Článek
Ekonomické zákony jsou neúprosné. Každá aktivita má nejen své přínosy, ale i náklady a svou cenu. Místo k bydlení poptává každý a když ho není dost, nastává problém s dostupností. Poptávka v Praze přitom v posledních letech roste rychleji než nabídka a kupující se potom o nedostatečný počet bytů přetahují a ceny rostou. Domácnosti s menšími příjmy se pak musí buď přestěhovat do menšího a levnějšího bytu nebo platit vyšší částku za bydlení na úkor ostatních výdajů.
Rozvoj nebo ochrana historického charakteru města?
Při nové výstavbě v Praze se proto často řeší otázka, jak moc nechat stavbu vyrůst a změnit historický charakter města, což staví městské autority před velké dilema. Je lepší podporovat rozvoj metropole směrem do výšky nebo spíše chránit historické dědictví, jak to chce UNESCO.
Odpověď bude nejspíš ležet někde napůl cesty a bude třeba hledat kompromis mezi ochranou historického jádra a umožněním dalšího rozvoje města. Pro veřejnou debatu a rozhodování o míře ochrany historického dědictví je nicméně důležité znát nejen výhody, ale i náklady, které to s sebou přináší.
Zatímco ztráta historických výhledů a panoramat trápí národní organizace na ochranu historického dědictví a UNESCO, omezování rezidenční výstavby zvyšuje životní náklady pro běžné občany Prahy. Zájemci se přetahují o nedostatečný počet bytů a prodejní ceny i nájemné rostou.
Velmi důležité je proto obzvláště v období problémů s dostupností bydlení najít kompromis mezi těmito dvěma zájmy. Ochránit důležité historické dědictví a zároveň vytipovat oblasti, kde bude možné realizovat moderní rezidenční výstavbu.
Výstavba výškových budov je problematická
Podle článku zveřejněném na stránkách Národního památkového ústavuje historické centrum nejvíce ohroženo výstavbou výškových budov, které mohou narušit pohledové horizonty. Dále jmenuje navyšování hladiny zástavby, zastavování vnitrobloků a celkové zahušťování výstavby města.
Z pohledu ekonoma jsou tedy problematické přesně ty aspekty, které umožňují růst nabídky bytů a s tím i udržení dlouhodobé cenové dostupnosti bydlení. Omezování výstavby do výšky navíc omezuje možnost nacpat hodně bytů na malý prostor a ponechat více místa na zelené plochy. Například v připravovaném rezidenčním projektu Park Kavčí Horyzahrnujícím vysoké budovy má být na ploše 30 200 metrů pro nové majitele k dispozici 19 000 metrů zelených ploch.
Ochrana kulturního dědictví je samozřejmě nesmírně důležitá a správná, nicméně Praha se narozdíl od ostatních měst zavázala UNESCU chránit mnohem více než jen své historické centrum a od roku 1992 ochraňuje i panoramata a výhledy. Z kopcovitého centra je přitom vidět opravdu hodně daleko a pod památkovou péči se dostává téměř polovina rozlohy kompaktního města v Praze.
V památkové rezervaci se tak nachází i budovy mimo historické centrum jako projekt rezidence Park Kavčí Hory na Pankráci, který už je od roku 2016 v procesu schvalování. Výstavba je přitom plánovaná hned v sousedství výškové rezidenční budovy V Tower s výškou 104 metrů. Architekt zde navrhl výstavbu až do výšky 74 metrů, ale kvůli stanoviskům památkářů se musela první fáze projektu snížit na 68 metrů, aby odpovídala nezávaznému výškovému limitu UNESCO. V druhé fázi projektu se potom mají snížovat budovy z původně navržených 66 metrů dokonce o 30 metrů.
Druhým příkladem je projekt tří Rozvlněných věží na Žižkově, kde původně stála telekomunikační věž Telecom o výšce 96 metrů. UNESCO požaduje v této oblasti maximální výšku staveb 54 metrů. Místo tří rezidenčních věží o výšce 100, 90 a 80 metrů tak byl představen nový návrh na výstavbu pouze jedné věže o výšce 80 metrůa jednání pokračuje.
Chybějící nabídka bytů
Výšková limitace výstavby sice není jediným důvodem současné krize dostupnosti bydlení, ale přispívá k nižší nabídce a je důležitým dílkem do mozaiky pochopení příčin a hledání řešení, jak umožnit větší výstavbu a zajistit dostupné bydlení.
Podle Strategie rozvoje bydlení z roku 2021 připravené Institutem pro plánování a rozvoj by se mělo v Praze stavět mnohem více. Každý rok by mělo vznikat 9 000 nových bytů. Tento cíl se zatím ovšem nedaří naplnit a v roce 2023 bylo podle ČSÚ dokončeno pouze 6 410 bytů.
Redukce výšky budov a ochrana panoramatických výhledů přitom snižují nabídku o stovky bytů buď jejich zákazem, redukcí nebo protahováním doby potřebné na vyjednávání, přepracování návrhů a zajištění všech potřebných povolení před výstavbou. Alternativa nižší blokové výstavby zároveň spotřebuje mnohem větší plochu pozemků než výstavba do výšky a ukousává prostor pro zelené plochy.
Dilema a rozhodnutí o směřování Prahy
Postupně se tak vracíme zpátky na začátek článku k úvodnímu dilematu. Měli bychom v 21. století přidat k historickému dědictví další výjimečné architektonické budovy nového století včetně vysokých budov a nechat je koexistovat s barokem, renesancí, gotikou nebo je lepší chránit aktuální podobu, charakter města a omezit výstavbu do výšky?
Ať už bude město směřovat prvním nebo druhým směrem nebo najde kompromis mezi ochranou historického centra a novou výstavbou, přemýšlet nad širším dopadem zvoleného řešení a jeho výhodami a nevýhodami je podstatné pro další debatu. Co si myslíte vy?
