Refinancování hypoték: Kam s ní?

Sazba kolem dvou procent byla standardem, dnes se však průměrná nabídková sazba nových i refinancovaných hypoték v červnu 2025 pohybuje okolo 4,94 %. Pro desítky tisíc rodin to znamená jediné: splátkový šok. Jen v roce 2025 se očekává konec fixace u úvěrů za zhruba 150 miliard korun, a to je jen začátek. Pro představu, u průměrné třímilionové hypotéky se splatností třicet let může měsíční splátka rázem vyskočit z jedenácti tisíc korun na téměř šestnáct tisíc. To je ročně o šedesát tisíc korun více z rodinného rozpočtu. Co s tím? Zůstat u své banky, nebo zkusit štěstí jinde?

První a nejdůležitější pravidlo zní: nebuďte pasivní. První nabídka, kterou vám vaše stávající banka pošle, je téměř vždy jen výchozí pozice pro vyjednávání, jakýsi zkušební balónek. Banka spoléhá na to, že se vám nebude chtít nic řešit, zaleknete se administrativy a její návrh v tichosti přijmete. To by byla chyba, která vás může stát desítky, v průběhu let i stovky tisíc korun. Vaším největším trumfem je konkurence a informovanost. Než tedy na cokoliv kývnete, udělejte si malé výběrové řízení. Začněte s dostatečným předstihem, ideálně tři až šest měsíců před koncem fixace, abyste nebyli pod časovým tlakem. Aktivně oslovte několik konkurenčních bank a nechte si vypracovat nezávaznou nabídku na refinancování. Zaměřte se na ty nejagresivnější hráče na trhu, kteří se snaží získat nové klienty nízkou cenou. V současnosti se pod psychologickou hranici čtyř procent dostaly například MONETA Money Bank s nabídkou od 3,99 % nebo Fio banka se sazbou od 3,98 % na pětileté fixaci. Jejich nabídka se stane vaší nejlepší vyjednávací pákou. S tímto dokumentem v ruce se vraťte do své banky a položte karty na stůl. Slušně, ale asertivně sdělte, že máte konkrétní výhodnější nabídku a pokud tu jejich minimálně nedorovnají, jste připraveni odejít. Ve většině případů banka „cukne“ a nabídne vám výrazně lepší podmínky, než jaké jste dostali v první obálce.

Přechod k jiné bance samozřejmě něco stojí, ale často méně, než se lidé obávají. Strach z nákladů je spíše psychologickou bariérou. Počítejte s poplatky za vklad a výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí, které dohromady činí fixní 4 000 korun. Dále je tu poplatek za nový odhad nemovitosti, který se pohybuje kolem čtyř až šesti tisíc korun. Dobrá zpráva je, že právě odhad nemovitosti vám nová banka v rámci akce na přilákání klientů často odpustí nebo zpětně proplatí. Některé banky dokonce akceptují i původní, několik let starý odhad. Celkové náklady na přechod se tak dají stlačit jen na poplatky katastru, což je částka, která se vám při úspoře na úrocích vrátí během několika málo měsíců.

Klíčovou otázkou, která zásadně ovlivní vaše budoucí splátky, je, na jak dlouho si novou sazbu zafixovat. Zde se finanční experti jako Jiří Sýkora ze Swiss Life Select nebo Martin Vašek z ČSOB vzácně shodují. Vzhledem k tomu, že se očekává další, byť velmi pozvolný, pokles úrokových sazeb, nedává smysl vázat se na dlouhou dobu. Navíc novela zákona o spotřebitelském úvěru, platná pro nové fixace od září 2024, zásadně změnila pravidla hry a zavedla citelné poplatky za předčasné splacení během fixace. Dříve jste mohli z drahé hypotéky utéct za pár stovek, dnes už ne. Banka si nyní může účtovat až 0,25 % z předčasně splacené částky za každý zbývající rok do konce fixace, maximálně však 1 % z celé splacené sumy. U třímilionové hypotéky to může být až 30 000 korun. Dlouhá fixace se tak stala pastí. Pokud by sazby klesly, vy byste zůstali „uvězněni“ ve staré, drahé smlouvě. Optimální strategií pro rok 2025 je proto volit kratší fixaci. Ideální se jeví tříleté období, které nabízí dobrý kompromis mezi slušnou sazbou a flexibilitou. Za tři roky budete moci znovu bezplatně reagovat na situaci na trhu, která by měla být pro dlužníky opět o něco příznivější.

Závěrečné doporučení je tedy prosté. Buďte aktivní, nebojte se vyjednávat a porovnávejte nabídky. Využijte konkurenci ve svůj prospěch. A při volbě nové fixace myslete na budoucnost – v současné době platí, že kratší je lepší. Vaše peněženka vám za to za pár let poděkuje.