Článek
Ten pocit si pamatujete dodnes. Stáli jste na terase malého apartmánu s výhledem na azurové moře, cítili slaný vzduch a říkali si: „Tady bychom mohli trávit každé léto.“ Agent vám ukázal kalkulaci. Nájmy pokryjí většinu nákladů, apartmán se časem zhodnotí a navíc budete mít vlastní kousek ráje. Podepsali jste. Byla to jedna z nejhorších finančních rozhodnutí vašeho života.
Dnes, pět let poté, sedíte u kuchyňského stolu a sčítáte účty. Správcovské poplatky, daně, pojištění, občasné opravy, náklady na cestu tam a zpět. Suma je astronomická. Apartmán využíváte maximálně měsíc ročně, zbytek času stojí prázdný. Slibované nájmy pokrývají sotva polovinu nákladů. A nejhorší? Nemůžete se ho zbavit, protože jeho hodnota klesla a realitní trh v dané lokalitě se prakticky zastavil.
Když sen narazí na realitu
Čeští majitelé rekreačních nemovitostí v zahraničí tvoří čím dál početnější skupinu. Lákají je hlavně pobřežní oblasti Chorvatska, Bulharska, ale i vzdálenější destinace jako Španělsko nebo Turecko. Motivace jsou jasné: vlastní místo na dovolenou, možnost příjmu z pronájmu a potenciální zhodnocení investice.
Realita však často neodpovídá očekáváním. Průměrný český majitel rekreační nemovitosti v zahraničí na ni ročně vynaloží 80 000 až 120 000 korun jen na základní náklady – daně, pojištění, správu, údržbu. To nezahrnuje náklady na cestu, která často stojí dalších 20 000 korun ročně. Přitom nemovitost využije maximálně 3-4 týdny v roce.
„Počítal jsem, že apartmán v Bulharsku budu pronajímat alespoň 20 týdnů ročně. Ve skutečnosti se mi podařilo ho obsadit jen 6 týdnů, a to za ceny, které sotva pokrývají provozní náklady,“ vypráví Pavel z Brna, který před třemi lety koupil studio v Sozopolu.
Skryté náklady, které nikdo neřekne
Problém začíná už při koupi. Realitní makléři často zamlčují skutečnou výši vedlejších nákladů. Kromě kupní ceny je potřeba počítat s daní z nabytí nemovitosti, notářskými poplatky, překladem dokumentů a často i s nutností najmout si místního právníka. V některých zemích tyto náklady dosahují až 10 % z kupní ceny.
Následují roční náklady, které nikdy nekončí. Daň z nemovitosti, pojištění, správcovské poplatky v případě bytů v komplexech, náklady na údržbu zahrady u domů. V turistických oblastech bývají tyto poplatky často vyšší než v českých městech.
A pak přijdou nečekané výdaje. Prasklé potrubí v zimě, když nejste na místě. Výměna klimatizace po solné korozi. Nová okna po bouři. Oprava bazénu. Každý takový zásah znamená nejen finanční výdaj, ale i stres z organizování oprav ze vzdálenosti několika set kilometrů.
Pronájem?
Většina kupujících počítá s tím, že náklady pokryje pronájmem. V realitě je konkurence obrovská, zejména v oblíbených destinacích. Booking.com a Airbnb jsou přeplněné nabídkami, ceny se tlačí dolů. Navíc je potřeba platit provizi rezervačním systémům, zajistit úklid, správu klíčů, komunikaci s hosty často v cizím jazyce.
„Mysleli jsme si, že náš apartmán se bude pronajímat sám. Zjistili jsme, že je to prakticky druhá práce. Musíte reagovat na dotazy, řešit problémy hostů, koordinovat úklidy. A výnosy? Po všech nákladech nám zbylo něco málo přes nulu,“ říká Tereza z Prahy, majitelka bytu v chorvatské Makarské.
Navíc pronájem přináší další komplikace. V mnoha zemích podléhá příjmy z pronájmu místní daňové povinnosti. Je potřeba se registrovat, podávat daňová přiznání, často i přes místní účetní firmu. Další náklady, další starosti.
Když chcete prodat
Nejhorší chvíle přichází ve chvíli, kdy se rozhodnete nemovitost prodat. Trh s rekreačními nemovitostmi je velmi volatilní a často nepředvídatelný. V posledních letech hodnoty v některých oblastech stagnovaly nebo dokonce klesly. Navíc je těžké najít kupce, zejména u nemovitostí ve vzdálenějších lokalitách nebo v horšímu technickém stavu.
Prodej navíc často trvá roky. Za tu dobu se náklady na udržování nemovitosti dále kumulují. A i když se nakonec podaří prodat, je potřeba zaplatit daň z příjmu, realitní provizi a další poplatky.
Alternativy, které stojí za zvážení
Místo koupě rekreační nemovitosti existují rozumnější alternativy. Dlouhodobý pronájem ve vybrané destinaci může vyjít levněji a bez starostí s vlastnictvím. Investice peněz určených na koupi nemovitosti do diverzifikovaného portfolia často přinese vyšší a jistější výnosy.
Pro ty, kteří touží po vlastním místě na dovolenou, může být rozumnou volbou rekreační nemovitost v Česku. Snadnější dostupnost, známé právní prostředí, možnost častějšího využití a potenciálně lepší pronajímatelnost.
Česká fixace na „vlastní střechu nad hlavou“
Část problému tkví v české mentalitě a historických zkušenostech. Češi mají hluboce zakořeněnou potřebu „něco vlastnit“ a nejlépe nemovitost. Je to dědictví socialismu, kdy vlastnictví představovalo jistotu a nezávislost. Tato fixace na vlastnictví se přenáší i na rekreační nemovitosti.
„Mít vlastní místo u moře“ zní lépe než „platit si každoročně dovolenou“. Vlastnictví dává psychologický pocit kontroly a trvalosti. Jenže ve světě globalizované ekonomiky a rostoucí mobility může být tato fixace na fyzické vlastnictví kontraproduktivní a finančně nevýhodná.
Zatímco v západních zemích je běžné investovat do diverzifikovaných portfolií a za výnosy si dopřávat životní styl podle aktuálních potřeb, Češi často lpí na hmatatelném majetku, i když je ekonomicky neefektivní.
Je čas být realističtí
Rekreační nemovitost v zahraničí může být krásným snem, ale je potřeba být při rozhodování realistický. Místo romantických představ o vlastním koutku u moře si spočítejte skutečné náklady, reálné výnosy a rizika, která s sebou takové vlastnictví nese.
Možná zjistíte, že dvoutýdenní dovolená v kvalitním hotelu vyjde levněji a určitě s menšími starostmi než vlastní apartmán, který vás bude finančně a nervově vyčerpávat celý rok.
Nastalo by čas přemýšlet o rekreačních nemovitostech ne jako o investici, ale jako o drahém koníčku – a rozhodnout se podle toho, zda si ho můžete dovolit.
