Stavba domu v roce 2025: Hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření? Volba vám ušetří statisíce

Ceny nemovitostí i stavebních materiálů sice zažily turbulentní roky, ale stabilizace na vysokých úrovních znamená, že financování stavby je náročnější než kdy dříve. Úrokové sazby hypoték sice pozvolna klesají, ale průměrná sazba se podle červnového Swiss Life Hypoindexu stále drží na 4,94 %, což je daleko od historických minim. Pro každého, kdo drží v ruce projekt svého budoucího domova, se tak klíčová otázka zužuje na dvě základní cesty: vydat se přímou, ale náročnou cestou hypotéky na stavbu, nebo zvolit trpělivější, avšak potenciálně zrádnou variantu úvěru ze stavebního spoření? Odpověď není jednoduchá a špatné rozhodnutí může znamenat rozdíl v řádu statisíců korun. Pojďme se proto podrobně podívat na obě možnosti, odhalit jejich skryté výhody i pasti a ukázat si, která se pro koho skutečně vyplatí.

Zvolit si hypotéku na stavbu je jako přizvat si do projektu nového, velmi přísného partnera – banku. Cesta je to přímá a transparentní, ale vyžaduje pečlivou přípravu a disciplínu. Banka vám totiž nedá peníze jen tak do ruky. Celý proces je od začátku svázán přísnými pravidly a papírováním. Na startu musíte předložit nejen doklady totožnosti a potvrzení o příjmech, ale především kompletní dokumentaci k vašemu záměru. To zahrnuje list vlastnictví k pozemku, platné stavební povolení, projektovou dokumentaci a podrobný položkový rozpočet stavby. Banka si také důkladně prověří samotný pozemek – klíčová je existence zpevněné příjezdové cesty a napojení na inženýrské sítě, případně alespoň možnost jejich zřízení potvrzená územně plánovací informací.

Největším specifikem hypotéky na stavbu je postupné čerpání peněz. Zapomeňte na to, že by vám banka poslala celou sumu najednou. Finance uvolňuje v takzvaných tranších, a to vždy až poté, co její odhadce zkontroluje, že jste za předchozí peníze skutečně postavili to, co jste měli. Každá návštěva odhadce a vyhotovení protokolu o stavu stavby vás přitom bude něco stát, obvykle kolem 1 500 korun. Tento mechanismus, ač byrokratický, má i svou skrytou výhodu. Nutí vás dodržovat plán a rozpočet, což je u staveb svépomocí, které se často potýkají s chaosem a zpožděním, vlastně vítaná externí kontrola. Po dobu výstavby, která může trvat až dva, někdy i tři roky, navíc platíte pouze úroky z aktuálně vyčerpané částky. To sice uleví měsíčnímu rozpočtu, zvláště pokud souběžně platíte nájem, ale zároveň to znamená, že váš celkový dluh neklesá. Každý měsíc zpoždění stavby tak představuje další tisíce korun zaplacené na úrocích navíc.

Celý proces navíc podléhá přísným limitům České národní banky. Ukazatel LTV (Loan to Value) zpravidla nedovolí půjčit si více než 80 % z budoucí odhadní ceny nemovitosti, pro žadatele do 36 let je to 90 %. Zbylých 10 až 20 % musíte mít z vlastních zdrojů. Další ukazatele, DTI a DSTI, zase hlídají, aby celková výše vašich dluhů a měsíčních splátek nepřekročila únosnou míru vůči vašim příjmům. A jaké jsou aktuální úrokové sazby? Zatímco průměr trhu se v polovině roku 2025 pohybuje těsně pod 5 %, největší banky jako Česká spořitelna nebo Komerční banka lákají na marketingové sazby začínající na 4,59 % ročně. ČSOB nabízí sazby od 4,79 %. Tyto nejatraktivnější nabídky jsou však často podmíněny sjednáním dalších produktů, například pojištění schopnosti splácet, což reálnou cenu úvěru mírně navyšuje.

Na první pohled vypadá úvěr ze stavebního spoření jako finanční ráj. Stavební spořitelny lákají na sazby, o kterých si u hypoték můžete nechat jen zdát. Raiffeisen stavební spořitelna nabízí řádný úvěr se sazbou od 2,99 % , Modrá pyramida za 3,49 % a Buřinka od České spořitelny za 4,5 %. Tyto sazby jsou navíc pevné po celou dobu splácení, což přináší absolutní jistotu. Jenže má to jeden zásadní háček. Na tento takzvaný řádný úvěr dosáhne jen ten, kdo splní přísné podmínky: musíte spořit minimálně dva roky, naspořit alespoň 35 až 50 % z cílové částky a dosáhnout stanoveného hodnotícího čísla. Pro většinu lidí, kteří potřebují peníze na stavbu hned, je to nesplnitelná mise.

A právě zde se skrývá největší past produktu. Pokud podmínky pro řádný úvěr nesplňujete, spořitelna vám s úsměvem nabídne řešení: takzvaný překlenovací úvěr, často označovaný jako meziúvěr. Ačkoliv název zní neškodně, jde o zcela jiný, a podstatně dražší produkt. Funguje tak, že vám sice půjčí celou cílovou částku okamžitě, ale vaše měsíční platba se rozdělí. Část jde na splácení úroků z překlenovacího úvěru a druhá část se ukládá na váš spořicí účet, abyste si teprve „dospořili“ na nárok na řádný úvěr. Po celou tuto dobu, která může trvat i mnoho let, platíte úroky z celé půjčené částky a váš dluh se vůbec nesnižuje. Úrokové sazby těchto překlenovacích úvěrů jsou přitom výrazně vyšší a často srovnatelné s hypotékami, někdy i horší. Například u ČSOB Stavební spořitelny může sazba překlenovacího úvěru dosáhnout až 7 %. Atraktivitu celého systému navíc snižuje i fakt, že státní podpora byla s platností od roku 2024 snížena na polovinu, tedy na maximálně 1 000 Kč ročně. Stavební spořitelny se sice snaží tento výpadek kompenzovat různými bonusy, ale původní silný vládní stimul je pryč.

Pojďme si ukázat na třech typických příkladech, jak se rozhodování liší v praxi. Představme si nejprve rodinu Plánovačovu. Jsou to manželé kolem třicítky, kteří si před čtyřmi lety založili stavební spoření a poctivě spořili. Nyní mají vlastní pozemek, naspořeno 800 000 Kč a na dostavbu domu v hodnotě 3,8 milionu korun potřebují další 3 miliony. Pro ně je situace jasná. Splňují všechny podmínky pro řádný úvěr ze stavebního spoření. Získají tak úvěr s nízkou, pevnou sazbou například 3,49 % na desítky let dopředu. Jejich trpělivost a disciplína se jim bohatě vyplatila a stavební spoření je pro ně jasným vítězem.

Druhým příkladem jsou manželé Rychlí. Je jim kolem čtyřiceti, právě zdědili pozemek a chtějí začít stavět co nejdříve. Mají v hotovosti 500 000 Kč a na dům za 5 milionů si potřebují půjčit 4,5 milionu. Stavební spoření nikdy neměli. Jejich volba stojí mezi hypotékou a překlenovacím úvěrem. Hypotéka jim nabídne sazbu kolem 5 %, proces bude sice náročný na papírování, ale podmínky budou jasné a jejich dluh se bude od první splátky po kolaudaci snižovat. Naproti tomu překlenovací úvěr je pro ně finanční pastí. Lákavá vidina budoucí nízké sazby je vykoupena lety placení vysokých úroků z celé částky, aniž by se jejich dluh zmenšil. Celkově by tak přeplatili o statisíce více než u hypotéky. Pro manžele Rychlé je tedy hypotéka jednoznačně bezpečnější a levnější volbou.

Posledním příkladem je pan Novák, který už dům vlastní, ale plánuje rozsáhlou rekonstrukci podkroví za 800 000 Kč. Nechce kvůli tomu dávat svůj dům do zástavy bance, což by u hypotéky musel. A právě zde ukazuje stavební spoření svou sílu. Stavební spořitelny totiž nabízejí úvěry v řádu statisíců, často až do jednoho milionu korun, bez nutnosti ručit nemovitostí. Pro pana Nováka je to ideální řešení. Proces je jednodušší, rychlejší a nemusí riskovat zástavu svého domu. I kdyby šlo o překlenovací úvěr s o něco vyšší sazbou, pohodlí a absence zástavy tuto nevýhodu bohatě vyváží.

Jak ukazují naše příklady, souboj mezi hypotékou a stavebním spořením nemá jednoznačného vítěze. Volba závisí čistě na vaší individuální situaci, časovém horizontu a finanční disciplíně. Pokud plánujete stavbu s několikaletým předstihem a jste schopni pravidelně spořit, řádný úvěr ze stavebního spoření vám nabídne bezkonkurenčně nízkou a stabilní úrokovou sazbu. Pokud naopak potřebujete peníze hned a máte naspořenou potřebnou část vlastních prostředků, je hypotéka transparentnější, bezpečnější a ve výsledku pravděpodobně i levnější variantou než zrádný překlenovací úvěr. A pro menší rekonstrukce bez nutnosti zástavy nemovitosti zůstává úvěr ze stavebka flexibilním a často nejlepším nástrojem. Vzhledem ke složitosti obou produktů a výši investice, kterou stavba domu představuje, je však nanejvýš rozumné nečinit toto životní rozhodnutí o samotě. Konzultace s nezávislým finančním poradcem, který zná detailně podmínky všech bank i spořitelen, vám může ušetřit nejen spoustu starostí, ale především nemalé peníze.