Článek
V letech 2020 a 2021, v době pandemické nejistoty, sáhly centrální banky po celém světě, včetně ČNB, k politice extrémně nízkých úrokových sazeb. Průměrná úroková sazba hypoték v ČR se pohybovala kolem 1,99 % až 2,29 %. Tato anomálie vyvolala nákupní horečku. Lidé, často pod tlakem obav z inflace a s vidinou „vlastního bydlení jako jistoty“, se zadlužovali na hranici svých tehdejších možností. Ceny nemovitostí v důsledku této poptávky vylétly do astronomických výšin.
V roce 2026 dobíhají pětileté fixace právě těmto úvěrům. Objem hypoték, které čeká v roce 2026 přecenění, se odhaduje na masivních 460 miliard korun. To není jen číslo v bankovní statistice; to je 460 miliard korun dluhu, který se ze dne na den prodraží o stovky procent na úrocích.
Matematika refixace: Od teorie k likvidaci rozpočtů
Realita ledna 2026 je neúprosná. Úrokové sazby se nevrátily k nule. Naopak, tržní nabídka se stabilizovala v pásmu 4,5 % až 5,5 %. Banky nemají prostor zlevňovat, protože cena peněz na mezibankovním trhu (úrokové swapy) v závěru roku 2025 opět mírně stoupla v reakci na globální inflační tlaky.
Realita ledna 2026 je neúprosná. Úrokové sazby se nevrátily k nule. Naopak, tržní nabídka se stabilizovala v pásmu 4,5 % až 5,5 %. Banky nemají prostor zlevňovat, protože cena peněz na mezibankovním trhu (úrokové swapy) v závěru roku 2025 opět mírně stoupla v reakci na globální inflační tlaky.
Matematika šoku: Příběh jedné refixace
Čísla v tabulkách často svádí k tomu, že je jen prolétneme očima. Pojďme si proto konkrétní dopad refixace ukázat na reálném příběhu, který se nyní odehrává v mnoha českých domácnostech.
Představme si rodinu, která si v roce 2021 vzala standardní hypotéku ve výši 3,5 milionu korun se splatností na 25 let. Tehdy, díky sazbě 2,29 %, platili bance měsíčně 15 345 Kč. Byla to částka, kterou jejich rozpočet zvládal, zbývalo dost na dovolenou i kroužky pro děti.
V roce 2026 jim však přichází nová nabídka. Úrokové sazby se na trhu ustálily mezi 4,5 % a 5,5 %. Při nové úrokové sazbě 5,09 % jim banka vyměřila novou splátku ve výši 20 650 Kč.
Rozdíl na první pohled možná nevypadá likvidačně, ale pojďme dál. Jde o nárůst o 5 305 Kč měsíčně. To je více než 63 tisíc korun ročně, které musí rodina najít v čistém příjmu navíc – po zdanění. Tyto peníze přitom nezvyšují hodnotu jejich majetku. Jde čistě o náklad na úroky, který „vyletí komínem“. Pro rodinu s průměrnými příjmy to v praxi znamená, že jeden z partnerů pracuje téměř týden v měsíci jen na to, aby pokryl zdražení úvěru, aniž by se změnila kvalita jejich bydlení.
K tomuto navýšení musíme připočíst i fakt, že za posledních pět let výrazně vzrostly ceny energií a služeb, takže disponibilní zůstatek rodiny je pod tlakem ze dvou stran zároveň.Tento nárůst o více než 5 000 Kč měsíčně přichází v nejhorší možný okamžik. Domácnosti mají vyčerpané rezervy po třech letech vysoké inflace (ceny potravin a energií vzrostly mezi lety 2022–2025 kumulativně o desítky procent). Pro rodinu s čistým příjmem 50 000 Kč představoval původní náklad na hypotéku 30 % příjmu. Nový náklad představuje přes 41 % příjmu. Pokud k tomu připočteme zálohy na energie (které po zrušení dotací na POZE neklesají ), dostává se rodina do pásma, které bankovní risk manažeři označují za „kritické“.
Investiční hypotéky: Konec snu o pasivním příjmu?
Zatímco majitelé nemovitostí pro vlastní bydlení „jen“ krvácejí na splátkách, segment investičních nemovitostí čelí od dubna 2026 strukturální změně. Česká národní banka zavádí přísnější limity pro tzv. investiční hypotéky (úvěry na nemovitosti k pronájmu).
Nové limity jsou nastaveny nekompromisně:
LTV (Loan-to-Value): Maximálně 70 %. Investor musí mít 30 % vlastních zdrojů.
DTI (Debt-to-Income): Celkový dluh nesmí překročit sedminásobek ročního čistého příjmu.
Toto opatření, které má za cíl zchladit spekulativní poptávku a posílit stabilitu bankovního sektoru, má hluboké sekundární dopady. Drobní investoři, kteří si v roce 2021 pořídili „byt na důchod“ a spoléhali na to, že nájem pokryje hypotéku, se ocitají v pasti.
- Negativní cash-flow: Sazba 5 % znamená, že splátka často převyšuje tržní nájemné (po zdanění a fondu oprav).
- Nemožnost refinancování: Pokud investor bude chtít refinancovat úvěr k jiné bance, bude posuzován podle nových, přísnějších kritérií. Pokud je nesplní, zůstává "uvězněn" u své stávající banky, která mu může nabídnout méně výhodnou retenční sazbu, vědoma si jeho nulové vyjednávací pozice.
Tento tlak může vést v druhé polovině roku 2026 k vlně nucených prodejů investičních bytů, což by teoreticky mohlo vést k poklesu cen v segmentu starších panelových bytů, zatímco novostavby si svou cenu udrží díky setrvalému nedostatku nabídky a pomalému povolovacímu řízení.
Strategie přežití: Co radí experti vs. realita
V mediálním prostoru se objevují rady typu „vyjednávejte s bankou“ nebo „prodloužte si splatnost“. Realita je však složitější.
Prodloužení splatnosti: Ano, sníží měsíční splátku, ale drasticky zvýší celkovou přeplacenou částku. Navíc, pokud je dlužníkovi nad 40 let, naráží na limity maximálního věku splatnosti (zpravidla 65 nebo 70 let).
Refinancování: V roce 2026 je konkurence mezi bankami tvrdá, ale odehrává se spíše v rovině digitalizace a rychlosti procesů než v cenové válce. Sazby jsou diktovány trhem, nikoliv marží bank.
Klíčovým poznatkem je, že pro banky je rok 2026 rokem „řízení portfolia“. Banky vědí, že klienti nemají kam utéct. Retenční nabídky (nabídky pro stávající klienty) se často pohybují jen kosmeticky pod nabídkovými sazbami pro nové klienty. Zde se ukazuje asymetrie trhu: věrnost se nevyplácí, ale nevěra (odchod jinam) je administrativně a regulatorně ztížená.
Zdroje
banky.cz - https://www.banky.cz/clanky/prispevek-na-bydleni-a-hypoteka/
hypotekynamiru.cz - https://www.hyponamiru.cz/jaky-bude-vyvoj-trhu-hypotek-realit-a-pojisteni-v-roce-2026/
newstream.cz - https://www.newstream.cz/money/hypotecni-sazby-zamrzly-vyrazne-zlevneni-neprijde-ani-v-roce-2026
zpravy.kurzy.cz - https://zpravy.kurzy.cz/842962-jaky-bude-vyvoj-trhu-hypotek-realit-a-pojisteni-v-roce-2026/
