Článek
Investování do nemovitostí má v Česku mimořádně silné postavení. Pro mnoho lidí představuje synonymum vysokého výnosu, jistoty a bezpečí.
Je ale tato všeobecná, zdánlivě nezlomná víra v „cihlu“ stále oprávněná i v dnešních podmínkách?
Za svůj profesní život jsme s týmem pomohli desítkám lidí s výběrem, prověrkou, financováním i pořízením investiční nemovitosti. Mohu potvrdit, že hlad po investování do nemovitostí nikdy nebyl silnější než dnes. Bohužel – jak už to bývá – rychlý růst často přináší mánii. A ta vede k odtržení očekávání od reality.
Nedávno jsem narazil na projekci jedné realitní kanceláře, která prodává byty na investici. Stálo v ní zhruba toto:
- pořizovací cena bytu (Kladno, 2+kk, 50 m²): 6,3 milionu korun,
- očekávaná cena za 10 let: 23 milionů korun.
Věříte tomu? Já ne.
Kromě prodejního slibu „hory doly“ na nás působí i silná behaviorální zkreslení. Většina lidí si pamatuje, za kolik se byty kupovaly před patnácti lety – a kolik stojí dnes. Výrazný růst cen z posledních let zásadně ovlivňuje naše očekávání, často bez ohledu na to, že minulý růst negarantuje růst budoucí a že podmínky na trhu se mezitím výrazně změnily.
Proč jsou nemovitosti tak lákavé?
Nemovitosti mají několik vlastností, které je činí atraktivními:
- jsou hmotné a srozumitelné – mohu si na ně sáhnout,
- řeší základní lidskou potřebu – bydlení,
- mají jednoduchý příběh výnosu – růst ceny a příjem z nájmu.
Je ale nutné mít na paměti, že přes všechna pozitiva nejsou nemovitosti kouzelný stroj na peníze. Jsou pouze nástrojem – a záleží na tom, kdo a jak jej používá. Na dnešním trhu čím dál víc záleží na tom, co, kde a za kolik kupuji, jaké zvolím financování a jakou mám dlouhodobou strategii s důrazem na řízení rizik.
V posledních letech totiž došlo mimo jiné k tomu, že:
- ceny nemovitostí výrazně vzrostly,
- nájemní výnosy klesly,
- úrokové sazby jsou dnes výrazně vyšší než před pěti či deseti lety.
Přesto někteří investoři stále očekávají, že pořídí byt na maximální možný úvěr, nájem jim pokryje 100 % splátky i dalších nákladů a hodnota nemovitosti poroste bez přerušení. Nepopírám, že podobná strategie mohla v minulosti fungovat – bylo to však důsledkem výjimečných makroekonomických podmínek.
Tento sentiment dnes dále podporují prodejci nemovitostních investic, realitní poradci, koučové a influenceři – zkrátka ti, kteří jsou na přílivu nových investorů existenčně závislí.
Důsledky realitní mánie
Výsledkem pak často jsou:
- pronajímatelé bez rezerv a bez řízení rizik, kteří jsou nuceni „ždímat“ nájemníky, což vede k nízké kultuře vztahů mezi pronajímatelem a nájemníkem,
- tlak na investice v lokalitách mimo velká města, kde výnos z nájmu vůči pořizovací ceně vychází dobře často jen na papíře,
- rostoucí ceny nemovitostí v těchto lokalitách, které se odtrhávají od kupní síly obyvatelstva a jsou závislé téměř výhradně na spekulativní poptávce dalších investorů,
- smutné příběhy podceněných nákladů a přeceněných výnosů, které mohou vést k výraznému finančnímu stresu a ztrátám.
Je důležité říct, že investování do nemovitostí svépomocí má mnohem blíž k podnikání než ke klasickému investování. Navzdory rozšířeným představám nejde o pasivní investici podobnou fondům. Zkušení realitní investoři potvrdí, že představa „koupím byt a inkasuji nájem“ je často velmi vzdálená realitě.
Celý proces zahrnuje řadu komplexních kroků – od výběru nemovitosti, koupě a financování, přes případnou rekonstrukci, až po pronájem, údržbu a průběžnou správu. Každý z těchto kroků vyžaduje peníze, čas, energii a především know-how.
Na co se připravit při pronajímání
Ekonomika investic do nemovitostí je téma opředené mnoha mýty. Pod vlivem realitní mánie a nedostatku dlouhodobých zkušeností lidé často podceňují náklady a přeceňují výnosy. Roční zisk pak počítají jako růst ceny plus tržní nájem krát dvanáct a automaticky předpokládají „konzervativní“ osmiprocentní růst ceny ročně.
Jenže realita je jiná. Považovat 8% roční růst za konzervativní je přinejmenším odvážné. Jde spíše o extrapolaci mimořádně dobrých let, která se s vysokou pravděpodobností nebude opakovat – a téměř jistě ne dlouhodobě.
U pronájmu je navíc potřeba rozlišovat mezi potenciálním výnosem a skutečným čistým ziskem. Ten je ovlivněn řadou proměnných:
- nemovitost je třeba pro pronájem vybavit, tedy investovat peníze navíc, které je třeba v čase odepisovat,
- s bytem jsou spojeny náklady jako platby SVJ nebo družstvu, drobné opravy a údržba,
- čas od času dojde ke změně nájemníka a s ní k výpadku nájmu – rozumný investor proto vytváří rezervu na vakanci,
- zhruba každých 5–7 let je nutná větší či menší rekonstrukce, která může stát stovky tisíc korun a musí se v čase amortizovat,
- přibližně jednou za deset let se může objevit problémový nájemník, který způsobí škody na nezaplaceném nájemném či vybydleném bytě – i to je reálný, byť často opomíjený náklad.
Všechny tyto faktory snižují očekávaný výnos nebo zvyšují náklad, a tím ovlivňují i skutečný zisk z pronájmu.
Samostatnou kapitolou je časová náročnost. Je třeba počítat s nákladem obětované příležitosti – čas věnovaný správě bytu nemohu věnovat jiné práci nebo podnikání, což má svou cenu.
Závěr
Investování do nemovitostí může být smysluplnou součástí dlouhodobého budování majetku. Nejde ale o univerzální řešení ani o automatickou cestu k bohatství. Funguje pouze tehdy, pokud je postavené na realistických očekáváních, kvalitních aktivech a promyšleném řízení rizik.
Jinými slovy: nemovitosti samy o sobě nikoho nespasí. Rozhodující je, jak, kde a za jakých podmínek do nich vstupujeme (a samozřejmě také kdy vystupujeme).
Základní doporučení na závěr
Nepřeplácejte.
Výnos nemovitosti se nepočítá až po koupi, ale vzniká už v okamžiku nákupu. Pokud vstoupíte za příliš vysokou cenu, ubíráte si budoucí výnos a výrazně snižujete svůj manévrovací prostor pro horší scénáře.
Nekupujte nekvalitní aktiva jen proto, že jsou levná.
Nízká cena často neznamená příležitost, ale kompenzaci za vyšší riziko – špatnou lokalitu, slabou poptávku po nájmu, horší likviditu nebo problematickou demografii. Levná nemovitost může být drahá ve chvíli, kdy ji potřebujete prodat.
Zvažte, zda chcete investovat, nebo podnikat.
Správa nájemní nemovitosti vyžaduje čas, energii a know-how. Pokud tyto zdroje nemáte nebo je nechcete investovat, je na místě si otevřeně říct, zda je pro vás tento typ „investice“ vhodný. Nemovitosti nejsou pasivní příjem, ale aktivní byznys.
Nepodceňujte náklady ani rizika.
Rezervy na opravy, výpadky nájmů, rekonstrukce či problémové nájemníky nejsou pesimismus, ale základ zdravého přístupu. Kdo plánuje pouze ideální scénář, často narazí právě tehdy, když přijde první komplikace.
Dobrá investice je taková, která dává smysl i v průměrném nebo horším scénáři – nejen na papíře v době realitní euforie.
