Článek
Za starý dům chtějí miliony. Opravu má kupující zaplatit zázrakem
Bydlím na vesnici, a proto dobře vím, že venkovský dům není pouze romantická fotografie západu slunce nad zahradou. Je to také střecha, vlhkost, septik, komín, topení, rozvody, okna, fasáda a někdy studna, která vydá více starostí než vody.
Přesto stačí otevřít nabídku nemovitostí a člověk získá pocit, že se z každého starého domku stal malý zámek. Dům bez zateplení, s původními rozvody, lokálním vytápěním a koupelnou pamatující Husákovy projevy dostane cenovku čtyři nebo pět milionů korun. V inzerátu se tomu říká „nemovitost s potenciálem“.
Potenciál ovšem znamená, že všechno, co majitel třicet let neudělal, musí nyní zaplatit kupující.
Dlouho se prodávajícím dařilo tuto drobnost přehlížet. Nemovitosti zdražovaly, dotace pomáhaly s rekonstrukcemi a kupující se báli, že pokud dům nevezmou dnes, zítra bude ještě dražší. Tento strach držel nad vodou i ceny staveb, které by při poctivém technickém posouzení potřebovaly spíše pokladnu než nového majitele.
Teď se však začíná něco měnit.
Celý trh neklesá. Staré domy už ale nejsou nedotknutelné
Bylo by nepoctivé tvrdit, že všechny nemovitosti zlevňují. Nejnovější data Českého statistického úřadu ukazují pravý opak. V roce 2025 se ceny rodinných domů meziročně zvýšily o 6,7 procenta a průměrná kupní cena dosáhla 56 066 korun za metr čtvereční. U bytů byl růst ještě výraznější.
Pod jedním celostátním číslem se však skrývají naprosto rozdílné světy. Zachovalý dům v dobrém dojezdu do Prahy nebo Brna není totéž jako nezateplená stavba v obci, odkud autobus odjíždí dvakrát denně a obchod zavřel před deseti lety.
Právě u starších rodinných domů před rekonstrukcí slábne zájem, prodlužuje se doba prodeje a kupující častěji požadují výraznou slevu.
Realitní společnost Century 21 upozornila, že nejde pouze o prvorepublikové domky nebo ještě starší stavení. Tlak dopadá také na nerekonstruované domy z devadesátých let.
„Majitelé domů z devadesátých let a přelomu tisíciletí si mnohdy neuvědomují, že trh je přestal vnímat jako mladé nemovitosti,“ uvedl výkonný ředitel společnosti Tomáš Jelínek.
Dům postavený v roce 1995 má dnes přes třicet let. Původní okna, kotel, izolace, střešní prvky ani rozvody nestárnou podle pocitů majitele.
Nemovitost není mladá proto, že si její majitel pamatuje, jak ji stavěl. Rozhoduje její skutečný technický stav.
Na vesnici se často prodává vzpomínka, nikoli skutečná hodnota
Venkovské ceny mají ještě jednu zvláštnost. Majitel do nich často započítává vlastní práci, vzpomínky a peníze vložené během několika desetiletí.
Jenže kupující neplatí za to, že se v kuchyni konaly krásné Vánoce nebo že majitel před patnácti lety položil novou dlažbu. Platí za dnešní hodnotu domu, pozemku a místa.
Ani částka vložená do nemovitosti se automaticky nerovná částce, o kterou vzrostla její cena. Kuchyň pořízená před deseti lety za půl milionu už nemusí mít ani zlomek této hodnoty. Stejně tak bazén, zahradní domek nebo drahý obklad nemusí dalšího člověka vůbec zajímat.
O ceně na vesnici nerozhodují pouze čtvereční metry. Rozhoduje dojezd do zaměstnání, škola, školka, obchod, lékař, veřejná doprava, internet, stav komunikací, povodňové riziko i kvalita sousedského života.
Český statistický úřad potvrzuje, že ceny nemovitostí zpravidla rostou s velikostí obce. Například ve Zlínském kraji byly v letech 2022 až 2024 rodinné domy ve městě nad 50 tisíc obyvatel v průměru o 85,5 procenta dražší než v obcích do 1 999 obyvatel.
Není to diskriminace vesnic. Ve městě člověk spolu s nemovitostí kupuje také dostupnost práce, škol, lékařů, obchodů a dopravy. Na venkově si k ceně domu často musí připočítat dvě auta a desítky hodin měsíčně strávených na silnici.
Velký pozemek je výhoda. Není však kouzelná hůlka, která z domu na odlehlém místě udělá pražskou nemovitost.
Starý dům je starý dům. Nová fasáda z něj novostavbu neudělá
U starého domu nestačí spočítat pokoje a podívat se, zda drží střecha. Kupující by si měl především zjistit, zda je stavba skutečně chráněna proti zemní vlhkosti.
Byl dům odborně podříznut? Má vytvořenou chemickou clonu nebo jinou funkční vodorovnou izolaci? Jak je vyřešeno odvodnění okolí? A proč byla jedna místnost krátce před prodejem čerstvě vymalována?
Pokud stavba nemá účinnou bariéru proti vzlínající vlhkosti, může voda neustále postupovat ze země do zdiva. Nová omítka ji na několik měsíců schová, ale nezastaví.
Pak přijdou mapy na stěnách, zatuchlý vzduch, opadávající omítka, plísně a nekonečné malování. Majitel může tvrdit, že stačí více větrat. Větráním se ale nevyřeší voda, která do zdí přichází od základů.
Ne každý starý dům bez podřezání je automaticky ruinou. Záleží na druhu zdiva, terénu, spodní vodě, původních izolacích i odvodnění. Bez odborného posouzení však kupující neví, zda pořizuje obyvatelný dům, nebo draze zabalený problém.
Technická prohlídka před koupí není vyhozený výdaj. Několik tisíc korun za odborníka může odhalit opravu za statisíce.
U starého domu proto nemusí být nejpodezřelejší oprýskaná zeď. Mnohem podezřelejší může být čerstvě vymalovaná místnost, u níž nikdo nedokáže vysvětlit, co se skrývá pod novým nátěrem.
Dotace zmizela, ale náklady na opravy zůstaly
Do cen starších domů promlouvá také změna programu Nová zelená úsporám. Přímé dotace zůstaly především nízkopříjmovým domácnostem. Ostatním má stát pomáhat hlavně bezúročnými úvěry.
U rodinných domů má být možné získat až 750 tisíc korun na dílčí renovaci a až dva miliony korun na komplexní opravu.
Bezúročná půjčka je výhodnější než běžný úvěr, ale pořád je to půjčka. Musí se splatit a žadatel musí projít posouzením banky. Kupující, který už splácí hypotéku na samotný dům, proto začal mnohem pečlivěji počítat.
Vezměme obyčejný modelový příklad. Starý venkovský dům stojí čtyři miliony. Kupující potřebuje další dva miliony na střechu, izolaci, okna, vytápění, rozvody a zateplení.
Ještě než koupí první skříň, je na šesti milionech korun.
Navíc musí někde bydlet během rekonstrukce a počítat s tím, že starý dům téměř vždy odkryje další překvapení. Jednou je to vlhkost, podruhé krov a potřetí elektrické vedení držící pohromadě silou zvyku.
V takové chvíli je naprosto logické, že nechce platit cenu, jako by kupoval hotové bydlení.
Sleva deset procent ještě neznamená výhodnou koupi
U některých starších domů se konečná cena dostává až o desetinu pod původní nabídku. U nemovitosti za čtyři miliony znamená desetiprocentní sleva 400 tisíc korun.
Prodávající může každou slevu považovat za porážku. Nabídková cena však není znalecký posudek ani částka vytesaná do kamene. Je to představa, kterou musí trh přijmout.
Dům nabízený za pět milionů, který se po roce prodá za čtyři, ve skutečnosti nezlevnil o milion. Trh pouze odmítl původní cenové očekávání majitele.
Některé domy dostanou přemrštěnou cenu, měsíce visí v inzerci a následné zlevnění se vydává za fantastickou příležitost. Jenže sleva z nesmyslné částky ještě nevytváří dobrou koupi.
Když někdo napíše na stodolu šest milionů a později sleví na pět, nevznikl tím milionový dárek. Pořád může jít o předraženou stodolu.
Kupující dnes vidí účty za energie, znají ceny řemeslníků a vědí, že oprava starého domu není víkendová soutěž pro kutily. Také už tuší, že „klidná lokalita“ může v překladu znamenat obec bez služeb a „původní zachovalý stav“ zase třicet let odkládaných investic.
Venkov má obrovskou hodnotu. Nikoli však za každou cenu
Na vesnici se dá krásně žít. Člověk má prostor, zahradu, přírodu a často také sousedské vztahy, které ve městě nenajde. To všechno má skutečnou hodnotu. Nelze ji však zaměňovat za libovolnou částku napsanou do inzerátu.
Dobrý venkovský dům v živé obci, s rozumnou dostupností a bez skrytého technického dluhu si hodnotu udrží. Problém čeká především stavby, jejichž majitelé chtějí cenu opraveného domu, přestože nabízejí pouze adresu, zdi a dlouhý seznam budoucích výdajů.
Starý dům na vesnici není bezcenný. Bez ceny však nejsou ani peníze, práce a roky života, které do něj bude muset nový majitel vložit.
A jestli prodávající požaduje částku, za kterou lze koupit hotové bydlení jinde, může si svůj „dům s potenciálem“ ještě dlouho prohlížet sám.
Díky za každé srdíčko i komentář. A vaším sdílením pomáháte tomu, že se tenhle článek dostane k dalším lidem a nezmizí v šumu internetu.
Pokud mě chcete podpořit i jinak, můžete mi poslat symbolickou částku prostřednictvím tlačítka „podpořte autora“.
Za to vám velice děkuji, David.
Zdroje:
csu.gov.cz/ceny-nemovitosti?pocet=10&start=0&podskupiny=014&razeni=-datumVydani
www.century21.cz/blog/starsi-rodinne-domy-pred-rekonstrukci-po-dlouhe-dobe-ztraceji-na-hodnote-zbytek-trhu-zdrazuje-dal
www.cbamonitor.cz/statistika/vyvoj-nabidkovych-cen-nemovitosti
csu.gov.cz/zlk/ceny-nemovitosti-ve-zlinskem-kraji-v-letech-2022-az-2024
mzp.gov.cz/cz/pro-media-a-verejnost/aktuality/archiv-tiskovych-zprav/finalni-podoba-programu-nova-zelena-usporam-je-tu-domacnosti-mohou-zacit-s-pripravou-zadosti
