jsou ostré jako štětinky a doslova se do koberce či pohovky zapíchají a zůstanou tam už navždy. Vím, o čem mluvím, sama jsem měla dalmatina a chlupy všude, a nyní mám kočku a stopy po ní na sedačce zkrátka jsou, i když má škrabadlo, tomu se prostě neubráníte, ale jsou to moje věci a milovník zvířat s tím na rozdíl od majitele bytu počítá. Takže sama jako majitelka nejednoho zvířete otevřeně říkám, že do nově zrekonstruovaného bytu bych zkrátka takové nájemníky nechtěla. Něco jiného je, když někdo pronajímá starší byt, kde už je tak nějak všechno použité a kde to nevadí. Navíc když se vrátím zpět k našim sousedům do Německa, tak i tam nejsou všechny byty určené pro majitele zvířat, ale musíte zvíře povinně nahlásit předem a někde je skutečně držení a chov zvířat výslovně zakázán a je to zcela legální. Je zajímavé, že u našich sousedů to jako diskriminaci neberou, zatímco u nás ano.
A za poslední, když si vezmete ty starosti kolem pronajímání, správně sepsat nájemní smlouvu, správně si vybrat nájemníka, každoročně mu počítat vyúčtování, řešit případné sousedské spory, chodit pravidelně na schůze vlastníků, řešit a opravovat vady na bytě, které nespadají do drobných vad, které má řešit a hradit sám nájemník, tak je to celkem obsáhlá agenda a zisk nejistý. Nedej bože, když vám někdo ze sousedů vytopí byt, tak to rovněž musíte řešit vy jako majitel, protože většina majitelů má pojištění bytu napsáno na sebe, aby měli jistotu, že byt je skutečně pojištěný, i když by to měl za mě rovněž řešit a platit nájemce.
Když se to tedy suma sumárum sečte, tak pokud nepronajímáte byt v Praze, kde jsou nájmy vysoké nebo sami nenasadíte vysoké nájemné, tak vám to za to ani nestojí. Pokud bych kalkulovala s nájmem 10 000,- měsíčně (bez energií a služeb), tak ročně to vychází na 120 000,-, které samozřejmě musíte zdanit 15% daní, což dělá daň 18 000,-, ze které si tedy můžete odečíst ještě výdajový daňový paušál 30 %, takže výdaje se vyčíslí na 5400,- nebo můžete uplatnit skutečně vynaložené výdaje, které se ale v případě pronájmu jednoho bytu většinou nevyplatí. Výsledná daň tedy činí 12600,-, takže čistý výnos z pronájmu vychází na 107 400,- ročně, což vzhledem k výši tržní hodnoty bytu není mnoho. Takový byt stojí průměrně v Plzni 3 000 000,-, takže částka 107 400,- vychází na necelých 3,6 % z této tržní hodnoty. Pro srovnání, takový úrok jste ještě relativně nedávno dostali na spořícím účtu bez rizik a bez starostí kolem.
Pokud ale vezmu v potaz běžné období, kdy se inflace pohybuje mezi 2-4 % a pokud byste zmíněný byt za 3 000 000,- prodali a peníze z prodeje investovali, ať už do podílových fondů, peer to peer půjček, faktoringu firem, dluhopisů či akcií, rozhodně budete mít vyšší úrok. Nyní s nízkým rizikem tak 8-10 %, což dělá ročně 240 000,- až 300 000,- před zdaněním, když zahrnu i daň 15 %, tak to vychází na 204 000 až 255 000 ročně, takže měsíčně to dělá před zdaněním 20 000,- až 25 000 a po zdanění 17 000,- až 21 250,-. Navíc při držení dlouhodobých investic jste od daně osvobození a některé akcie vyplácí i dividendy. Takže se vlastně pronajímatelům vůbec nedivím, že radši nechají byty prázdné nebo je prodají a investují peníze jinam. I já to totiž udělala, byt jsem prodala, jsem bez starostí a investuji takto z pohodlí domova a s mnohem menším úsilím než předtím, když jsem pronajímala byt.
Zdroje:
Vlastní zkušenosti s pronajímáním bytu, ať už z pohledu nájemce (po dobu studentských let jsem bydlela v nájmu), tak z pohledu pronajímatele (nyní jsem já stála na straně pronajímatele).
Zkušenosti s nájemním bydlením v Německu zprostředkované osobou blízkou.
HRADIL, Dušan. Jak dlužníkům přistřihnout křídla[online]. Aktual. 22. 1. 2004. © 2000–2025 Peníze.cz a dodavatelé. ISSN 1213-2217. Dostupné z: https://www.penize.cz/investice/16401-jak-dluznikum-pristrihnout-kridla
SCHUFA Holding AG. Schufa. de [online]. © 2025 SCHUFA Holding AG. Dostupné z: https://www.schufa.de/
METS, Olesya. Stěhování do Německa: 11 praktických tipů [online]. Aktual. 30. 9. 2024. © Wise Payments Limited 2025. Dostupné z: https://wise.com/cz/blog/stehovani-do-nemecka
Rozhodčí doložka v nájemní smlouvě: Význam, náležitosti a výhody [online]. Všechna práva vyhrazena © 2025. Dostupné z: https://www.pravopronajimatele.cz/rozhodci-dolozka-v-najemni-smlouve/
OBERTOVÁ, Kateřina. Změny v nájemním právu týkající se vyklizení bytu [online]. Aktual. 11. 11. 2024. © 1999–2025, ATLAS CONSULTING spol. s r.o. člen skupiny ATLAS GROUP. Dostupné z: www.pravniprostor.cz/clanky/obcanske-pravo/zmeny-v-najemnim-pravu-tykajici-se-vyklizeni-bytu%3famp=1
PYTELA. David, JUDr, advokátní kancelář. Peněžitá jistota při nájmu a její úročení [online]. Aktual. 18. 10. 2023. Dostupné z: https://akpytela.cz/clanky-penezita-jistota-pri-najmu/
