Článek
-- 5 minut čtení --
Před pár týdny mě životní okolnosti přiměly opět řešit otázku vlastního bydlení. Stejně jako mnoho dalších rodin jsme potřebovali větší byt a stáli jsme před volbou: pořídit si vlastní nemovitost, nebo jít do nájmu?
Ve své poradenské praxi vidím, že tuto otázku řeší stále více zejména mladých lidí. Kvůli rostoucím cenám nemovitostí, vyšším úrokovým sazbám úvěrů a změnám v životním stylu se dlouhodobý nájem stává pro mnohé atraktivnější variantou. Proti tomu stojí u Čechů hluboko zakořeněný vztah k vlastnictví nemovitosti.
Obecně je téma hypotéka versus nájem opředeno řadou mýtů. Ve veřejném prostoru často zaznívají zjednodušené závěry, většinou typu „hypotéka vždy a všude“. Často přímo od finančníků.
Mohou se mýlit?
Obě možnosti jsem si důkladně promyslel a rozhodl jsem se své myšlenky sdílet. Vím, že žádné řešení není univerzálně správné; vše záleží na lokalitě, ekonomických podmínkách a specifické situaci každé rodiny.
My jsme nakonec zvolili nájem. Zde popisuji důvody, které nás k tomu vedly, a zároveň se pokusím vyvrátit některé mýty, které se kolem tohoto tématu často objevují.
„Hypotéku platíš do svého, nájemné vyhazuješ z okna“
Tento argument často zaznívá na podporu vlastnického bydlení. Ve skutečnosti však není přesný. Hypoteční dlužník platí „do svého“ pouze tu část splátky, kterou umořuje jistinu úvěru. Druhá část splátky (často výrazně vyšší, zejména v prvních letech) jde na úrok, což je ve své podstatě také „vyhazování peněz z okna“. Dokonce ještě větší - na rozdíl od nájemného si dlužník placením úroků nezajišťuje plnou službu bydlení, ale pouze platí za vypůjčené prostředky. Ostatní náklady spojené s bydlením zůstávají na něm.
Skutečné zvyšování čistého majetku (tzv. ekvity) v nemovitosti začíná až s tím, jak se postupně umořuje jistina. Poměr splátky jistiny na celkové splátce však roste velmi pozvolna, a hypoteční dlužník tak dlouho „vyhazuje z okna“ více, než „platí do svého“.
Výše úroku překlápí misky vah
V dnešních podmínkách bývá nájemné za srovnatelný byt ve velkých městech nižší než splátka hypotéky, a v našem případě dokonce nižší než pouze úroková část splátky hypotéky (bez splácení jistiny).
Klíčovým faktorem pro mé rozhodnutí tak byla na jedné straně výše úrokové sazby a na druhé straně nájemní výnosy (respektive náklady na nájem). Úroková sazba je navíc fixována jen na omezenou dobu, zpravidla 3 až 5 let, zatímco hypotéka trvá 20 až 30 let. Po každé fixaci se může splátka změnit, a s ní i celkové náklady na úvěr, což má vliv na rodinný rozpočet.
Náklady, náklady, náklady
Zásadní bod pro naši teoretickou úvahu nastává ve chvíli, kdy by se náklady na úroky z hypotéky vyrovnaly nákladům na nájemné. Jakmile platím za úroky stejně jako za nájemné, výše „vyhozených peněz“ je srovnatelná.
Dále je však třeba zohlednit další náklady, zejména:
1. Náklady obětované příležitosti na vlastní zdroje
Pro hypotéku je často potřeba složit minimálně 10 % (ideálně 20 %) z ceny nemovitosti, což představuje například 2 miliony korun u bytu za 10 milionů. Tyto prostředky nemohou vydělávat jinde, což znamená ušlý výnos. A to je často přehlížený náklad.
2. Náklady obětované příležitosti za výši splátky
Každá splátka jistiny sice snižuje dluh, ale zároveň představuje částku, kterou nelze investovat jinam. Dlouhodobě by mohlo být tuto částku výhodnější investovat například do široce diverzifikovaného akciového indexu, který zpravidla přináší vyšší zhodnocení než nemovitosti. Je ale nutné, aby úspory, které díky nájmu vzniknou, byly opravdu investovány a ne spotřebovány.
3. Náklady na údržbu
Náklady na údržbu hradí majitel nemovitosti. Jako nájemník tyto náklady přenáším na pronajímatele, zatímco jako vlastník je nesu sám. Dlouhodobé vlastnictví vyžaduje pravidelné investice do údržby, neboť nemovitost také podléhá amortizaci.
Vlastní zkušenost
Naším novým bydlením je řadový dům v jedné z okrajových pražských městských částí. Měsíční nájemné, které platíme, je ani ne polovinou měsíční splátky hypotéky na bydlení srovnatelného standardu. Dokonce je nižší než samotná úroková splátka, kterou bychom platili, pokud bychom stejnou nemovitost financovali hypotékou.
Chápu, že dekáda bezprecedentního růstu cen nemovitostí podporuje myšlení lidí směrem k vlastnictví. Je však třeba připomenout, že nic neroste donekonečna – ceny nemovitostí mohou i stagnovat nebo klesat. Nechci popírat, že ti, kteří koupili nemovitost v minulosti, na tom vydělali, často díky kombinaci nízkých úrokových sazeb a rostoucích cen. Ekonomické podmínky se ale mění, a to, co platilo včera, nemusí platit dnes a zítra.
Rozumím i emocionálním argumentům ve prospěch hypotéky, například pocitu bezpečí, že nemovitost je moje a nikdo mě nemůže vystěhovat. I zde ale existují protiargumenty – například zkušenosti lidí na severní Moravě s nedávnými povodněmi.
Pro mě osobně je při zohlednění uvedených ekonomických faktorů a potřeby určité flexibility (životní potřeby a standard se mění) výhodnější nákup nemovitosti na bydlení nyní odložit. To ale mluvíme o bydlení pro vlastní potřebu. Kdo věří nemovitostem jako investičnímu aktivu, otevírá si možnost vyhledávat ty investičně zajímavé - podhodnocené - kusy a těžit z růstu jejich ceny i z příjmů z pronájmu. To lze ale aplikovat pouze tehdy, pokud v dané nemovitosti neplánuji bydlet.
Závěrem je třeba říci, že můj postoj k pořízení vlastního bydlení na hypotéku se může změnit. Ale jedině tehdy, když se změní podmínky - buď ty ekonomické, tedy úrokové sazby a výše nájemného, nebo moje osobní preference (lokalita a typ bydlení).
