Článek
Uložit peníze bezpečně se slušným výnosem bylo v poslední době snadné. Doby, kdy spořicí účty připisovaly i více než 6 % ročně, jsou však pryč. Nedávné snížení úrokových sazeb ČNB se sice příliš neprojevilo v poklesu úrokových nákladů u hypoték, téměř okamžitě ale ovlivnilo výnosy na depozitních produktech. A většina spořicích účtů, termínovaných vkladů a dalších konzervativních nástrojů jde dolů.
Do toho se pomalu uzavírá okno vzácné příležitosti na trhu dluhopisů. Z nich složené fondy ze stejných důvodů v posledních měsících vykázaly vzhledem ke své konzervativní povaze poměrně slušné výnosy. Ty ale byly stahovány dolů (stejně jako výnosy výše zmíněných spořicích nástrojů) relativně vysokou inflací, která tu v posledních letech řádila. I přes slušná nominální zhodnocení tak bezpečné přístavy pro peníze vlastně reálný výnos nepřinesly. Naopak většina střadatelů zaznamenala reálný pokles svých úspor. Doba se ale mění - inflaci se zřejmě podařilo zkrotit. Sazby jdou dolů, a s nimi i výnosy.
Co s penězi teď? Lze pro ně najít bezpečné místo a dočkat se pěkného zhodnocení? Zbytečně neriskovat, ale přesto vydělat?
Inspirace v židovském učení
V dnešní turbulentní době se odpověď na tyto otázky může skrývat v jedné z nejtradičnějších investic. Starověký Talmud, jeden z hlavních textů židovského náboženství a kultury, přišel s moudrou radou - „své bohatství rozděl do tří částí“. Do půdy, do obchodu a do rezervy. Tato moudrost, ukrytá v textu starém přes 1500 let, nám dodnes připomíná, jaký je klíč k finanční stabilitě.
A právě půda se v posledních letech opět dostává do popředí zájmu českých investorů. A to nejen pro své velmi dobré historické zhodnocení, kterým i v posledních letech těší své vlastníky. Ale právě i pro svou tradičně konzervativní, reálnou a hmotnou povahu. Země už téměř jistě nikdy nebude více, než jí je dnes. A také proto uložení peněz do ní dlouhodobě přináší výnosy, které minimálně pokryjí inflaci. Lidí je na světě stále více a množství peněz v moderní ekonomice se neustále zvyšuje - a tím pádem roste poptávka. A nabídka zůstává stejná, nebo nižší. Výsledek? Cena půdy roste.
Kde hledat
Při výběru investiční půdy a pozemků není třeba koukat za naše hranice. Ačkoliv si to my, Češi, ne vždy uvědomujeme, žijeme na dobrém místě. Alespoň z pohledu dlouhodobé perspektivy a ve vztahu k výzvám, které svět čekají. Mírné klima zajišťuje, že narozdíl od jiných oblastí nejsme tolik ohroženi případným růstem globálních teplot. Množství sladkovodních toků zajišťuje slušnou zásobu vody, kterou mnozí považují za strategickou surovinu budoucnosti. Nemáme v povaze násilí a jsme tak jednou z nejbezpečnějších zemí na světě. Imigraci zaznamenáváme zejména ze zemí kulturně podobných, kde nehrozí náboženské tření.
Osobně se při výběru investiční půdy a pozemků dívám zejména na blízké okolí Prahy a po Středních Čechách. Důvodů je hned několik. Za prvé, jedná se o jeden z ekonomicky nejvýkonnějších regionů Evropské unie. Ve svém posledním příspěvku na tomto blogu jsem se rozepsal k tématu výběru lokality pro investiční byt. A o potenciálu, který vidím v Praze. Tato mince má ale dvě strany. Z růstu cen bydlení v hlavním městě těží vlastníci nemovitostí. Zároveň ale způsobuje, že střední třída přestává na bydlení v hlavním městě finančně stačit. A tak se - zejména rodiny s dětmi - stále častěji rozhlíží po bydlení za hranicemi Prahy. A to nejen kvůli zvyšujícím se cenám nemovitostí, ale také kvůli přirozené potřebě klidného a bezpečného vyžití pro děti (ale i dospělé) v blízkosti přírody. Mimo ruch velkoměsta, ale stále na dosah toho, co metropole nabízí - pracovních příležitostí, špičkových služeb a kulturního vyžití. Statisíce lidí disponujících rostoucí kupní silou tak tvoří (nebo brzy budou tvořit) poptávku po bydlení v okolí Prahy a po Středních Čechách. Navíc je to hodinu autem do hor a slabé dvě hodiny do Německa. Prostě téměř vše na dosah ruky. Snad jen krom toho moře.
Není půda jako půda
Lze očekávat, že rostoucí poptávka po bydlení vyvolá tlak na vznik nových zastavitelných ploch v okolí Prahy. A dá obcím motivaci hledat řešení pro velké množství rodin i jednotlivců, kteří o něj budou stát. Můžeme se tedy dočkat změn v územních plánech obcí - a v tom se podle mě skrývá potenciál. Dnes koupím ornou půdu - a za 10 nebo 15 let mohu vlastnit stavební pozemek. Netřeba připomínat, že zhodnocení takové investice může být i více než desetinásobné. Při pečlivém postupu tak tradičně konzervativní investice do půdy ke své základní charakteristice - bezpečí a jistotě - přidává i vysoký potenciální výnos skrze zajímavou spekulaci. A trochu tím narušuje tradiční investiční trojúhelník - může investorovi přinést jak bezpečí, tak velmi atraktivní zhodnocení.
Jak už to tak bývá, není to tak jednoduché. Abychom vůbec mohli realisticky očekávat, že se změna využití pozemku podaří, musí se velice pečlivě vybírat a zvažovat několik parametrů. A to proto, aby kýženému vývoji v budoucnu nic objektivně nebránilo. A to je teprve začátek. Mluvíme zejména o umístění půdy, její bonitě a stupni ochrany, existenci sítí nebo možnosti napojení na ně, agrochemických a geotechnických vlastnostech pozemku, a mnoha dalších otázkách. Nemluvě o právních aspektech věci, stejně jako těch politických. Také je třeba říct, že tento proces s sebou může nést nezanedbatelné náklady.
To vše lze označit za rizika. V tomto případě ale nejde toliko o hrozbu ztráty peněz - i když pozemek zůstane půdou zemědělskou, lze na základě výše uvedených skutečností očekávat, že její cena bude v čase růst. Stejně tak lze získávat výnos spojený s jejím využitím - například propachtováním. Risk spočívá spíše v tom, že se nepodaří dosáhnout záměru změny využití. Jde tedy spíš o hrozbu ušlého výnosu. Ale je to stejné, jako s jízdou v autě. To je jedna z nejrizikovějších věcí, kterým se jako lidé věnujeme. Tato rizika se nám ale daří stále více snižovat - pomocí bezpečnostních prvků, přizpůsobení stylu jízdy, evaluací zkušeností řidiče, nebo dokonce využitím hromadného dopravního prostředku a profesionálního šoféra.
Jak to zvládnout bez znalostí a starostí
Při investování do půdy můžeme postupovat obdobně. Co je obtížné a nákladné pro investora - jednotlivce, může jít lépe dosáhnout spojením více lidí do většího celku. Tímto způsobem postupují různé právnické osoby, v Německu a Rakousku známé jako „Baugruppe“, v českém prostředí například bytová družstva. Prostřednictvím spojení do větší skupiny si lze zajistit lepší parametry koupě, rozložit náklady, získat větší vyjednávací sílu a využít know-how a zkušenosti jiných lidí. A díky tomu maximalizovat potenciální výnos a snížit rizika, že se záměr nevydaří. Podobně jako se nám daří snižovat rizika úrazu třeba právě při cestování dopravním prostředkem.
Lze tedy konstatovat, že díky unikátní kombinaci jistoty a výnosu může být investice do půdy s potenciálem převodu na stavební pozemek zajímavou variantou pro všechny, kdo touží bezpečně uložit peníze. A objeví v sobě trochu chuti zaspekulovat si pro vyšší než konzervativní výnos. Určitá renesance skupinového postupu při investování z posledních let, například právě skrze bytová družstva, otevírá nové možnosti. Společné spojení více lidí do většího celku může nabídnout jednodušší a bezpečnější cestu pro toho, kdo nemá potřebné know-how, případně chce delegovat povinnosti a starosti s tím spojené na profesionály. A využít společné síly. O tom se rozepíšu zase někdy příště.
Závěrem je třeba říci, že stejně jako jiné formy investování i nemovitosti pro dosažení nejlepšího výsledku předpokládají důkladnou analýzu, pečlivé plánování a precizní provedení. Každý investor by si měl důkladně odpovědět na otázky proč investuje, co od své investice očekává a v jakém horizontu bude chtít nebo potřebovat uložené prostředky využít . Nic ve financích není všelékem, ani jinak historicky prověřené a celkově dobře vnímané investice do pozemků a půdy, či nemovitostí obecně.
