Článek
Ceny nemovitostí v České republice se opět vrátily k růstu. O tom referuje poradenská společnost Deloitte ve své kvartální studii. V posledních deseti letech sledujeme zejména v českém hlavním městě trvalý růst, přerušený stagnací až mírným poklesem v uplynulém roce. Anekdota v nadpisu článku odkazuje na odskočení cen v Praze od zbytku České republiky, a to jak v absolutních cenách, tak v jejich vývoji. Z hlediska zhodnocení investice do nemovitosti jsou a byly v posledních letech značné rozdíly mezi regiony. A právě volba lokality je klíčovým rozhodnutím, které musí investor učinit.
Praha vs. zbytek ČR vs. zahraničí
V praxi vidíme, že vývoj posledních let ovlivňuje i investiční preference Čechů. Ti se kvůli rozdílnosti v cenách bydlení mezi Prahou a regiony zkouší více zaměřovat na lokality, kde jsou nemovitosti dostupnější. Takovým typickým příkladem jsou právě některé moravské regiony nebo třeba Severní Čechy, kde si za cenu malé garsoniéry v Praze může kupující pořídit i prostorné 3+kk (někde i dvě 🙂). Samostatnou kapitolou jsou pak nemovitosti v zahraničí. Pro stále širší skupinu lidí se jeví velmi lákavě možnost pořídit si apartmán u moře například v Dubaji, Albánii, na Severním Kypru nebo dokonce v Kostarice za ceny buď srovnatelné, nebo dokonce nižší než v Praze.
I přes uvedené skutečnosti existuje několik důvodů, proč i nadále směřovat investiční pozornost na naše hlavní město. Tedy pokud od své investice očekávám kombinaci bezpečí a slušného výnosu nejen z nájmu, ale také růstu ceny. A právě v těchto aspektech výše jmenované alternativy - tedy apartmán u moře nebo byt v jiném regionu - mohou selhávat.
Praha patří mezi metropole s vůbec nejhorší dostupností vlastnického i nájemního bydlení v Evropské unii. Pro člověka, který v Praze chce žít, a nevlastní tam nemovitost, je to špatná zpráva. A zlepšení se zdá být v nedohlednu. Důvodů je více, ale jedním z hlavních je prostě to, že v Praze chce bydlet stále více lidí. Mimo trvalý přísun lidí z regionů nebo třeba ze Slovenska přitahuje také mnoho cizinců z více či méně exotických zemí. A chybí pro ně byty.
Proč právě v hlavním městě?
Právě existence poptávky z celého světa po bydlení v Praze je jedním z hlavních faktorů, které vnímám jako určující pro rozhodnutí kde investovat. Trh nemovitostí z pohledu nájmů i prodejů je v české metropoli velmi flexibilní a robustní. Majitel bytu, který chce pronajímat nebo prodávat má vždy o poptávku postaráno. To činí investici mnohem bezpečnější a odolnější, což se projevilo třeba při posledním poklesu cen českých nemovitostí - ty v Praze zůstaly více méně ochráněny, kdežto ceny nemovitostí například na severu Čech klesaly i dvouciferně.
Jistě, výnos z pronájmu vzhledem k pořizovací ceně slibují některé exotické destinace nebo i české regiony vyšší. To je ale zatím na papíře - je třeba zohlednit fakt, že některé lokality jsou vyloženě sezónní, v jiných zase podstupuji zvýšené riziko neplatícího či jinak problémového nájemníka, a musím strpět delší čas hledání potenciální náhrady. To pro Prahu neplatí.
Česká metropole evidentně následuje vývoj velkých měst jako Londýn, Amsterodam, Paříž nebo New York. Ty se s vysokými cenami potýkají už mnoho let. Právě tam vidíme, kam bydlení ve velkoměstech směřuje. Mladí profesionálové a páry stále více preferují menší, ale efektivněji využitelné prostory, které mohou nabídnout centrální lokality. A to nejen kvůli zvyšujícímu se podílu nákladů na bydlení na celkovém příjmu, ale i kvůli evoluci životního stylu. Malé byty nabízejí kompaktní životní prostory ve středu dění. S tím souvisí i zvýšená poptávka po pronájmu těchto bytů, což přináší stabilní a často nadstandardní výnosy. Podle statistik realitních společností byla poptávka po jednopokojových a dvoupokojových bytech v centrálních lokalitách města v posledních letech konzistentně vyšší než nabídka.
Malé byty v širším centru města vítězí
Právě malé bytové jednotky v těch správných lokalitách ve velkých městech jsou a budou právem v popředí investičního zájmu racionálních investorů. Když pominu výše zmíněnou stabilitu, flexibilitu a výnosnost danou lokalitou, velkou výhodou je jejich cenová dostupnost pro drobného investora. Jasně, cenově dostupné jsou i byty například v Jirkově, ale každý investor by si měl zodpovědět otázku, zda mu stojí těch pár procent potenciálního výnosu z nájmu za rizika s tím spojená.
Na rozdíl od investičních nemovitostí v zahraničí jsou pak investice v Praze na dosah ruky, když se něco pokazí. Říká se, že úspěch investice je výsledkem souhry mnoha faktorů, mezi které patří kalkulované riziko, kontrola a odpovědnost. Nechám na čtenáři tohoto příspěvku, aby sám posoudil, jak dobře lze ohodnotit a řídit rizika na trhu vzdáleném stovky nebo tisíce kilometrů, v úplně jiném právním prostředí, bez možnosti okamžité kontroly a zpětné vazby.
Závěrem lze říci, že investice do nemovitostí zůstává jedním z nejpřitažlivějších a nejspolehlivějších způsobů, jak zhodnotit kapitál. Každý investor by měl pečlivě zvážit své možnosti a rozhodnout se na základě důkladného průzkumu a osobního finančního plánování, aby jeho investiční kroky vedly ke splnění vytyčených cílů. V tomto příspěvku jsme rozebrali první ze dvou klíčových rozhodnutí, a to kde investovat. Druhou otázkou je, jak takovou investici nejlépe provést. O tom však někdy příště.
