Ceny bytů letí vzhůru: Proč se sen o vlastním bydlení zmenšuje a co to znamená pro vaši peněženku?

Zároveň se ale děje něco zvláštního. Sen o vlastním bydlení se pro mnoho Čechů nezvětšuje, ale naopak zmenšuje. Doslova. Kupují se totiž stále menší a menší byty, protože na ty větší už většina lidí jednoduše nemá. Zatímco průměrná cena bytu v Praze atakuje hranici 140 tisíc korun za metr čtvereční, průměrná velikost prodaného bytu klesla na pouhých 58 metrů čtverečních. Nejde o změnu životního stylu, ale o tvrdou ekonomickou realitu. Rostoucí ceny a stále relativně drahé hypotéky nutí kupující dělat bolestivé kompromisy a spokojit se s menším prostorem, než o jakém snili.

Po období stagnace v roce 2023 se realitní trh nadechl k razantnímu růstu. Data za konec roku 2024 a první polovinu roku 2025 ukazují na zrychlující dynamiku. Podle Deloitte Real Indexu rostly ceny bytů v Česku na konci roku 2024 mezičtvrtletně o 5,8 % a průměrná cena se přehoupla přes 110 tisíc korun za metr čtvereční. ČSOB Index bydlení tento trend potvrdil, když v prvním čtvrtletí 2025 ohlásil meziroční skok cen bytů o celých 10 %. Tento růst však není rovnoměrný. V Praze se průměrná cena přiblížila magické hranici 140 tisíc korun za metr, přičemž v nejdražších lokalitách jako Praha 1 se ceny šplhají až k 190 tisícům. Brno se s cenou téměř 100 tisíc korun za metr a meziročním růstem o 13 % stává pro mnohé také stále méně dostupným. Ostrava, která v roce 2024 zažila růst až o 20 %, sice v roce 2025 zpomaluje, ale ceny se zde drží na úrovni kolem 50 tisíc korun za metr. Zajímavé je, že mezi skokany se zařadil i Královéhradecký kraj s růstem přes 14 %.

Na první pohled by se mohlo zdát, že trh je zdravý. Objem poskytnutých hypoték roste, v květnu 2025 dosáhl podle České bankovní asociace 27,4 miliardy korun, což je o 33 % více než před rokem. Jenže tato čísla skrývají znepokojivou realitu. Lidé si půjčují stále více peněz, průměrná hypotéka se vyšplhala na 4,14 milionu korun, ale za tyto peníze si pořizují menší a menší majetek. Důvodem je právě explozivní růst cen za metr čtvereční, který způsobuje, že i na menší byt je dnes potřeba vyšší úvěr než na větší byt před několika lety. Vysoká aktivita na trhu tak není známkou prosperity domácností, ale spíše symptomem krize dostupnosti a strachu z toho, že za pár let už na vlastní bydlení nedosáhnou vůbec.

Současný stav je výsledkem souhry několika klíčových faktorů. Prvním impulsem bylo tání na hypotečním trhu. Česká národní banka postupně snižovala základní úrokovou sazbu, což stlačilo průměrné sazby hypoték pod psychologickou hranici 5 % na úroveň kolem 4,6 % v polovině roku 2025. Zároveň ČNB již dříve zrušila přísné limity na poměr splátek k příjmu (DSTI) a celkového dluhu k příjmu (DTI), čímž otevřela dveře širšímu okruhu žadatelů. Na trh se tak vrátila takzvaná odložená poptávka. Jak potvrzuje expert na reality Jan Sadil z JRD Group, kupující, kteří v letech 2022 a 2023 vyčkávali, se nyní vrátili a vytvořili silný tlak. Tento tlak je umocněn i snahou ochránit úspory před inflací. Češi mají historicky vysoké úspory a po zkušenostech z posledních let vnímají nemovitost jako nejbezpečnější přístav pro své peníze.

Tato silná poptávka naráží na dlouhodobě nedostatečnou nabídku. Pomalé a komplikované povolovací procesy, na které si stěžují všichni developeři, brzdí novou výstavbu. Podle dat Českého statistického úřadu se v roce 2024 dokončilo jen kolem 30 tisíc bytů, což zdaleka nepokrývá poptávku, zejména v Praze, kde by bylo potřeba stavět dvojnásobek. Posledním dílkem skládačky je rostoucí nájemné. To se podle některých prognóz má v roce 2025 zvýšit až o 17 %, což tlačí další lidi k úvahám o koupi vlastního bytu, i když je splátka hypotéky často výrazně vyšší než nájem.

Tato situace staví do svízelné pozice i samotnou Českou národní banku. Její snaha podpořit ekonomiku nižšími úrokovými sazbami totiž přímo přifukuje ceny nemovitostí. A dražší nemovitosti se promítají do statistické inflace skrze takzvané imputované nájemné, což jsou náklady na bydlení ve vlastním. ČNB tak čelí dilematu: další snižování sazeb by mohlo pomoci ekonomice, ale zároveň by dále zhoršilo dostupnost bydlení a vytvořilo nové inflační tlaky. To vysvětluje opatrnost některých členů bankovní rady a rozhodnutí ponechat v červnu 2025 sazby beze změny. Cesta k levnějším hypotékám tak rozhodně nebude přímočará.

Nejviditelnějším důsledkem cenové spirály je trend zmenšování. Data jsou neúprosná. Podle developerské společnosti Central Group se průměrná velikost nového bytu v Praze od roku 2019 zmenšila o deset metrů čtverečních, z 75 na 65 metrů. Celorepublikový průměr prodaného bytu klesl dokonce na 58 metrů čtverečních. Medián velikosti, tedy hodnota, která dělí trh na dvě poloviny, je 61 metrů. To znamená, že polovina všech prodaných bytů v Česku je menší než tento rozměr. Není divu, že nejpoptávanějšími dispozicemi jsou 1+kk a 2+kk, jejichž popularita strmě roste. Na trhu se dokonce objevuje nový fenomén takzvaných mikrobytů o výměře pouhých 16 metrů čtverečních, které začínají financovat i banky.

Hlavním důvodem je prostá matematika. Pro většinu kupujících je rozhodující absolutní cena nemovitosti, a menší byt je jediný způsob, jak se vejít do limitů hypotéky. Rozdíl mezi bytem o velikosti 65 a 55 metrů čtverečních může v Praze činit i 1,4 milionu korun, což je pro schválení úvěru často klíčové. Svou roli hrají i nižší provozní náklady, které jsou pro domácnosti stále důležitějším faktorem. Na tento trend logicky reagují i developeři. Jak trefně poznamenal Robert Hanzl z Next Reality, kdyby mohli, stavěli by celé domy jen z garsonek a dvoupokojových bytů. Menší jednotky se totiž nejen lépe prodávají, ale zároveň umožňují developerům dosáhnout vyšší ceny za metr čtvereční a snížit tak své obchodní riziko.

Tato tržně racionální strategie však zakládá na vážný budoucí problém. Tím, že se trh soustředí na malé, investičně atraktivní byty, vzniká strukturální nedostatek větších, rodinných bytů. Jejich cena tak v budoucnu kvůli omezené nabídce poroste ještě rychleji. To vytváří past pro mladé rodiny, které budou nuceny buď zůstávat v nevyhovujících malých bytech, nebo se stěhovat daleko za hranice měst do takzvaného metropolitního prstence, který se ale také rychle prodražuje. Krátkodobé řešení problému dostupnosti tak paradoxně prohlubuje dlouhodobou krizi rodinného bydlení a rozevírá generační nůžky.

Výhled na zbytek roku 2025 a na rok 2026 nenabízí mnoho důvodů k optimismu ohledně poklesu cen. Experti i Česká národní banka se shodují, že ceny nemovitostí dále porostou, i když snad mírnějším tempem kolem 5 až 7 % ročně. Čekat na zlevnění je tedy podle všeho prohraná strategie. Náklady spojené s vyčkáváním v podobě dalšího růstu cen pravděpodobně převýší případné úspory z o něco nižších úrokových sazeb. Ty by sice mohly dále klesat směrem ke 4 %, ale cesta k sazbám začínajícím trojkou bude pomalá a nejistá. Zároveň se očekává další růst nájmů, což činí rozhodování mezi vlastním a nájemním bydlením ještě složitějším.

Pro kupující to znamená jediné: pokud zvažujete koupi a máte zajištěné financování, není na co čekat. Musíte se však připravit na tvrdou konkurenci a nutnost rychlého rozhodování. Pro investory zůstávají malé byty v dobrých lokalitách sázkou na jistotu díky silné poptávce po nájmech. Pro všechny pak platí, že je třeba být realistou. Sen o velkém bytě se pro mnohé vzdaluje a klíčem k úspěchu je upřednostnit finanční stabilitu a dobrou lokalitu před metry čtverečními. Trend zmenšování je realitou, se kterou se budeme muset naučit žít. Alespoň v nejbližších letech. V delším horizontu deseti až patnácti let by totiž mohla trh v některých regionech ovlivnit demografická změna, kdy se na trh dostane velké množství nemovitostí po generaci takzvaných Husákových dětí. To je ale zatím jen vzdálená hudba budoucnosti.