Článek
Často se setkávám s přesvědčením, že úroková sazba hypoték se odvíjí pouze od krátkodobých úrokových sazeb, které vyhlašuje Česká národní banka. Například od tzv. 2 T REPO sazby. To je bohužel hojně rozšířený omyl. Banky v úrokové sazbě hypoték zohledňují delší cenu peněz na trhu, než je 14 dnů. Kde se tedy bere dnešní standartní sazba 5,59 %? Jak se tvoří sazby u největších bank na našem trhu?
Cena se skládá z přímých a nepřímých nákladů. Nepřímé náklady jsou pro každou banku individuální, a hlavně záleží na tom, jak velká banka je. Kolik má zaměstnanců, poboček, jak moc digitalizovala, nebo jinak zefektivnila své procesy. Hlavním nepřímým nákladem je pak marže banky. Tyto náklady tvoří v rámci úrokové sazby z pravidla okolo 1 - 1,2 %.
Co se přímých nákladů týká, jejich složení je daleko zajímavější.
První část je tvořena poplatky. Sem zahrnujeme provize pro externí zprostředkovatele, náklady na odhady, podání návrhů na vklad do katastru nemovitostí a další. Dále sem spadají rizikové náklady, které zohledňují ochranu banky proti rizikovým klientům. Řeč je zejména o riziku zesplatnění úvěru nebo nákladů spojených s tím, že klient nebude splácet svůj úvěr a banka to bude muset řešit. Kapitálové náklady pak představují sumu prostředků, které banku stojí udržování výše vlastního kapitálu. To je v ČR dle zákona minimálně 500 mil. Kč. Jedná se tak o náklady ušlé příležitosti, protože banka tyto prostředky nemůže zainvestovat. Každá z těchto položek tvoří v úrokové sazbě 0,1-0,3 %.
Poslední a v dnešní době nejpodstatnější položkou přímých nákladů jsou úrokové náklady. Ty odrážejí cenu zdrojů na trhu. Jelikož jsou aktuálně nejčastější fixace u hypoték 3leté, tak si peníze banka ideálně půjčuje právě na tuto dobu. Samotnou cenu zde pak určuje očekávaná průměrná cena peněz za dané období - tzn. 3letý SWAP. Případně to, naopak jak je banka schopna dané prostředky zainvestovat - typicky nákupem dluhopisů ČR. Aktuálně se 3letý SWAP pohybujeme okolo 3,9 %, respektive 4-4,5 % u dluhopisů. Do úrokových nákladů banky ještě promítají tzv. opční prémii. To je přirážka, která bankám vyrovnává ztrátu možného předčasného splacení úvěru mimo fixaci.
Přímé náklady aktuálně dosahují hodnot okolo 4,5 %. Když k nim přičteme nepřímé náklady, včetně marže tvořící necelé 1 %, dostaneme se na 5,6 %. Což je aktuálně základní sazba u největších bank. Pokud je vyšší, má banka buď vyšší některé náklady, nebo si nechává marži. Pokud je nižší, tak naopak. Takové banky z pravidla loví nové klienty a krátkodobě si dokážou marži snížit.
Rozložení aktuální úrokové sazby u hypotéky 5,59 %
Z našeho malého rozboru je patrné, že 2-T REPO sazba přímo neovlivňuje cenu hypoték. Naopak, jsou na ní závislé vkladové (depozitní) produkty. Pro banky je při půjčování peněz směrodatná cena zdrojů a ne to, jak naše centrální banka zahýbe s krátkodobými sazbami. Pokles úrokových sazeb hypotečních úvěrů nyní odpovídá jak vývoji 3letého, tak 5letého úrokového SWAPU v posledním roce a půl. Trend pozvolného poklesu úrokových sazeb tak bude dále pokračovat.
Hodnota úrokových SWAPŮ nám také zároveň predikuje úrokovou sazbu v daném období. 3letý SWAP je nyní na 3,9 %, 5letý SWAP na 3,6 %, podobně jako 10letý. Jinak řečeno trh teď neočekává, že se úrokové sazby v dalších 10 letech dostanou významně pod 3,6 %. Samozřejmě pokud nedojde k nepředvídatelné situaci, jako je ekonomická recese, nebo jakýkoliv jiný problém.
